现在的企业都已意识到税收筹划在现代企业财务管理中所起的作用，但许多企业 仍将目光停留在增值税、营业税、企业所得税以及个人所得税的税收筹划上，往往忽 略了诸如房产税、车船使用税等小税种的税收筹划。尤其是房产税，除了税法对房产 有专门的定义外，涉及的法规又较多，因此，很多企业都未能将相关规定融会贯通， 也就无法合理地进行房产税的税收筹划。特别是企业自用房产的应纳房产税，由于自 用房产使用年限较长，一次完美的税收筹划，可以多年获益，应引起企业的高度重视。 　　房产税是以房屋为征税对象，按房屋的计税余值或租金收入为计税依据，向产权 所有人征收的一种财产税。企业自用房产依照房产原值按１０％至３０％减除率计算 后的余值依１．２％的税率计算缴纳房产税。房产原值是指纳税人按照会计制度规定， 在账簿“固定资产”科目中记载的房屋原价。因此，对于自用房产纳税的筹划应当紧 密围绕房产原值的会计核算进行。由于房产税的减除余值各地都有统一的规定，税率 也是不可更改的，笔者认为，自用房产纳税的筹划应着眼于如何在税法许可的范畴内 事先规划，降低税基，以达到合法有效地降低自用房产的应纳房产税额，任何违反法 律规定以逃避税收负担都属于偷税行为，任何在应纳税行为已发生后再进行的筹划行 为也都属于偷税行为，日常工作中一定要坚决避免。 　　１、有效避免人为增大税基。税法规定，房产是以房屋形态表现的财产。房屋是 指有屋面和围护结构（有墙或两边有柱），能够遮风避雨，可供人们在其中生产、工 作、学习、娱乐、居住或储藏物资的场所。至于那些独立于房屋之外的建筑物。如围 墙、烟囱、水塔、变电塔、油池油柜、酒窖菜窖、酒精池、糖蜜池、室外游泳池、玻 璃暖房、砖瓦石窑以及各种油气罐等，则不属于房产。而实际工作中，由于具体项目 实施者不了解这方面的规定，往往在项目预算、项目实施、竣工结算、交付使用等一 系列环节中均未能加以区分，将独立于房屋之外的建筑物一并处理，当相关单据送交 财务部门时，就只能将房屋和建筑物合并入账，即使财务人员意识到房产税税基的问 题，也苦于无相关手续，重新补充又难以实施，只能将房屋和建筑物合并入账，造成 会计账簿“固定资产--房屋”入账金额增大，从而人为地增大了自用房产应纳房产税 的税基，并进而造成多交税。例如：某公司实际房产余额３００万元，建筑物１００ 万元，按２０％的减除率计算，该公司应纳房产税为３００×（１-２０％）× １．２％＝２．８８万元。如果该公司未正确区分房屋和独立于房屋之外的建筑物， 将房屋和建筑物合并列入会计账簿“固定资产--房屋”，则其应纳房产税为４００× （１-２０％）×１．２％＝３．８４万元，比前者每年多交０．９６万元（３．８４ -２．８８），若按房屋使用５０年计算，则将使企业多支出近５０万元。如何才能避 免此类现象的发生？很简单，只要企业在工程立项之初，进行有效的税收筹划，正确 区分房产和独立于房屋之外的建筑物的一切原始依据，从而在进行会计核算时有根有 据，分别记入“固定资产--房屋”３００万元，记入“固定资产--建筑物”１００万 元，就可避免增大税基，减少自用房产应纳房产税额。 　　２、合理降低计税依据。税法规定，对企业自用房屋，以房产的计税余值作为计 税依据。计税余值是指依照税法规定按房产原值的１０％至３０％减除率计算损耗价 值后的余额。而房产原值则是指纳税人按照会计制度规定，在账簿“固定资产”科目 中记载的房屋原价，它应包括与房屋不可分割的各种附属设备或一般不单独计算价值 的配套设施。为此，税收筹划的重点应着重于“不可分割”和“一般不单独计算价值 ”两个方面。对于“不可分割”和“一般不单独计算价值”，税法上有明确的界定， 在进行税收筹划时，应合理降低计税依据。如税法规定属于房屋附属设备的水管、下 水道、暖气管、煤气管等应从探视井或三通起，电灯网、照明线从进线盒联接管起， 并入计算房产原值。如果企业在筹划时，只一味地降低计税余值，将水管、下水管、 电灯网、照明线等附属设备全部列入建筑物，减少了税基，必将受到税务部门的查处， 则得不偿失。但如果将所有的附属设备全部列入房产原值，人为扩大了税基，则必将 加大企业的税收支出。 　　３、有效降低税收支出。税法在规定了房产税总体原则的基础上，还对一些特殊 的情况作出了具体地规定。在实施税收筹划时，一定要充分掌握和熟练运用这些具体 规定，以达到有效“节税”的筹划目标。一是企业停产、撤销后，对其原有的房产闲 置不用的，经省、自治区、直辖市税务局批准可暂不征收房产税；房屋大修停用在半 年以上的，经纳税人申请，税务机关审核，在大修期间可免征房产税。企业若发生此 类状况，应该及时和相关税务部门联系，以合理降低税收支出。二是新建房屋交付使 用时，如中央空调设备已计算在房产原值之中，则房产原值应包括中央空调设备；如 中央空调设备作单项固定资产入账，单独核算并提取折旧，则房产原值不应包括中央 空调设备。以１００万元的中央空调，２０％的减除率为例，若在房屋新建之初，未 能进行自用房产纳税的税收筹划，则企业每年多缴纳房产税：１００×（１-２０％） ×１．２％＝０．９６万元，同样以５０年的使用年限计算，企业共多支出房产税近 ５０万元。若企业在立项之初合理区分房产和中央空调，就可以有效地降低税收支出， 并且，中央空调同样可以计提折旧，分别入账后并不影响成本的归集，对企业所得税 也无任何影响。 (4)