１９９４年１０月２７日　外经贸计财字［１９９４］第６５１号 各总公司、各外贸中心： 现将财政部、建设部、国家土地管理局、国家国有资产管理局《关于印发〈清产核资 中土地清查估价工作方案〉的通知》（财清［１９９４］１３号）和财政部、国家土 地管理局、国家国有资产管理局《关于印发〈清产核资中土地估价实施细则〉的通 知》（财清［１９９４］１４号）转发给你们，请结合本单位的实际情况，按照文件 精神与当地土地管理部门及时取得联系。 　　我部清产核资中土地清查估价工作从１９９５年１月１日开始。各单位土地清查 估价的组织、落实工作，请按当地土地管理部门的有关规定办理。认真填报《土地估 价结果申报表》和《土地估价结果申报补充资料表》，汇总上报部清产办。并将执行 中的问题、建议及时反映给我们。 附件一：财政部、建设部、国家土地管理局、国家国有资产管理局关于印发《清产核 资中土地清查估价工作方案》的通知 　　　　　１９９４年１０月１３日　财清［１９９４］１３号 各省、自治区、直辖市、计划单列市人民政府清产核资领导小组、财政厅（局）、建 设厅（局）、土地局、国有资产管理局、国务院各部、委、直属机构清产核资领导小 组和计划单列企业集团： 　　现将《清产核资中土地清查估价工作方案》印发给你们，请结合本地区和本部门 的实际情况，在清产核资中执行，并将执行中出现的问题及建议及时上报。 附件：《清产核资中土地清查估价工作方案》 　　一、在清产核资中对土地进行清查估价的紧迫性和重要意义 　　　　土地是国家的重要资料和资产，也是重要的生产资源。长期以来，国家实行 无偿、无限期、无流通的土地使用制度，以行政划拨方式向企业、单位提供土地，企 业、单位帐面无土地价值。随着经济体制改革和社会主义市场经济的不断深入发展， 国家先后建立了国有土地有偿出让制度，以及对股份制企业土地资产管理制度，但大 多数企业、单位仍然是没有土地帐面价值，致使企业、单位在组建中外合资、股份制 企业，以及企业兼并中无法作价或随意作价、投资入股。同时由于土地资产没有与国 有土地使用者的效益挂钩，致使土地的利用率相当低，多占少用，占而不用的现象相 当普遍。还有一些企业、行政事业单位在未依法补办出让手续的情况下，就将本单位 原无偿划拨、使用的土地有偿转让、出租和抵押，获取巨额收入，并将这部分收入纳 入各自的“小金库”，使国家蒙受了重大损失。 　　因此，在清产核资中，对土地进行全面清查、估价入帐，并加以相应管理已势在 必行。这对于推动改革开放工作和转移企业经营机制，走向社会主义市场经济，促进 国民经济的发展有着十分重要的意义。具体表现在以下几个方面：一是有利于查清各 企业、单位使用土地的数量和价值量，以及全国总量；二是有利于加强土地管理，制 止土地资产的流失；三是有利于对土地进行合理利用和优化配置，达到节约使用土地 的目的；四是有利于理顺产权关系，明确国有土地所有者与使用者的经济利益和法律 责任；五是有利于正确评价企业的经济效益。 　　二、在清产核资中土地清查估价的法律依据 　　为保证土地清查估价工作的顺利进行，在土地清查估价中要严格按照《中华人民 共和国土地管理法》及其《实施条例》、《中华人民共和国城镇国有土地使用权出让 和转让暂行条例》、《国务院关于发展房地产业若干问题的通知》、《关于土地登记 收费及其管理办法》和国家土地管理局颁布的《土地登记规则》等法规以及清产核资 中有关土地清查估价的政策、办法，认真组织进行。 　　三、清产核资中进行土地清查估价的主要任务与范围 　　（一）在清产核资中进行土地清查估价的主要任务是；全面清查企业、单位使用 的土地的权属、界线和面积，进行土地登记，对土地进行分等定级估价，完善土地管 理与使用效益考核制度。 　　（二）清产核资中土地清查估价的范围： 　　１．参加清产核资的企业、单位； 　　２．凡在清产核资前已依法进行了土地使用权和房屋所有权登记的企业、单位， 经审核土地权属用途没有发生变化的不再进行土地清查登记，只进行土地估价，凭原 登记证明办理清产核资中有关土地清查登记事宜； 　　３．