【中华财税网北京12/20/2004信息】　二、计算房产开发公司土地增值税应注意 哪些问题？ 　　（一）例：某房产开发公司是集体企业，专门从事普通住宅商品房开发，几年来 有关生产经营情况在缴纳土地增值税上与税务机关存在分歧。企业于２０００年６月 ９日委托金瑞君安税务师事务所为其纳税情况进行审查。经查阅有关账证，获得如下 资料： 　　１．１９９３年９月９日，房产公司与经纬机械厂签订房产转让合同，合同规定， 房产公司以分期收款方式将一幢住宅楼卖给经纬机械厂作为集体职工宿舍，总售价 ２４００万元，货款于１９９４～１９９６年末分３次付清，每年８００万元。该住 宅楼当时取得土地使用权支付的费用为３００万元，开发成本为１０００万元。 　　２．１９９９年１０月３日，转让１９９２年已签订开发合同，并投入资金建成 的一栋房屋，转让收入为１０５０万元（房价中含为当地政府代收的各种费用５０万 元），支付的土地使用权价款１００万元，房地产开发成本３００万元，房地产开发 费用１００万元，财务费用中的利息支出无法分项目分摊，且无金融机构的证明。 　　３．２０００年３月２日，出售普通住宅用房一幢，总收入为１８００万元。该 房屋支付土地出让金２００万元，房地产开发成本９００万元，利息支出为１００万 元，其中４０万元为罚息（不能按收入项目准确分摊）。 　　（二）要求：请根据以上资料，逐项分析并计算该企业应纳的土地增值税（城建 税税率为７％、印花税税率为０．５‰、教育费附加征收率为３％。当地省级人民政 府规定允许扣除的房地产开发费用为１０％）。 　　（三）解答： 　　１．税法规定，对１９９４年１月１日以前签订的房地产转让合同，不论其房地 产在何时转让，均免征土地增值税。因此，出售这幢房屋在１９９４年、１９９５年、 １９９６年收取价款时均不予计征土地增值税。 　　２．税法规定，１９９４年１月１日以前签订房地产开发合同或已立项，并已按 规定投入资金进行开发，其在１９９４年１月１日以后５年内首次转让房地产的，免 征土地增值税。由于该房产在１９９９年转让，已超过规定的免税期限，因此应依法 缴纳土地增值税。计算过程如下： 　　（１）允许扣除的房地产开发费用＝（１００＋３００）×１０％ 　 　＝４０（万元） 　　（２）允许扣除的税金＝１０５０×５％×（１＋７％＋３％） 　　 ＝５７．７５（万元） 　　（３）从事房产开发加计扣除＝（１００＋３００）×２０％ 　 　＝８０（万元） 　　这里应当注意：对从事房产开发的企业，转让没有开发的土地不得享受２０％的 加计扣除。 　　（４）允许扣除项目金额合计＝１００＋３００＋５０＋４０＋５７．７５＋ ８０＝６２７．７５（万元） 　　（５）增值额＝１０５０－６２７．７５＝４２２．２５（万元） 　　（６）增值率＝４２２．２５÷６２７．７５×１００％＝６７％ 　　（７）应纳税额＝４２２．２５×４０％－６２７．７５×５％ 　　 ＝１３７．５１（万元） 　　３．确定转让房地产的收入为１８００万元 　　确定转让房地产的扣除项目金额： 　　（１）取得土地使用权所支付的金额为２００万元 　　（２）房地产开发成本为９００万元 　　（３）房地产开发费用＝（２００＋９００）×１０％＝１１０（万元） 　　（４）从事房地产开发加计扣除允许＝（２００＋９００）×２０％ 　 　＝２２０（万元） 　　（５）允许扣除的税费合计＝１５００×５％×（１＋７％＋３％） 　 　＝８２．５（万元） 　　（６）允许扣除项目金额合计＝２００＋９００＋１１０＋２２０＋８２．５ 　　 ＝１５１２．５（万元） 　　（７）增值额＝１８００－１５１２．５＝２８７．５（万元） 　　（８）增值率＝２８７．５÷１５１２．５×１００％＝１９％＜２０％ 　　该公司开发普通标准住宅且增值额未超过扣除项目金额的２０％，按规定免征土 地增值税。 　　解题指导： 　　１．如果房价中含有为政府代收的各项费用，则可作为转让房地产所取得的收入 计征土地增值税（和营业税）。相应地，在计算扣除项目金额时，代收费用可以扣除， 但不得作为加计２０％扣除的基数。 　　２．由于房地产开发企业在转让房地产时缴纳的印花税已列入管理费用，故印花 税不再单独扣除。 　　３．应注意土地增值税征免范围的划分。 　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　 　（４）