对拆一还一的划拨部分所建成房产以何种价格征税？
录入时间：2007-09-28
问：某外商投资房地产公司建一房产，该房产土地使用权一部分为划拨，另一部分为出让取得。现该划拨部分按拆一还一的形式偿还部分住房，并已签订合同，合同价低于平均售价三分之二．划拨与出让的收入，成本未分开核算。请问：对拆一还一的划拨部分所建成房产以何种价格征税？
答：首先，问题中房地产开发所涉及土地使用权原始取得方式（划拨或出让）与后续问题无直接关系。
其次，房地产开发公司与拆迁户签订偿还房屋合同所约定的价格，不能直接作为计税依据。公司该行为属于《国家税务总局关于房地产开发业务征收企业所得税问题的通知》（国税发［2006］31号）文件所述的“企业将开发产品……换取其他企事业单位和个人的非货币性资产”，（税务上）应该视同销售确认收入，应于开发产品所有权或使用权转移，或于实际取得利益权利时确认收入的实现。收入确认的方法和顺序是：（1）按本企业近期或本年度最近月份同类开发产品市场销售价格确定；（2）由主管税务机关参照当地同类开发产品市场公允价值确定；（5）按开发产品的成本利润率确定。开发产品的成本利润率不得低于15％，具体比例由主管税务机关确定。因此，公司应该优先按照近期或本年度最近月份同类开发产品的市场销售价格确定（平均价，但不应包含拆一还一部分合同价）。
最后，企业开发产品所用土地的成本，对划拨土地应该补交的土地出让金，签订拆一还一协议取得土地的成本，在会计上应该按照相关企业会计准则规定，在税务上按相关税法规定精神，合理确定其公允价值（从另一角度看，拆一还一取得土地的成本实际就是合同价低于平均售价的部分，实践中也有按此思路确定其公允价值的）。
