房产二期项目毛利率下降过半，单位成本上升近三成，企业辩称是由于市场萧条和建设成本上升所致。通过广泛采集企业建安和销售信息，逐一评估开工项目，税务人员最终找到了企业的问题所在。
　　近日，广州市增城区国税局以涉税风险信息为线索，对广州市S房地产投资有限公司实施纳税评估，查明该企业未按计税成本对象确定原则进行项目核算，多结转成本1774万元。该局依法追缴企业所得税及滞纳金463万元。
　　经营异常
　　企业成本高毛利低
　　S房地产投资有限公司成立于2004年，主要从事房地产开发经营业务。该企业于2005年取得开发用地，共规划开发四期商品房项目。第一期开发产品已于2009年全部售罄。第二期开发项目于2012年开始预售，于2013年将预售收入结转销售收入并核算计税成本。截至2013年12月31日，企业第二期开发项目尚余住宅180套未售，配套商铺与地下车库全部未售。
　　增城区国税局评估人员分析该企业申报数据、财务指标时发现，该企业存在几处明显疑点：其一，销售毛利变动率异常。该企业第二期开发项目销售毛利率为26.8%，与第一期开发项目58.8%的销售毛利率相比，下降幅度达54.3%。其二，单位工程成本异常。该企业第二期开发项目的成本构成中，建筑安装工程占总成本的比重达80.4%，单位成本为3760.15元/平方米，高于同行业3120元/平方米的建筑安装成本平均值。基础设施费的单位成本为337.2元/平方米，比同行业平均值260/平方米高出29.7%。
　　评估人员认为，该企业可能存在未按规定申报收入或成本核算过高问题，遂向该企业发出《纳税评估质询书》，要求纳税人针对上述疑点开展自查。
　　该企业自查后表示，一期开发项目于2007年初开始施工，所销售的住宅为毛坯房，当时材料成本、人工成本较低，而出售时适逢房地产市场火爆、房价高企之时，由此导致销售毛利率较高。但二期项目于2011年开始施工，当时物价上涨，珠三角建筑劳务市场工人紧缺，因此造成建安成本中的人工价差和材料价差增加。因为二期项目所销售的房产为精装住宅，所以建筑安装成本较高。此外，由于房产出售时受调控政策影响，房地产市场不旺，因此二期项目销售毛利率大幅下降。
　　逐项核验
　　“筛”出项目虚增费用
　　评估人员认为，企业自查后的理由，无法合理解释并排除其存在的涉税疑点。为全面掌握该公司项目的开发销售情况，评估人员通过房地产行业项目平台，采集了企业开发项目的可售面积及相关签约销售情况，并通过互联网楼盘资讯平台了解楼盘销售价格等信息。经测算，企业销售收入数据与其申报信息较为接近。于是，评估人员将核查重点放在企业房产销售成本的核算上。
　　经核查，该企业二期项目建筑安装工程成本由土建工程成本与安装工程成本构成。总土建成本包括住宅土建成本、商铺土建成本以及地下车库土建成本三部分。
　　该企业将总土建成本2.1亿元按项目全部可售面积8.4万平方米分摊，单位成本为2593元/平方米，并按已售面积4.76万平方米结转成本1.2亿多元。评估人员认为，根据国税发〔2009〕31号文件第二十六条计税成本核算原则中的功能区分原则、定价差异原则和成本差异原则，房开开发项目中住宅、商铺和地下车库在建筑组成方面相对独立，且具有不同使用功能，三者的建造成本、预期售价均存在较大差异，因此住宅、商铺和地下车库应分别作为独立的成本对象予以核算。
　　该企业开发的二期商铺、地下车库全部未售，按规定该企业暂不能结转相应建造成本。因此，该企业应按住宅土建成本1.6亿多元、住宅可售面积7.4万平方米进行计算，单位成本应为2270元/平方米，按已售面积计算可结转成本为1.08亿元。因此，该企业实际上多结转了土建成本1539万元。
　　此外，该企业二期项目道路、围墙等基础设施费用共计577万元，当期结转成本326万元。经评估人员实地核查，该企业道路、围墙等基础设施使用了二期、三期和四期项目用地，可供二期、三期和四期项目共用。因此，根据国税发〔2009〕31号文件第二十九条规定，按受益原则和配比原则，项目道路、围墙等基础设施费用应按各期项目的占地面积进行分摊。该企业二期项目占地面积为2.2万平方米，二期、三期和四期项目占地总面积7.9万平方米，因此，二期项目按比例应分摊的道路、围墙等基础设施费用为162万元，当期应结转91万元，该企业多结转基础设施费用235万元。
　　面对评估人员具体翔实的评估数据，S公司承认其多结转房产计税成本1774万元，广州市增城区国税局依法追征了税款和滞纳金。