【中华财税网北京11/01/2004信息】　三、合作建房的几种不同情形的税务处理 　　（一）例：金瑞君安税务师事务所的注册税务师于近日接受了几次营业税政策的 咨询。详细情况如下： 　　１．甲企业提供５０００平方米的土地使用权，乙企业提供２０００万元资金并 负责施工。双方协议，房屋建成后按５：５的比例分成。房屋分配完毕后，甲方又将 其分得房屋的５０％出售，售价为８００万元，其余留作自用。 　　２．甲方将土地使用权出租给乙方１０年，乙方出资１０００万元委托某建筑公 司在该土地上建造建筑物并使用，租赁期满后，乙方将土地使用权连同所建的建筑物 归还甲方。 　　３．甲方以土地使用权１００００平方米、乙方以货币资金８０００万元合股， 采取风险共担、利润共享的分配形式。该合营企业当年委托其他建筑单位共新建标准、 质量均相同的住宅用房５００套，当年销售４００套，每套售价１６万元，年终按照 董事会决议，对投资各方应分配的利润采取实物分配的方式，其中甲方分配房屋５套， 乙方分配房屋８套，分配后甲、乙双方各自享有房屋的独占权。 　　４．甲方以土地使用权、乙方以货币资金合股，成立合营企业，合作建房。协议 规定，房屋建成后，甲方按销售收入的２０％提成作为投资收益。合营企业共取得房 屋销售收入１０００万元，甲方取得投资收益２００万元。 　　５．某房屋开发公司１９９９年全年取得销售商品房收入３０００万元，同时代 政府收取城市基础设施配套费１００万元；以预售方式售房取得预收款２００万元。 　　（二）要求：假设当地税务机关确定的营业税“建筑业”和“销售不动产”计税 价格中成本利润率分别为８％和１０％，试计算上述业务中的纳税人各自应纳的营业 税。 　　（三）解答： 　　１．在这一合作建房的过程中，甲方发生了转让土地使用权的行为，应按“转让 无形资产”税目征税，将分得的房屋再销售，应再按“销售不动产”税征税；乙方将 部分房屋转让给甲方，属于“自建建筑物后销售”行为，要按“建筑业”和“销售不 动产”各征一道营业税。由于双方没有进行货币结算，应按组成计税价格计算。 　　乙方建筑业＝工程×（１＋成本）÷（１－营业税） 　　计税价格　　成本　　 利润率　　 税　率 　　 ＝２０００×５０％×（１＋８％）÷（１－３％） 　　 ＝１１１３．４０（万元） 　　乙方应纳建筑业营业税＝１１１３．４０×３％ 　　 ＝３３．４０（万元） 　　乙方销售不动＝营业×（１＋成　本）÷（１－营业税） 　　产计税价格　　成本　　　 利润率　　　 税　率 　　 ＝１１１３．４０×（１＋１０％）÷（１－５％） 　　 ＝１２８９．２０（万元） 　　乙方应纳销售不动产营业税＝１２８９．２０×５％＝６４．４６（万元） 　　甲方应纳营业税＝１２８９．２０×５％＋８００×５％ 　　 ＝１０４．４６（万元） 　　本题中，乙方“自建建筑物后销售”是两个不同的环节，计算乙方销售不动产的 组成计税价格时，应将乙方“建筑业计税价格”作为计算销售不动产计税价格中的营 业成本处理。因为建筑业计税价格包含了建筑业的成本、税金（３％）和利润，但不 包括销售不动产的利润和税金（５％），因此，应该把“１１１３．４０万元”看成 是不动产销售前的实际成本，也可以理解为“乙方委托其他建筑单位施工所支付的价 款”。 　　２．甲方以出租土地使用权为代价换取乙方房屋所有权，甲方按“服务业--租赁 业”税目征税；乙方技“销售不动产”税目征税。 　　甲方应纳营业税＝１０００×（１＋１０％）÷（１－５％）×５％ 　 ＝５７．８９（万元） 　　乙方应纳营业税＝１０００×（１＋１０％）÷（１－５％）×５％ 　　 ＝５７．８９（万元） 　　３．由于双方以共担风险、利润共享的形式成立合营企业，因此，只对合营企业 销售不动产征税；对合营企业以不动产作价作为股利分配给投资方，甲、乙双方分得 的不动产拥有产权，并可独立处置，说明不动产的所有权发生了转移，应“视同销售”， 按“销售不动产”税目征收营业税。合营企业应纳营业税计算如下： 　　应纳税额＝（４００＋５＋８）×１６×５％ 　　＝３３０．４（万元） 　　４．甲方按销售收入提成或收取固定收入，其收取的全部收入应按“转让无形资 产”税目征税，合营企业按“销售不动产”税目征税。 　　合营企业应纳营业税＝１０００×５％ 　　 ＝５０（万元） 　　甲方应纳营业税＝２００×５％ 　　 ＝１０（万元） 　　５．税法规定，立法、司法、行政机关的收费，只有同时具备两个条件的才不征 收营业税，其中第二个条件是立法、司法、行政机关的收费必须是由自己直接收取的。 因此，该公司这部分代收费用应视同营业收入以外的“价外费用”并入营业额计征营 业税；此外，按照销售不动产纳税义务发生时间的规定，以预收款方式售房取得的预 收款项也应并入当期销售额征税。 　　应纳营业税＝（３０００＋１００＋２００）×５％ 　　 ＝１６５（万元） 　　解题指导：“合作建房”的方式有多种，读者在解答此类问题时，应首先分析其 “合作”方式的实质，然后按照营业税的有关政策规定确定其税目和计税依据，再进 行计算。 　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　 　(4)