【中华财税网北京09/22/2003信息】　按照规定，对财产转让所得，应以纳税人 每次转让财产所取得的收入额减除财产原值和合理费用后的余额为应纳税所得额。 其计算公式为： 应纳税所得额＝每次财产转让收入额－财产原值－合理费用 其中： “每次”以一件财产的所有权一次转让所取得的收入为一次。允许扣除的财产原 值根据不同财产采用不同方法确定： (1)对于转让的有价证券，其原值为买入价以及买人时按规定交纳的有关费用。 比如，企业卖出某种债券准予扣除的财产原值和有关费用一般采用加权平均法确定， 其计算公式为： 一次卖出某一种债券允许扣除的买价和费用＝购进该种债券的买入价和买进过程 中缴纳的税费总和÷买进该种债券总数量×本次卖出该种债券的数量＋卖出债券过程 中缴纳的税费 (2)对于转让的建筑物，其原值为建造费用或者购进价格以及其他有关费用。 (3)对于转让的土地使用权，其原值为取得土地使用权所支付的金额、开发土地 的费用及其他有关费用。 (4)对于转让的机器设备、车船，其原值为购进价格、运输费、安装费以及其他 有关费用。 (5)对于转让的其他财产，其原值参照以上方法确定。 如果纳税人未提供完整、准确的财产原值凭证，不能正确计算财产原值的，由主 管税务机关核定其财产原值。 计算转让所得允许扣除的合理费用，是指转让财产时按规定支付的有关费用。 按照规定，财产转让所得的应纳税额按应纳税所得额适用20％的比例税率计算， 其计算公式为： 应纳税额＝应纳税所得额×20％ [案例343] [案情说明］ 2002年6月28日赵合锋与格兰荣电子有限公司签订合同，将赵合锋 拥有的四合院一座卖给格兰荣电子有限公司，价款为600 000元。 该四合院为赵合锋从某单位购入，当时支付价款300 000元，支付其他有关税费 共计21 400元。赵某出售该房产应缴纳土地增值税、营业税、城建税、印花税、教育 费附加等45 900元。 [要求解答] 赵合锋转让该房产取得的房款应缴纳个人所得税。 [法律依据] 《中华人民共和国个人所得税法》、《中华人民共和因个人所得税 法实施条例》。 [计算分析] 2002年6月28日赵合锋转让该房产取得的房款应缴纳个人所得税税 额为： 应纳税所得额＝600 000－300 000－21 400－45 000 ＝232 700元 应纳税额＝232 700 ×20％ ＝46 540元 君洋财务服务中心2002年10月接受了几次关于个人转让房屋涉税问题的咨询，现 将有关详细情况和具体的会计处理技巧全面介绍如下，以希对大家有所启迪。 [案例344] [案情说明] 威尔逊(金塔)有色金属有限公司职工霍东文2002年2月1日从房产开 发公司购得住房一套，购入价85 000元，为了改善住房条件，其居住8个月后将其出 售，取得价款100 000元。2000年10月4日，霍东文又购买住房一套自用，购入价90 000元。 [要求解答] 霍东文出售住房应缴纳的营业税、城建税、教育费附加、印花税和 个人所得税(城建税税率为7％，教育费附加征收率为3％，契税税率为4％)。 [法律依据] 《中华人民共和国个人所得税法》、《中华人民共和国营业税暂行 条例》。 [政策解读] 财税字(1999)210号《关于调整房地产市场若干税收政策的通知》 规定，从1999年8月1日起，对个人购买并居住超过一年的普通住宅，销售时免征营业 税；个人购买并居住不足一年的普通住宅，销售时营业税按销售价减去购入原价后的 差额计征；个人自建自用住房，销售时免征营业税；个人购买自用普通住宅，暂减半 征收契税；对居民个人拥有的普通住宅，在其转让时暂免征收土地增值税。 [计算分析] 霍东文出售住房应缴纳的营业税、城建税、教育费附加、印花税分 别为： (1)出售住房应纳营业税＝(100 000－85 000)× 5％ ＝750(元)； (2)应纳城建税＝750× 7％＝52．5(元)； (3)应纳教育费附加＝750× 3％＝22．5(元)； (4)应纳印花税＝100 000× 0．