随着国家对房地产市场调控力度的加大，今年５月份，建设部、国家税务总局等
七部委联合出台了《
关于做好稳定住房价格工作的意见》，其中提出要自２００５年
６月１日起调整住房转让环节营业税政策，严格税收征管，并区分房屋的购买年限、
面积、价格等不同情况制定了不同的征收标准。最近，北京、南京等个别房价较高的
城市又加强了房地产交易环节的个人所得税管理。在此情况下，近期许多有意出售或
购买住房的读者纷纷致电本报，询问房屋买卖新增的税费到底有哪些项目，又该如何
进行计算。全国知名房产经纪公司“我爱我家”专业人士以北京市场为例为大家进行
了计算。
这位专业人士首先以北京亚运村附近一套符合普通住宅标准，即住宅小区建筑容
积率在１．０（含）以上、单套建筑面积在１４０（含）平方米以下、实际成交价低
于同级别土地上住房平均交易价格１．２倍以下的商品房为例作了计算。
他说：“这套商品房总共１３５平方米，当时购买时价格为５２００元／平方米，
现在以６０００元／平方米的市场价格出售，由于购买还不到两年，所以按照现在国
家出台的政策标准，业主应该缴纳营业税。即以售房价（１３５㎡×６０００元／㎡
＝８１００００元）乘以５％的营业税率为４０５００元。”他说除此之外，业主还
需缴纳个人所得税，个人所得税的税额是以售房价８１００００元减去原购房价并扣
除契税、印花税等合理费用以后的余额乘以２０％的税率后计算得出，为
１９４２３．８元。
“我爱我家”认为，假如这位业主能够等到其拥有这套住房两年以后再出售的话，
那么他就可以享受出售普通商品住房满两年的税收优惠，从而免除这４０５００元的
营业税负担。不过，由于他的出售价格大于购房原价和合理费用之和，除非其自住已
满五年，并且是其家庭惟一生活用房，或者符合政府有关住房换购的优惠规定，否则
他的个人所得税都是减免不了的。随后，“我爱我家”又以北京团结湖附近一套面积
１４５平方米的非普通商品住房为例讲解了“新政”之后税负的变化。
据介绍，业主购买这套住房时的价格为５８００元／平方米，现在要以６５００
元／平方米的市场价格出售。由于购买未满两年就要转手，按照现在国家出台的政策
标准，他要按房屋出售的全价乘以５％的税率缴纳营业税４７１２５元，并以售房价
减去原购房价并扣除契税、印花税等合理费用以后的余额乘以２０％的税率申报缴纳
个人所得税１７６９２．９元。
即使超过了两年（含两年），由于这套房子属于非普通住宅，这位业主也还得就
房子现在的出售价９４２５００元与当初购买价８４１０００元之间的差额缴纳５％
的营业税５０７５元，并按照前面出售普通住宅的计算方法申报缴纳个人所得税。
这些“新政”的实行给卖房者增加了税收负担，对“炒房者”起到了一定遏制作
用。“我爱我家”副总经理要嘉佳说：“在流通环节中增加的这些税负都将转嫁到二
手房价格中，最终还是要转嫁给购房人，这就导致了新政实行以来二手房价格不降反
升的现象。”
他解释说，由于目前国内二手房市场实际上是卖方市场，二手房现在的供需比是
１：６甚至１∶１０。因此一个卖房人原来要卖５０万元，现在肯定要卖５０多万元
才能达到利润预期，而此时购房人只有两种选择：要么接受流通环节中由于税负转嫁
而提高的价格，掏钱购买，要么放弃。
要嘉佳和其他一些房地产业内人士认为，当前二手房的价格直接导致了原来有购
买意向的人持币观望，同时也使得拥有房屋、希望出售的人无法向更高一级的住宅置
换，进而影响了一级市场的供需。同时他们还提出，北京房地产二级市场刚刚起步正
待发展，新政策一出来，使刚刚开始发育的市场受到了抑制，而上海的房地产二级市
场发育比较早，二手房市场中期房转让较多，确实存在虚高泡沫，因此政府应该针对
不同的情况采取因地制宜、区别对待的政策，保护二手房市场，建立完整的梯级结构，
满足不同需求，这样才能稳定房价。 （a20050704）
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