小城的房价这３、４年涨了１倍，去年下半年的炒房热更是达到了顶峰。王先生
喜欢热闹，去年１０月份倾其所有凑了个首付，按揭了一套７０平方米的商品房。当
时的市价是３５００元／平方米，为了节省几个交易费，王夫人耍了个小聪明，私下
付给对方３５００元／平方米，协议上却写的是２０００元／平方米。那房地产公司
也是神通，这离了谱的价格竞然也通过了一道道的审核关，顺利地办好了房产证。
最近国家对房价调控得厉害，上海及周边的房价都有了松动，似乎有下跌的可能，
抛售房大量涌出。王夫人又坐不住了，到各个房产中介去登记卖房。王先生很不以为
然，说你这样折腾来折腾去，不要说赚不到钱，还要赔不少。王夫人不信，说怎么会
赔呢？我买的时候是３５００，现在是３７００，一平方都涨２００了呀，怎么也能
赚几个啊！王先生于是请王夫人坐下来，细细地给她算了一笔账。
王先生问，你知道为什么现在人家都在卖房子吗？算过账吗？
王先生说。目前个人购买住房涉及到营业税、城建税（根据营业税额的７％计征）、
教育费附加（根据营业税额的３％计征）、个人所得税、土地增值税、契税、印花税、
房产税、《营业税暂行条例》、《土地增值税暂行条例》、《契税暂行条例》、《印
花税暂行条例》、《房产税暂行条例》和《个人所得税法》对个人购买住房涉及的税
目、税率都有基本的规定。但近几年由于国家实行了积极的财政政策，为了鼓励房地
产业的发展，对个人购买住房又对外转让销售制定了几项优惠政策，其中一些税种的
税率变化较大。
王夫人问，那涉及的各个税种都有哪些变化？我这房子在６月１日前卖要交多少
税费？王先生于是便一一列出：
首先，你必须把银行按揭（当地商业银行不允许转按捐）先还掉才可以卖房
银行有规定，借款未满１年不可以还款，超过１年才可以提前偿还，但要收取一
定的违约金。比如你当时按揭了１９６０００元，１０年期，１年后余１７６４００
元，按１％的违约金，最低要收你１７６４元。
其次，你得交营业税及附加
《营业税暂行条例》规定按销售额和５％的税率征收营业税。
后来出台了《
关于营业税若干政策问题的通知》（自２００３年１月１日起执行）。
文件规定：单位和个人销售或转让其购置的不动产或受让的土地使用权，以全部收入
减去不动产或土地使用权的购置或受让原价后的余额为营业额。
还曾出台过《
关于调整房地产市场若干税收政策的通知》（自１９９９年８月１
日起执行）。文件规定：对个人购买并居住超过１年的普通住宅，销售时免征营业税；
个人购买并居住不足１年的普通住宅，销售时营业税按售价减去购入原价后的差额计
征；个人自建自用住房，销售时免征营业税。
也就是说，你的房子到今年１０月份才满１年，在６月１日前卖显然没到１年，
所以得交差价的营业税。要记住你的差价不是２００元／平方米（３７００－
３５００），而是１７００元／平方米（３７００－２０００），因为你的合同上写
的是２０００元／平方米，所以得交５９５０元［（３７００－２０００）×７０×
５％＝５９５０］营业税，再交７％的城建税和３％的教育费附加，分别是
４１６．５元（５９５０×７％）、１７８．５元（５９５０×３％）。
再次是印花税
《印花税暂行条例》规定，商品房销售按销售额的万分之五对买卖双方征收印花
税。这个政策一直没有变化，由于印花税是地方税，很多省市自治区有减免的规定，
但我们这里还是要按交易额的万分之五对买卖双方征收印花税，还有５块钱的合同贴
花，这样印花税就是１３４．５元（３７００×７０×０．０００５＋５＝
１３４．５）。
还有个人所得税
《
个人所得税法》（自１９９４年１月１日起施行、１９９９年第二次修正）规
定，财产转让所得（包括建筑物、土地使用权的转让所得）适用比例税率，税率为
２０％。
后来的《
关于个人出售住房所得征收个人所得税有关问题的通知》（财税
［１９９９］２７８号，１９９９年１２月２日发布）文件第三条、第四条规定，为
鼓励个人换购住房，对出售自有住房并拟在现住房出售１年内按市场价重新购房的纳