企业凡已以土地使用权作价入股方式与外方举办中外合资、合作经营企业的， 要查清中方投入土地的股份（投资数额）和面积； 　　４．企业凡已以土地使用权投资与其它企业、单位举办国内联营；或以土地使用 权作价入股举办股份制企业的，要查清国有企业投入土地资产的股份（投资数额）和 面积。 　　四、清产核资中土地清查估价工作的组织与程序 　　（一）清产核资土地清查估价工作的组织 　　土地清查估价工作由全国清产核资机构统一领导，各地在省、自治区、直辖市、 计划单列市人民政府清产核资领导小组领导下，由领导小组办公室与本地区土地管理 部门具体组织，财政、建设、房产、国有资产管理部门配合实施。中央企业、单位的 土地清查估价工作由其主管部门的清产核资领导小组协助企业、单位所在地的土地管 理部门进行实施。 　　（二）清产核资土地清查估价的工作程序 　　１．土地清查登记的工作程序： 　　它包括申报、地籍调查、权属审核、注册登记、颁发土地证书五个阶段，先由企 业、单位自查、申报，然后由土地主管部门依照国家《土地登记规则》进行审查，做 好权属调查、地籍勘丈，查清每一宗地的权属、位置、界线、数量和用途等基本情况， 达到权属合法、面积准确、界址清楚。在此基础上，经企业、单位所在地的土地管理 部门全面审核后，符合法律规定的报县级以上人民政府批准进行注册登记，并颁发土 地证书。企业、单位据此填报清产核资有关土地清查报表，并由其各级主管部门汇总 后报各级政府清产核资领导小组备案。 　　少数企业、单位因特殊情况如权属纠纷没有解决等，暂不能领取土地证的，清查 后由当地土地管理机关出具证明，暂按企业、单位自查数填报统计报表，待清产核资 后期由土地管理部门另行解决。 　　２．土地估价的工作程序： 　　这次清产核资中的土地估价是估算土地基准价格，不作为企业、单位产权变动时 土地的实际价格。土地估价实施细则、办法、标准和审批程序由国家有关部门统一制 订。 　　企业、单位可根据国家制定的方法和统一标准自行进行土地估价；自行土地估价 有困难的企业、单位要委托具有土地评估资格的机构进行土地估价。企业、单位根据 土地估价结果填报有关报表，上报主管部门审核后，报所在地土地管理部门，由其会 同企业、单位的同级财政、国有资产管理部门进行审定，并报同级清产核资办公室备 案。 　　３．土地清查估价工作总结与制度建设 　　在土地清查估价工作中，应及时发现问题、总结经验，并报财政部和国家土地管 理局。各地要在清查估价工作过程中，在总结试点经验基础上，加强土地资产的管理， 完善土地资产的管理制度，为建立、完善全国性土地资产的管理制度打下基础，创造 经验。 附件二：财政部、国家土地管理局、国家国有资产管理局关于印发《清产核资中土地 估价实施细则》的通知 　　　　　１９９４年１０月１４日　财清［１９９４］１４号 各省、自治区、直辖市和计划单列市人民政府清产核资办公室、财政厅（局）、土地 管理局、国有资产管理局，国务院各部、委、直属机构清产核资办公室和计划单列企 业集团： 　　现将《清产核资中土地估价实施细则》印发给你们，请结合本地区和本部门的实 际情况，在清产核资工作中执行，并请将执行中出现的问题及建议及时上报。 附件：清产核资中土地估价实施细则 　　第一条为了加强国有土地资源的管理，全面评价企业实力，促进理顺产权关系， 根据财政部、建设部、国家土地管理局、国家国有资产管理局联合发布的《关于印发 “清产核资中土地清查估价工作方案”的通知》（财清［１９９４］１３号文）和国 家其它有关规定，制定本实施细则。 　　第二条清产核资中的土地估价是指各企业和实行企业管理的事业单位（简称“企 业、单位”；下同）对所使用的国有土地进行全面清查后，在弄清权属、界线和面积 等基本情况的基础上，依据国家统一规定的土地估价技术标准，由企业、单位自行或 委托具有土地估价资格的机构评估所使用土地的基准价格。 　　