5‰＝50(元)； (5)应纳土地增值税为0； (6)财税字(1999)278号《关于个人出售住房所得征收个人所得税有关问题的通知》 规定，为鼓励个人换购住房，对出售自有住房并拟在现住房出售后1年内按市场价 重新购房的纳税人，其出售现住房所应缴纳的个人所得税，视其重新购房的价值可全 部或部分予以免除。具体办法为： ①个人出售现住房所应缴纳的个人所得税税款，应在办理产权过户手续前，以纳 税保证金形式向当地主管税务机关缴纳。 ②个人出售现住房后1年内重新购房的，按照购房金额大小相应退还纳税保证金。 购房金额大于或等于原住房销售额的，全部退还纳税保证金；购房金额小于原住房 销售额的，按照购房额占原住房销售额的比例退还纳税保证金，余额作为个人所得税 缴入国库。 ③个人出售现住房后1年内未重新购房的，所缴纳的纳税保证金全部作为个人所 得税缴入国库。 对照上述规定，霍东文出售住房应纳个人所得税计算过程如下： 房产原值＝购入原价＋购房应纳契税＝85 000＋85 000× 4％×50％＝86 700( 元) 应纳税所得额＝每次收入额－财产原值－合理税费 ＝100 000－86 700－750－52．5 －22．5 - 50 ＝12 425(元) 按应纳税额交纳纳税保证金＝12 425×20％＝2 485(元) 10月4日按购房金额占原住房销售额的比例计算退还保证金： 90 000÷100 000× 2 485＝2 236．5(元) 应入库个人所得税额＝2 485 －2 236．5＝248．5(元) [案例345] [案情说明] 新桥木器制造有限公司为配合城镇住房制度改革；按照成本价向职 工出售公有住房。2000年2月5日，职工崔艳华购得新桥镇木器制造有限公司建筑面积 80平方米住房一套。 按规定，职工崔艳华可享受60平方米标准的住房，每平方米600元，其余20平方 米，按市场价计算，每平方米1200元，合计购入价为60 000元(60× 600＋20×1200)。 2001年3月，为改善住房条件，崔艳华将购得的公有住房对外出售，出售价95 000元，出售时除印花税外，未发生其他费用。 2002年8月，职工崔艳华在新桥房产开发有限公司重新购得商品房一套，购入价 150 000元。 [要求解答] 计算崔艳华出售公有住房应纳的个人所得税。 [法律依据] 《中华人民共和国个人所得税法》、《中华人民共和国个人所得税 法实施条例》、财税字(1999)278号文件。 [分析指导] 财税字(1999)278号文件规定，个人出售已购公有住房，其应纳税 所得额为个人出售已购公有住房的销售价，减除住房面积标准的经济适用住房价款、 原支付超过住房面积标准的房价款、向财政或原产权单位缴纳的所得收益以及税法规 定的合理费用后的余额。 由于崔艳华购入住房后居住时间已超过一年，按规定在销售时可免征营业税，城 建税和教育费附加相应免征。 应纳印花税＝95 000× 0．5‰＝47．5(元) 另按照《契税暂行条例》第六条规定，城镇职工按规定第一次购买公有住房免契 税。故，房产原价中不含契税。因此，应纳税所得额＝转让收入－财产原价－合理税 费 ＝95000－(60×600＋20×1200) - 47．5 ＝34 952．5(元)。 按应纳税额交纳纳税保证金＝34 952．5×20％ ＝6 990．5(元)。 由于崔艳华在出售住房后一年内未重新购房，因此，崔艳华交纳的纳税保证金应 全额开具个人所得税完税凭证并解缴入库。 [特别提示] 关于住房市场税收政策除应掌握上述内容外，还应注意以下几点： 一、对企业、行政事业单位按房改成本价、标准价出售住房的收入，暂免征收营 业税； 二、对个人转让自用5年以上、并且是家庭惟一生活用房取得的所得，继续免征 个人所得税； 三、已购公有住房是指城镇职工根据国家和县级(含县级)以上人民政府有关城镇 住房制度改革政策规定，按照成本价(或标准价)购买的公有住房；经济适用住房价格 按县级(含县级)以上地方人民政府规定的标准确定；职工以成本价(或标准价)出资的 集资合作建房、安居工程住房、经济适用住房以及拆迁安置住房，比照已购公有住房 确定应纳税所得额。 (4)