为了防止企业以收取各种名目费用的方式减少销售额，从而逃避纳税现象的发生，
税法往往规定将各种性质的价外费用都并入销售额计算征税。但是，纳税人如果对价
外费用进行恰当的处理，能够减轻企业税负。
由物业公司代收各种费用
目前，房地产公司在销售房产的过程中，往往同时要代天然气公司、有线电视网
络公司等单位收取天然气初装费、有线电视初装费等费用。根据营业税税法的有关规
定，营业税的应纳税营业额为纳税人提供应税劳务、转让无形资产或者销售不动产向
对方收取的全部价款和价外费用。价外费用包括向对方收取的手续费、基金、集资费、
代收款项、代垫款项及其他各种性质的价外收费。因此，房地产公司在销售房产的过
程中的上述各项代收款项，均应并入房产销售收入，计算缴纳营业税，这就加大了房
地产公司的税收负担。
如果能将上述代收款项从房地产公司的计税收入中分离出去，就可以将原本不属
于房地产公司收入的代收费用从其销售收入中分离出去，最终达到降低税负的目的。
也就是说，只要房地产公司将这部分代收款项让自己成立的物业管理公司来代为收取
就可达到节税目的。因为物业管理属于服务行业，而代收款项这种行为属于服务行业
税目中的代理业务，根据《国家税务总局关于营业税若干问题的通知》（国税发
［１９９５］０７６号）第四条规定，代理业的营业额为纳税人从事代理业务向委托
方实际收取的报酬。同时《
国家税务总局关于物业管理企业的代收费用有关营业税问
题的通知》（国税发［１９９８］２１７号）规定，物业管理企业代有关部门收取水
费、电费、燃（煤）气费、维修基金、房租的行为，属于营业税“服务业”税目中的
“代理”业务，因此，物业管理企业代有关部门收取的水费、电费、燃（煤）气费、
房租不缴纳营业税，只是从事此项代理业务取得的手续费收入缴纳营业税。
例如，国鸿房地产公司开发一座居民住宅楼，预计房款收入为５０００万元，同
时需代收天然气初装费、有线电视初装费和小区公共设施维修基金等费用共计
１０００万元。营业税税率为５％，城建税税率为７％，教育费附加征收率为３％，
不考虑其他税费。现在就上述房产销售收入和代收款项进行如下筹划。
方案一：国鸿房地产公司在收取５０００万元房款的同时收取各种代收款项
１０００万元。那么，该公司流转税税负为：应缴营业税为（５０００＋１０００）
×５％＝３００（万元）；应缴城建税为３００×７％＝２１（万元）；应缴教育费
附加为３００×３％＝９（万元）；国鸿房地产公司流转税税负共计为３００＋２１
＋９＝３３０（万元）。
方案二：国鸿房地产公司在房产销售过程中只收取房产的价款５０００万元，其
他相关代收款项由国鸿物业管理公司收取，物业公司按１﹪收取手续费。国鸿物业管
理公司税负为：应缴营业税１０×５％＝０．５（万元），应缴城建税为０．５×
７％＝０．０３５（万元），应缴教育费附加为０．５×３％＝０．０１５（万元），
该物业公司流转税税负共计为０．５＋０．０３５＋０．０１５＝０．５５（万元）。
而国鸿房地产公司的税负为：应缴营业税为５０００×５％＝２５０（万元），应缴
城建税为２５０×７％＝１７．５（万元），应缴教育费附加为２５０×３％＝
７．５（万元），该公司流转税税负共计为２５０＋１７．５＋７．５＝２７５（万
元）。
房地产公司和物业公司的总税负为０．５５＋２７５＝２７５．５５（万元）。
方案一与方案二相比多负担流转税３３０－２７５．５５＝５４．４５（万元）。
由此可以看出，经过合理的税收筹划，对房地产公司在销售过程中的业务进行必要的
拆分，既可以降低房地产公司的税收费用，同时又不会增加物业管理公司的税收负担。
设立运输公司拆分主营业务
《增值税暂行条例》第六条规定，销售额为纳税人销售货物或者应税劳务向购买
方收取的全部价款和价外费用，但是不包括收取的销项税额。价外费用是指价外向购
买方收取的手续费、补贴、基金、集资费、返还利润、奖励费、违约金（延期付款利
息）、包装费、包装物租金、储备费、优质费、运输装卸费、代收款项、代垫款项及
其他各种性质的价外收费。但同时符合以下条件的代垫运费不包括在内：（１）承运
的运费发票开具给购货方的；（２）纳税人将该项发票转交给购货方的。凡随同所销
售货物或提供应税劳务向购买方收取的价外费用，无论其会计制度如何核算，均应并
入销售额计算应纳增值税额。由上述规定可以看出，如果企业能够成立独立核算的储
运公司，这样在销售货物时就可以将货物的运输业务由自己的储运公司来完成，相关
的手续费、运输装卸费、储备费等尽可能多的价外费用均由储运公司收取，这样就会
因储运公司按交通运输业缴纳３％的营业税。对价外费用部分的税负将大幅降低。下
面用实例予以说明。
B公司为一家空调生产企业，２００４年全年销售空调收入为４００００万元，所
售空调均由该公司负责运送并收取运输费，２００４年共收取运输装卸费２０００万
元，增值税税率为１７％，营业税税率为５％，城建税税率为７％，教育费附加征收
率为３％，其他税费不予考虑。现在就上述空调销售运输业务进行如下筹划。
方案一，空调的销售收入和运输费等均由B公司收取，因运输费对该公司属于价外
费用，应并入销售额缴纳增值税。
增值税为：２０００×１７％＝３４０（万元）；
城建税为：３４０×７％＝２３．８（万元）；
教育费附加为：３４０×３％＝１０．２（万元）；
总税负为：３４０＋２３．８＋１０．２＝３７４（万元）。
方案二，B公司出资注册成立全资子公司安捷迅储运公司，并由该子公司全面承担
母公司空调销售的装卸和运输工作，并收取相应的装卸费和运输费。这样一来，安捷
迅储运公司所取得的装卸费和运输费就应该按交通运输业征收３％的营业税即可。相
应的营业税及相关税负如下：
营业税为：２０００×３％＝６０（万元）；
城建税为：６０×７％＝４．２（万元）；教育费附加为：６０×３％＝１．８
（万元）；总税负为：６０＋４．２＋１．８＝６６（万元）。
由此可见方案一与方案二相比，方案一多承担税负３７４－６６＝３０８（万元）。
因此，经过合理的税务筹划，B公司将销售业务和运输业务拆分后大大降低了公司的税
负。 （20050711a）
(4)