第三条清产核资中土地估价范围主要是各地区、各部门参加清产核资的企业、单 位使用的土地，包括清产核资企业、单位以土地使用权作价入股举办国内联营、股份 制企业使用的国有土地。 　　第四条企业、单位使用下列土地暂不估价： 　　（一）已用经过评估的国有土地使用权投资或入股举办中外合资、合作经营企业 使用的土地； 　　（二）以出让方式取得国有土地使用权，其出让金不低于所在地土地基准地价的 土地； 　　（三）已进行或拟准备进行职工住房制度改革的房屋占用的土地； 　　（四）国有企业中的农、林、牧、渔业用地； 　　（五）已列入国家搬迁计划的“三线”企业、单位使用的土地； 　　（六）不在城镇内的各类军工等企业使用的土地； 　　（七）土地使用权尚未明确的土地； 　　（八）铁路、民航、机场、港口、公路等交通基础设施占用土地，以及靶场、试 验场、危险品储存地作业区、采矿、采油用地和高压线路、通讯线路、输油管线等占 用的土地。 　　（九）其它由中央企业主管部门和省级人民政府确定的暂不列在估价范围的企业 占用的土地。 　　第五条清产核资中土地估价工作由各级政府清产核资机构与各级土地管理部门 （县以上，下同）共同组织，分工负责。 　　在全面展开土地估价工作前，各地区、各部门清产核资机构应主动商各级土地管 理部门，在１９９４年选择部分不同类型的清产核资企业进行试点，以便取得经验， 有序全面推开。１９９４年进行企业改制的必须对所使用的土地进行估价工作，其余 的清产核资企业、单位土地估价工作于１９９５年全面展开；以前年度已进行清产核 资的企业、单位应在１９９５年对土地估价工作进行补课。 　　第六条清产核资中土地估价工作，原则上由参加清产核资企业、单位自行依据各 级土地管理部门制订并经同级人民政府确认的城镇土地基准地价和宗地标定地价修正 系数进行。没有制订土地基准地价和宗地标定地价修正系数的城镇所在地清产核资企 业、单位，可以采用宗地地价直接评估法进行。 　　第七条城市基准地价的评估和宗地标定地价修正系数的制订工作，由各级土地管 理部门根据《中华人民共和国城镇国有土地使用权出让和转让暂行条例》、《城镇土 地估价规程》（试行）等有关规定组织进行，并负责有关确认工作。 　　（一）已完成基准地价评估和宗地标定地价修正系数制订的城镇，原则上可由企 业自行以基准地价为基础，并以宗地标定地价修正系数方法评估。 　　提供基准地价和宗地标定地价修正系数的机构或单位只能向企业、单位核收印制 基准地价及宗地标定地价修正系数资料的成本费用。收取标准应由当地物价管理机构 核批。 　　（二）尚没有完成基准地价评估和宗地标定地价修正系数制订的城镇，由各级土 地管理部门抓紧组织进行测算，予以确认，以保证１９９５年本城镇所在地清产核资 企业进行国有土地的估价工作。 　　（三）由于客观原因在全面清产核资期间仍不能完成土地基准地价评估和宗地标 定地价修正系数制订的城镇所在地企业、单位的土地估价，可以根据自身条件自行或 委托具有土地估价资格的机构采用宗地地价直接评估法进行。 　　企业、单位采用宗地地价直接评估法因技术力量不足或资料收集困难，委托具有 土地评估资格的中介机构进行评估，其中介机构对清产核资中的土地评估按一般宗地 评估费标准的３０％计收评估费。 　　第八条本实施细则所称“基准地价”是指土地管理部门组织评估并经同级人民政 府确认的城镇所在地各级土地或均质地域及其商业、工业、住宅等土地利用类型的土 地使用权单位面积平均价格。 　　第九条本实施细则所称“宗地标定地价修正系数”是指由土地管理部门组织测算 并经同级人民政府确认的对城镇宗地土地使用权进行估价时的因素条件修正系数。 　　第十条本实施细则所称“宗地地价直接评估法”是指市场比较法、收益还原法和 成本逼近法等。直接评估法评估地价的标准、程序等应按国家土地管理局颁布的《城 镇土地估价规程》（试行）的要求进行。 　　（一）市场比较法适用于土地使用权出让、转让、出租、抵押等土地交易案例比 较多，土地市场活跃的地方。 　　