【中华财税网北京09/03/2001信息】 第十一章 房产税法 房产税法是指国家制定的调整房产税征收与缴纳权利义务关系的法律规范。现行 房产税的基本规范，是１９８６年９月１５日国务院颁布的《中华人民共和国房产税 暂行条例》（以下简称《房产税暂行条例》）。 房产税是以房产为征税对象，依据房产价格或房产租金收入向房产所有人或经营 人征收的一种税。 对房产征税的目的是运用税收杠杆，加强对房产的管理，提高房产使用效率，控 制固定资产投资规模和配合国家房产政策的调整，合理调节房产所有人和经营人的收 入。此外，房产税税源稳定，易于控制管理，是地方财政收入的重要来源之一。 第一节 纳税义务人及征税对象 一、纳税义务人 房产税的纳税义务人是房屋的产权所有人。 产权属于国家所有的，由经营管理的单位缴纳；产权属于集体和个人所有的，由 集体单位和个人缴纳；产权出典的，由承典人缴纳；产权所有人、承典人不在房产所 在地的，或者产权未确定及租典纠纷未解决的，由房产代管人或者使用人缴纳。 综上所述，房产税的纳税义务人包括：产权所有人、经营管理单位、承典人、房 产代管人或者使用人。 产权所有人：简称为“产权人”、“业主”或“房东”，是指拥有房产的单位和 个人，即房产的使用、收益、出卖、赠送等权利归其所有。 承典人：是指以押金形式并付出一定费用，在一定的期限内享有房产的使用、收 益之权的人。 代管人、使用人：代管人是接受产权所有人、承典人的委托代为管理房产或虽未 受委托而在事实上已代管房产的人。使用人是直接在使用房产的人。 二、征税对象 房产税的征税对象是房产。所谓房产，是指有屋面和围护结构（有墙或两边有柱）， 能够遮风避雨，可供人们在其中生产、学习、工作、娱乐、居住或储藏物资的场所。 第二节 征税范围 房产税的征税范围为：城市、县城、建制镇和工矿区。 城市是指国务院批准设立的市。 县城是指县人民政府所在地的地区。 建制镇是指经省、自治区、直辖市人民政府批准设立的建制镇。 工矿区是指工商业比较发达、人口比较集中、符合国务院规定的建制镇标准、但 尚未设立建制镇的大中型工矿企业所在地。开征房产税的工矿区须经省、自治区、直 辖市人民政府批准。 房产税的征税范围不包括农村，这主要是为了减轻农民的负担。因为农村的房屋， 除农副业生产用房外，大部分是农民居住用房。对农村房屋不纳入房产税征税范围， 有利于农业发展，繁荣农村经济，有利于社会稳定。 第三节 计税依据和税率 一、计税依据 房产税的计税依据是房产的计税价值或房产的租金收入。按照房产计税价值征税 的，称为从价计征；按照房产租金收入计征的，称为从租计征。 （一）从价计征 《房产税暂行条例》规定，房产税依照房产原值一次减除１０％-３０％后的余 值计算缴纳。各地扣除比例由当地省、自治区、直辖市人民政府确定。 所谓房产原值，是指纳税人按照会计制度规定，在账簿“固定资产”科目中记载 的房屋造价（或原价）。 对纳税人未按会计制度规定记载原值的，在计征房产税时，应按规定调整房产原 值；对房产原值明显不合理的，应重新予以评估；对没有房产原值的，应由房屋所在 地的税务机关参考同类房屋的价值核定。 房产余值是房产的原值减除规定比例后的剩余价值。 此外，还应注意以下３个问题： １．对投资联营的房产，在计征房产税时应予以区别对待。对于以房产投资联营， 投资者参与投资利润分红，共担风险的，按房产原值作为计税依据计征房产税；对以 房产投资，收取固定收入，不承担联营风险的，实际是以联营名义取得房产租金，应 根据暂行条例的有关规定由出租方按租金收入计缴房产税。 ２．对融资租赁房屋的情况，由于租赁费包括购进房屋的价款、手续费、借款利 息等，与一般房屋出租的“租金”内涵不同，且租赁期满后，当承租方偿还最后一笔 租赁费时，房屋产权要转移到承租方，这实际是一种变相的分期付款买固定资产的形 式，所以在计征房产税时应以房产余值计算征收，至于租赁期内房产税的纳税人，由 当地税务机关根据实际情况确定。 ３．新建房屋交付使用时，如中央空调设备已计算在房产原值之中，则房产原值 应包括中央空调设备；如中央空调设备作单项固定资产入账，单独核算并提取折旧， 则房产原值不应包括中央空调设备。旧房安装空调设备，一般都作单项固定资产入账， 不应计入房产原值。 （二）从租计征 《房产税暂行条例》规定，房产出租的，以房产租金收入为房产税的计税依据。 所谓房产的租金收入，是房屋产权所有人出租房产使用权所得的报酬，包括货币 收入和实物收入。 如果是以劳务或者其他形式为报酬抵付房租收入的，应根据当地同类房产的租金 水平，确定一个标准租金额从租计征。 纳税人对个人出租房屋的租金收入申报不实或申报数与同一地段同类房屋的租金 收入相比明显不合理的，税务部门可以按照《中华人民共和国税收征收管理法》的有 关规定，采取科学合理的方法核定其应纳税款。具体办法由各省、自治区、直辖市地 方税务机关结合当地实际情况制定。 二、税 率 我国现行房产税采用的是比例税率。由于房产税的计税依据分为从价计征和从租 计征两种形式，所以房产税的税率也有两种。一种是按房产原值一次减除１０％-３０ ％后的余值计征的，税率为１．２％；另一种是按房产出租的租金收入计征的，税率 为１２％。但对个人按市场价格出租的居民住房，可暂减按４％的税率征收房产税。 (3)