【中华财税网2008/12/11信息】　《财政部国家税务总局关于规范个人投资者个人所得税征收管理的通知 》（财税［2003］158号）发布实施后，个人所得税的征管得到了强化，过去购房中常用的节税手法受到了限制。那么还有没有筹划空间呢？

    独资企业投资者购房可筹划

　　兴德公司是陈俊在某地办的独资企业。经过几年的经营，到2003年已有不少积累。为进一步发展公司业务，陈俊决定购置房产。该房产购入价为200万元。

　　该房产可以以公司的名义购入，也可以以陈俊个人的名义购入，哪种方式好呢？以不同的名义、方式购入，不仅所有权不同，税负也会不同。

　　第一方案：以兴德公司的名义购入，兴德公司每月向职工收取租金（租金不低于当地同类房屋租金）。

　　第二方案：陈俊以不低于同期货款利率向兴德公司货款，以自己的名义购入并每月向使用房屋的职工收取租金。

　　该房屋预计使用30年 (报废后不考虑殘值) 。全部出租时，当地同类住房每月租金2.5万元，货款利率为5.76％。

　　因兴德公司是独资企业，依法纳税后，陈俊与公司之间的收支不影响任何一方的利益，即缴纳各种税款后，公司拥有的财产，也就是陈俊本人拥有的财产，而两种方式的收入（即职工房租收入）和购房支出是相等的，其余支出为各种税收支出，所以只要比较两方式各年应纳税支出就可选择利于纳税人的方式。

　　以第一方案购入，兴德公司除支付购房款外，每年均应缴纳房产税、营业税，个人所得税。其收入项为出租给职工的租金收入。根据《征收个人所得税若干问题的规定》（国税发[1994]89）的规定，纳税义务人出租财产取得财产租赁收入，在计算征税时，可依法减除规定费用和有关税、费，所以，计算租金收入应纳个人所得时，可扣除有关的营业税、房产税。因兴德公司是独资企业。每年应纳营业税为1.5万元（2.5×5%×12）；应纳房产税为3.6万元（2.5×12％×12），公司每年出租房屋应纳个人所得税为：用2.5万元减去营业税、房产税，再扣除20％的费用，求出每月应纳税所得额为1.66万元，乘以税率20%，则每月应纳个人所得税0.332万元，全年应纳3.984万元。每年各种税金合计为1.5＋3.6＋3.984＝9.084（万元）。

　　以第二方案购入，根据《财政部国家税务总局关于规范个人投资者个人所得税征收管理的通知 》（财税［2003］158号）规定，纳税年度内个人投资者从其投资企业（个人独资企业、合伙企业除外）借款，在该纳税年度终了后即不归还，又未用于企业生产经营的，其未归还的借款可视为企业对个人投资者的红利分配，依照"利息、股息、红利所得"项目计征个人所得税。因投资者属独资企业，其借款不必纳税。陈俊 除支付购房款外，每年就出租给职工的租金收入缴纳房产税、营业税，个人所得税，其收入项为出租给职工的租金收入，公司应就借款利息取得的收入纳个人所得税。根据《财政部国家税务总局关于调整住房租赁市场税收政策的通知 》（财税［2000］125号）规定，个人按市场价格出租的居民住房，房产税减按4%征收，营业税减按３%征收，个人所得税减按10%征收。

　　公司每年从陈俊处获得利息11.52万元（200×5.76％），乘以20％税率，应纳个人所得税为2.304万元。　　陈俊每年租金收入为30万元，乘以税率3%，每年应纳的营业税为0.9万元；每年应纳的房产税为1.2万元。在个人所得税方面，租金收入减去营业税、房产税后，为27.9万元，再减去支付的利息11.52万元，结果为16.38万元，则应纳税所得额为13.104万元，乘以10%税率，应纳个人所得税1.31万元。

　　每年各种税金合计为2.304＋0.9＋1.2＋1.31＝5.714（万元）

　　可见，第二方案对投资者更有利。此外，合伙企业投资者也可比照上述原理进行筹划。