【中华财税网北京09/27/2004信息】　第三节　售后回购业务的差异分析 　　一、售后回购业务的会计处理 　　售后回购，是指销货方在售出商品后，在一定的期间内，按照合同有关规定又将 其售出的商品购买回来的一种交易方式。售后回购是否按销售、回购两项业务分别处 理？主要是看其是否符合收入确认的条件。收入准则规定，收入确认必须同时符合４ 个条件： 　　（１）企业已将商品所有权上的主要风险和报酬转移给买方； 　　（２）企业既没有保留通常与所有权相联系的继续管理权，也没有对已售出的商 品实施控制； 　　（３）与交易相关的经济利益能够流入企业； 　　（４）相关的收入和成本能够可靠地计量。 　　对照上述４个条件，售后回购业务与收入确认的第二个条件不符。因此，会计实 务中，对售后回购一般情况下不应确认收入。但如果卖方有回购选择权，并且回购价 以回购当日的市场价为基础确定，在回购的可能性很小的情况下，也可在售出商品时 确认为收入的实现。 　　按照“实质重于形式”的会计核算原则，售后回购业务应视同融资处理。例如， 某房地产公司２０００年１月将一栋已开发的办公楼销售给某工商银行，售价为 ５０００万元，款项已经存入银行，该办公楼的建筑成本为４５００万元。合同规定， ２００３年１月，房地产公司将该办公楼重新购回，回购价为５６００万元。从财务 会计的角度看，这项交易实质上是房地产公司将房产做抵押，向工商银行借款 ５０００万元，借款期限为三年，应支付利息６００万元，其所售房产所有权上的主 要风险和报酬仍留在该房地产公司，该房地产公司对售出的办公楼仍可以实施控制， 这说明此项销售没有完成，不能确认收入。因此，房地产公司应作如下账务处理： 　　（１）销售办公楼时： 　　借：银行存款　　５０００００００ 　　　贷：应付账款--工商银行　　５０００００００ 　　（２）每年年末预计利息费用２００万元时： 　　借：财务费用　　２００００００ 　　　贷：应付账款--工商银行　　２００００００ 　　（３）２００３年１月房地产公司回购办公楼时： 　　借：应付账款--工商银行　　５６００００００ 　　　贷：银行存款　　５６００００００ 　　仍以上例，如果合同规定２００３年１月房地产公司将该办公楼重新购回，公司 所售办公楼的主要风险和报酬，均从公司转至银行。但是，由于三年后公司必须购回 已出售的办公楼，则办公楼的实际控制权仍掌握在公司手中。这样，因不符合会计准 则中销售收入确认的第二个条件，公司只能将该业务作为一项融资交易处理。其回购 价格可能有三种情况： 　　（１）三年内房地产市场无波动，其回购价格可能为５６００万元，即当初的售 价加上合理的利息费用； 　　（２）三年内房地产市场有大的发展，其回购价格可能大于５６００万元，假设 为８０００万元； 　　（３）三年内房地产市场下滑，其回购价格可能小于５６００万元，甚至小于 ５０００万元，假设为４５００万元。第一种情况的账务处理与上面相同，第二种情 况的账务处理为： 　　（１）销售办公楼时： 　　借：银行存款　　５０００００００ 　　　贷：应付账款--工商银行　　５０００００００ 　　（２）每年年末预计利息费用２００万元时： 　　借：财务费用　　２００００００ 　　　贷：应付账款--工商银行　　２００００００ 　　（３）２００３年１月房地产公司回购办公楼时： 　　借：应付账款--工商银行　　５６００００００ 　　　　财务费用　　２４００００００ 　　　贷：银行存款　　８０００００００ 　　第三种情况下，销售办公楼时和每年年末预计利息费用时的账务处理与上面相同， ２００３年１月房地产公司回购办公楼时的账务处理为： 　　借：应付账款--工商银行　　５６００００００ 　　　贷：银行存款　　４５００００００ 　　　　　财务费用　　１１００００００ 　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　（４）