税人，其出售现住房所缴纳的个人所得税，视其重新购房的价值可全部或部分予以免
税；对个人转让自用５年以上，并且是家庭惟一生活用房取得的所得，继续免征个人
所得税。
也就是说，个人购买住房后转让出售，１年内不重新购房的，其所得部分应该交
纳个人所得税。但目前的情况是，全国征收普通住宅交易中的个人所得税的不多，本
地区目前也没有征收，所以这一块可以不考虑。
最后是土地增值税
《
土地增值税暂行条例》（自１９９４年１月１日起施行）规定，转让地上建筑
物并取得收入的个人按规定缴纳土地增值税。纳税人建造普通标准住宅出售，增值额
未超过扣除项目金额２０％的免征土地增值税。《
土地增值税暂行条例实施细则》第
十二条规定，个人因工作调动或改善居住条件而转让原自用住房，经向税务机关申报
核准，凡居住满５年或５年以上的，免予征收土地增值税；居住满３年未满５年的，
减半征收土地增值税；居住未满３年的，按规定计征土地增值税。
《
关于调整房地产市场若干税收政策的通知》文件第三条规定，对居民个人拥有
的普通住宅，在其转让时暂免征收土地增值税。
所以，你在２００５年６月１日前卖房可不用考虑土地增值税问题。
另外，根据《房产税暂行条例》的规定，个人所拥有的非营业用房产免税，契税
由买方交，也不用考虑。
综合以上各项，如果在２００５年６月１日前卖房，需要交纳的税费是
８４４３．５元（１７６４＋５９５０＋４１６．５＋１７８．５＋１３４．５＝
８４４３．５）
王夫人没想到需缴纳那么多税费，随之问道，如果在２００５年６月１日以后卖
房有什么不同呢？
王先生说，除了营业税方面的政策调整外，其他没有变化。
２００５年４月３０日，国务院七部委（建设部、发展改革委、财政部、国土资
源部、人民银行、税务总局、银监会）联合下发了《
关于做好稳定住房价格工作的意
见》。意见共分八条，其中第三条“调整住房转让环节营业税政策，严格税收征管”
中指出：自２００５年６月１日起，对个人购买住房不足２年转手交易的，销售时按
其取得的售房收入全额征收营业税；个人购买普通住房超过２年（含２年）转手交易
的，销售时免征营业税；对个人购买非普通住房超过２年（含２年）转手交易的，销
售时按其售房收入减去购买房屋的价款后的差额征收营业税。
也就是说，要是２００５年６月１日以后卖房，由于未满足文件中满２年的要求，
要按收入全额交纳营业税及附加。营业税额是１２９５０元（３７００×７０×５％
＝１２９５０），城建税额是９０６．５元（１２９５０×７％＝９０６．５），教
育费附加是３８８．５元（１２９５０×３％＝３８８．５），其他不变，合计要交
纳的税费是１６１４３．５元（１７６４＋１２９５０＋９０６．５＋３８８．５＋
１３４．５＝１６１４３．５）。
王夫人听后很失望，我的房子只有１４０００元［（３７００－３５００）×
７０＝１４０００］的差价，这税费都要１６０００多，得不偿失。
王先生又开始补充，这还没算你买房的时候交的那些税费呢！如煤气工程费
２０００元、有线电视系统建设费１５０元、１年的物业管理费６７２元（７０×
０．８×１２）、房屋登记费８０元、印花税７５元（２０００×７０×０．０５％
＋５）、契税２８００元（２０００×７０×２％）、维修基金２１００元
（２０００×７０×１．５％）、抵押登记费１８０元、银行贷款手续费７７４元
（含公证费、保险费）、１年的贷款利息估计在６０００元（２００５年３月１７日，
人民银行取消商业银行自营性个人住房贷款优惠利率，改按商业性贷款利率
６．１２％执行，此前是５．３１％），这些加起来有１４８３１元（２０００＋
１５０＋６７２＋８０＋７５＋２８００＋２１００＋１８０＋７７４＋６０００），
已经大于１４０００元的买卖差价了，因此无论在６月１日前卖还是在６月１日后卖
都会亏的，只是亏多少的问题。(Bt20050704013)
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