问：物业公司代收的水电费，税法上是规定可以不计入营业收入交纳营业税的，但是，对于这些代收费用怎么开票呢？是用我们物业公司的票嘛？另外，业主需要水电的增值税发票，我们怎么开具呢
　　答：如果物业公司和水电供应单位签订了委托代收代缴合同，物业公司只是负责代收代缴，平价收取水电费，然后由供应单位向物业公司开具总发票给物业公司。对物业公司代收的水电费开具发票问题，我们没有找到国家相关法规的明确规定。但各地的地税局有的出台文件对此进行了明确，比如广东地税《转发国家税务总局关于物业管理企业的代收费用有关营业税问题的通知》（粤地税函[1999]157号）规定，物业管理企业代收的费用，一律使用地方税务部门监制的发票。广州地税《印发〈广州市地方税收发票管理若干规定〉的通知》（穗地税发[1997]86号）规定，业户（出租方）向承租户收取水电费，不论收回的水电费是否支付给供水、供电部门，均应在收取租金的《服务发票》（或向税务机关订购的《物业管理发票》）上分别注明。此两地的规定是可以使用物业公司发票的。我们的理解是根据国税发[1998]217号的规定代收的水电费可从其营业额中扣除，因此物业公司可在服务业发票中将管理费和代收的费用分别填列，在支付代收的费用时取得对方开具相同金额的相应发票，物业公司可凭该服务业发票，并附上结算依据等资料，将水电费入账并可从其营业额中扣除。至于贵公司是否可开具物业公司的发票，具体执行还请咨询当地主管税务机关。如果业主要求开具水电的增值税专用发票的，那么建议物业公司您可以和供应单位协商，在开具总发票时，鉴于业主是公司的特殊性，可以要求供应单位为业主单独开具发票。
　　如果物业公司和水电供应单位未签订委托代收代缴合同，而是在供应单位规定的价格基础上加价收取水电费的话，视为物业公司销售水电，缴纳增值税，那么该物业公司必须向业主开具普通发票。若物业公司为增值税一般纳税人，业主要求开具增值税发票的，物业公司应向业主开具增值税发票，同时支付给电业局的电费增值税也可抵扣。若物业公司为增值税小规模纳税人，业主要求开具增值税专用发票的，可到税务机关代开。
广州市地方税务局印发《广州市地方税收发票管理若干规定》的通知  
穗地税发[1997]86号
六、服务业发票管理问题。
　　1.饮食业户、勘察设计机构等单位预收订金，应使用《预收款凭证》，待实际结算价款时再开具有关发票。
  2.经营煤气行业的业户收取转户费，遗失证费、说明书收费、验证费、换证费、验炉、验减压阀费，应开具《服务发票》。如在格式上有特殊要求，可向经管地方税务机关申请订购发票使用。
3.物业投资者向承租者收取集资建房费，实际是租赁行为的价外收费，应使用《服务发票》。  
4.业户(出租方)向承租户收取水电费，不论收回的水电费是否支付给供水、供电部门，均应在收取租金的《服务发票》(或向税务机关订购的《物业管理发票》)上分别注明。
广东省地方税务局转发国家税务总局关于物业管理企业的代收费用有关营业税问题的通知
粤地税函[1999]157号
　　现将《国家税务总局关于物业管理企业的代收费用有关营业税问题的通知》（国税发[1998]217号）转发给你们。为加强我省城镇住宅小区物业管理服务的税收管理工作，明确划分物业管理企业收取的各项费用征税问题，现就有关问题明确如下，请一并贯彻执行。
　　物业管理企业向住（用户）收取的水费、电费、燃（煤）气费、维修基金、房租（下简称“费用”），凡同时具备下列3个条件的，属于代有关部门收取费用的行为，不计征营业税，但对其从事此项代理业务取得手续费的收入，应按“服务业棗代理业”税目征收营业税。
　　（一）代收的水费、电费、燃（煤）气费，必须按照住（用）户实际耗用量和广东省物价局粤价[1997]173号通知（见附件）规定的公共水电费用分摊量，依水电部门规定的收费标准计算代收；代收维修基金、房租，必须按照国家规定的收费标准计算代收；
　　（二）代收的费用，必须单独列帐，分别核算，并按期编制代收费用结算表，以登记住（用）户名称，代收费用实际耗用量、公共水电费用分摊数量，收费单价、总额等有关资料备查。
　　（三）代收的费用，一律使用地方税务部门监制的发票。
　　对不同时具备上述3个条件的收费，除房租应按“服务业棗租赁业”征收营业税外，其他收费应按全额依“服务业棗其他服务业”税目征收营业税。
国家税务总局关于物业管理企业的代收费用有关营业税问题的通知  
国税发[1998]217号
　　关于物业管理企业代收费用是否计征营业税的问题，根据《中华人民共和国营业税暂行条例》及其实施细则的有关法规精神，现通知如下：
　　物业管理企业代有关部门收取水费、电费、燃（煤）气费、维修基金、房租的行为，属于营业税"服务业"税目中的"代理"业务，因此，对物业管理企业代有关部门收取的水费、电费、燃（煤）气费、维修基金、房租不计征营业税，对其从事此项代理业务取得的手续费收入应当征收营业税。维修基金，是指物业管理企业根据财政部《物业管理企业财务管理法规》
（财基字[1998]7号）的法规，接受业主管理委员会或物业产权人、使用人委托代管的房屋共用部位维修基金和共用设施设备维修基金。