（二）收益还原法适用于有租金收入或经营收入，并通过确定总费用计算出纯收 益的土地。 　　（三）成本逼近法适用于缺乏市场交易案例，无法计算收益的开发区以及独立工 矿区的土地。 　　第十一条为便于清产核资中土地估价工作的实施，根据城镇特点、土地利用类型 经济效益的差异和土地使用权取得方式，在清产核资土地估价中统一将土地利用类型 划分为商业、工业（含仓储）、住宅用地三大类。评估的地价统一为土地基准价格， 不作为企业、单位产权变动时士地的实际价格。各级土地管理部门应统一清产核资中 城镇土地估价的各项参数。 　　第十二条企业、单位的土地估价工作应首先制订具体方案，内容包括： 　　（一）企业、单位根据当地土地估价标准和工作要求，确定估价方法； 　　（二）企业、单位根据自身人员和技术条件，结合当地土地估价的技术要求等， 提出自行或委托进行估价的方案； 　　（三）企业、单位进行土地估价的具体时间安排； 　　（四）企业、单位土地估价工作的组织机构和人员安排。 　　第十三条土地估价工作程序： 　　（一）各级政府清产核资机构与各级土地管理部门共同对企业、单位土地估价专 业人员组织进行政策、方法、技术培训。 　　（二）企业、单位成立土地估价工作小组。 　　（三）土地估价单位收集下列与土地估价有关的资料。 　　１．征地或受让土地原始资料。 　　２．土地清查结果，包括地籍图、土地登记证明文件、土地清查报表等。 　　３．本企业、单位的土地条件资料。 　　４．本地区基准地价及宗地标定地价修正系数等土地估价成果。 　　５．本地区市场地价资料。 　　６．影响本企业、单位地价的其它因素资料。 　　７．其它资料，包括当地土地估价的各种有关参数。 　　（四）企业、单位对使用的土地依据有关资料、标准进行预先测算、摸清基本情 况、验证技术方法，做到心中有数。 　　（五）依据收集的土地估价资料和当地的具体规定，按确定的估价方法和估价方 案具体组织进行。 　　（六）企业、单位进行土地价格评估后，要写出土地估价报告。报告的主要内容 包括：工作组织、资料来源、估价程序与方法、估价结果等。 　　（七）企业、单位依据其使用的土地面积、利用类型和估价结果填报“土地估价 结果申报表”，格式见附表。 　　（八）上报土地估价报告和土地估价结果申报表，作为有关部门认定审批土地估 价结果的依据。 　　第十四条企业、单位将土地估价报告和土地估价申报表，经企业、单位主管部门 审核签署意见，报所在地土地管理部门确认。 　　第十五条土地管理部门收到企业、单位的土地估价报告和土地估价申报表后，对 企业、单位土地估价结果组织确认。确认的主要内容有： 　　（一）土地使用权取得是否合法； 　　（二）土地估价方法应用是否符合规定； 　　（三）土地估价资料的可靠性和准确性； 　　（四）土地估价结果的准确性和地价水平的空间变化规律的合理性； 　　（五）需要确认的其它内容： 　　各级土地管理部门确认过程中，不收取费用。 　　第十六条经土地管理部门确认的企业、单位的土地资产评估结果，由同级清产核 资机构会同有关部门进行批复。 　　第十七条企业、单位依据同级清产核资机构下达的批复文件，相应调整帐务。帐 务处理方法按财政部的另行规定办理。 　　第十八条各级清产核资机构汇总上报各企业、单位土地估价结果，报上一级清产 核资机构，并抄同级土地管理部门备案。 　　第十九条中央企业的土地，估价结果先经中央企业财政驻厂员处审核，再报当地 土地管理部门确认，由中央企业主管部门复审（有异议的，要商国家土地管理局同 意）汇总后报财政部清产核资办公室会同有关部门进行帐务审批。 　　第二十条各省、自治区、直辖市及计划单列市和中央企业主管部门应根据《清产 核资中土地清查估价工作方案》和本实施细则，结合国家其它有关规定和当地（本部 门）情况，制订当地（本部门）的土地估价具体实施办法。 　　第二十一条本实施细则由财政部清产核资办公室和国家土地管理局共同解释。 　　第二十二条本实施细则自发布之日起执行。 (5)