为贯彻落实国家七部委《
关于做好稳定住房价格工作意见的通知》（国办发
［２００５］２６号）的精神，国家税务总局、财政部、建设部联合下发《
关于加强
房地产税收管理的通知》（国税发［２００５］８９号）等系列抑止炒房、控制住房
价格的税收政策。新政策增加了投资炒房者的税收成本。
新的税收政策主要涉及营业税。政策规定如果投资炒房者在２年内转手销售，需
要全额缴纳营业税，由此增加投资者的税收成本。假如投资者购入一套价值５０万元
的普通住房，１年后不到２年之内以５５万元价格销售。
按照原来《
财政部、国家税务总局关于调整房地产市场若干税收政策的通知》
（财税［１９９９］２１０号）规定：“对个人购买并居住超过１年的普通住宅，销
售时免征营业税；个人购买并居住不足１年的普通住宅，销售时营业税按销售价减去
购入原价后的差额计征。”因此，投资者不需要缴纳营业税。而且如果是期房销售，
由于没有办理产权证就直接转手，还可以不缴纳契税。不考虑其他费用和所得税，投
资者可获利５万元。
按照新政策规定，购房时，需要缴纳契税为：５０００００×２％（设税率为
４％，减半）＝１００００元；需要缴纳营业税及城建税、教育费附加为：
５５００００×５．５％＝３０２５０元。两项合计增加税收成本４０２５０元，不
考虑其他费用和所得税，投资者获利减为９７５０元，比原来减少４０２５０元。
显然，转让住房投资者按照原来的方式运作基本是无利可图了，如果转让销售价
格增值部分低于增加的税收成本的话，还会出现亏损的结果。
那么，住房投资者有什么办法可以不缴纳契税和不按全额缴纳营业税吗？其实，
只要投资者转变经营方式，将原来投资炒房行为转变为与房地产开发商协作经营销售
住房，即当投资者有意进行房地产投资时，先与房地产开发商注册成立一个公司代理
销售房地产，对房地产公司开发的住房采取包销的方式。这样做不但可以大大降低税
收成本，还可以缓解房地产公司的资金和销售方面的压力。
如果包销商与房产开发企业签订合同，在规定的合同期间内，房地产公司将房产
交给包销商根据市场情况自定价格进行销售，由房产开发企业向客户开具房产销售发
票，包销商收取价差或手续费，合同期满未售出的房产由包销商进行收购。包销商可
以按照约定的包销数量支付一定的保证金。如此，根据《
国家税务总局关于房产开发
企业销售不动产征收营业税问题的通知》（国税函发［１９９６］６８４号）规定：
“在合同期内房产企业将房产交给包销商承销，包销商是代理房产开发企业进行销售，
所取得的手续费收入或者价差应按‘服务业——代理业’征收营业税。”
仍以前例分析，包销商（住房投资者）以５０万元对开发商包销住房一套，实际
以５５万元销售，获取５万元手续费。房地产开发公司开具５５万元销售发票后，凭
包销商开具的发票支付５万元手续费给包销商。
包销商只需要缴纳营业税及城建税、教育费附加为：５００００×５．５％＝
２７５０元。不考虑其他费用和所得税，投资者获利为４７２５０元。
而对于房地产开发企业来说，由于增加了销售额５万元，但是同时增加了销售手
续费５万元，所以没有增加企业所得税。但是增加了５万元销售额的营业税及城建税、
教育费附加，增加额为：５００００×５．５％＝２７５０元。同时，如果该项目有
增值，５万元销售费用的增加不会增加土地增值税的扣除项目金额。因此，还要增加
土地增值税收，如果该项目普通住房增值率不超过２０％，则不增加土地增值税。假
设增值率超过２０％，不超过５０％，税率为３０％，则增加税收为：５００００×
３０％＝１５０００元。
按照这个方案运作，包销方（住房投资者）只增加税收成本２７５０元，显然非
常有利。但是房地产开发商将增加税收成本２７５０元～１７７５０元，处于不利地
位。虽然如此，但相比而言仍然有利可图，如果双方愿意相互合作，共同分担税收成
本，经过仔细测算后，包销商作些适当让利，还是不失为一个可行的筹划方案。
（20050613a）
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