【中华财税网北京11/01/2004信息】　二、计算销售不动产营业税应注意的问题 　　（一）例：金瑞君安税务师事务所的注册税务师近日接受了两次关于营业税政策 的咨询。详细情况如下： 　　１．某房产开发公司发生了下列业务： 　　（１）将新建的一栋房屋无偿捐赠给附近的一所小学。该房屋由其他单位施工， 账面成本５１８１８１元（成本利润率为１０％）。 　　（２）以本公司的一栋房产对外投资，参与接受投资方利润分配、共同承担投资 风险。房产原值５００万元，评估价６００万元，２年后该公司转让该项股权，取得 转让收入６５０万元。 　　（３）以本公司的一栋原值为３００万元的房屋作抵押，向某商业银行贷款 １５０万元（按照我国金融部门的有关规定，以财产抵押方式申请贷款的，其借款金 额不得超过财产价值的５０％），贷款期限３年，贷款年利率为８％。按照协议规定， 抵押期间该房产由银行使用，公司不再负担贷款利息。贷款期满后，该公司因发生财 务困难，无力偿还贷款本金，经双方协商，银行将所抵押房产收归已有，核定该房屋 价值为３２０万元，银行向该公司支付人民币１７０万元。 　　（４）以“还本”方式销售商品房２０套，每套１５万元，公司与购房者签订的 协议规定，自房屋销售２０年后，公司将房屋价款全部归还给购房者。已知同期银行 贷款利率为８％。 　　要求：根据上述资料，试计算该公司应纳的营业税。 　　２．某机关职员陈某于１９９９年１２月１日从房屋开发公司购买市区普通住宅 用房一套，购买原价１２万元，２０００年９月５日将该房屋出售，售价为１８万元。 　　要求：依据现行政策规定，计算陈某出售房屋应纳的营业税。 　　（二）解答： 　　１．该房产开发公司应纳营业税计算如下： 　　（１）税法规定，单位将不动产无偿赠与他人，视同销售不动产征税（个人赠送 不动产免征营业税）。其营业额由主管税务机关核定。 　　应纳营业税＝工程成本×（１＋成本利润率）÷（１－营业税税率）×营业税税 率＝５１８１８０×（１＋１０％）÷（１－５％）×５％＝３（万元） 　　（２）按照税法规定，单位以不动产或无形资产对外投资入股时，不征税，但转 让该项股权时，应按“销售不动产”或“转让无形资产”税目征税。对以不动产或无 形资产对外投资，不共同承担风险，收取固定利润的行为，应按“服务业--租赁业” 征收营业税。 　　应纳营业税＝６５０×５％＝３２．５（万元） 　　（３）该公司在借款期间按照应支付的利息作为财产租赁收入征收营业税；贷款 期满后，因该房产的所有权发生转让，故应按“销售不动产”税目征收营业税。 　　应纳营业税＝１５０×８％×３×５％＋３２０×５％＝１７．８（万元） 　　（４）税法规定，以“还本”方式销售建筑物，应按向购买者收取的全部价款和 价外费用征收营业税，不得减除所谓“还本”支出。应注意本题不能按占用购买者的 资金的利息作为营业额。 　　应纳营业税＝２０×１５×５％＝１５（万元） 　　综上，该公司应纳营业税＝３＋３２．５＋１７．８＋１５ 　　＝６８．３（万元） 　　２．按照《财政部、国家税务总局关于调整房地产市场若干税收政策的通知》 ［财税字（１９９９）２１０号］规定，自１９９９年８月１日起，对个人购买并居 住超过一年的普通住宅，销售时免征营业税；个人购买并居住不足一年的普通住宅， 销售时营业税按销售价减去购入原价后的差额计征。 　　应纳营业税＝（１８－１２）×５％＝０．３（万元） 　　解题指导：关于“销售不动产”税目的营业税计算问题，除应了解上述有关内容 外，还应注意如下几点： 　　１．企业因兼并、合并等发生的不动产所有权转移行为不征收营业税； 　　２．个人无偿赠送不动产行为不征收营业税； 　　３．从１９９９年８月１日起，个人自建自用住房，销售时免征营业税；对居民 个人拥有的普通住宅，在其转让时暂免征收土地增值税；对企业、行政事业单位按房 改成本价、标准价出售住房的收入，暂免征收营业税。此外，对１９９８年６月３０ 日前建成尚未售出的积压空置商品住房在２０００年底以前免征营业税。 　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　 　(4)