【中华财税网北京06/19/2003信息】　会计准则应保证会计信息具有相关性、真 实性及可比性。而现行会计准则对土地使用权的规定存在着很多不足之处，亟待改进。 　　存在的问题 　　现行会计准则对土地使用权的相关规定主要体现在《企业会计准则--无形资产》 中，但内容上过于简单，很不健全。这主要是因为目前国内对土地使用权的会计问题 没有引起足够的重视。在《企业会计准则--无形资产》中除了第21条“企业进行房地 产开发时，应将相关的土地使用权予以结转，结转时，将土地使用权的账面价值一次 计入房地产开发成本。”和第23条“对于土地使用权，除按本准则第22条的规定进行 披露外，还应披露该土地使用权的取得方式和取得成本”外，其余都没有对土地使用 权的核算与披露进行单独规定。 　　改进构想 　　笔者认为：建设土地使用权会计准则应该始终遵循重要性原则与成本效益原则。 因此，建议在现行的《企业会计准则--无形资产》的基础上，对土地使用权进行更详 细、具体的规定。 　　(一)土地使用权的确认与计量 　　对由划拨方式形成的土地使用权，应根据市场供求状况进行市价评估，将其视为 国家以土地对企业进行的投资，以评估价格入账。 　　对于以租赁的方式取得土地使用权的情况，租赁取得的土地使用权应该予以资本 化，即租赁开始时，租入的土地使用权确认为企业的资产及相应负债。按“实质重于 形式”的原则，承租人享有土地的使用权，同时，又具有一定的控制权，可以运用它 从事经营，取得经济利益，与土地相关的风险与报酬都转移给了承租人，且租期一般 较长。因此，租赁土地使用权本质上符合资产的性质。租赁土地使用权的入账价值是 支付租金的现值，其余费用冲入当期损益。 　　对土地使用权进行期末再计量。在土地使用权初始确认计量后，当市场反映出价 格有下跌趋势时，评估土地使用权现值。将土地使用权的现值与土地使用权的历史值 相对比，得出土地使用权的减值。设置“土地使用权减值准备”账户，将土地使用权 的变动值计入此账户贷方，反映土地使用权价值的减少。 　　(二)土地使用权的披露 　　首先，是在招股说明书中的披露。根据重要性原则，对于土地使用权在总资产中 占的比重比较大的上市公司，或者土地对于公司非常重要的情况，应在招股说明书中 单独设立“土地使用权”项目，主要从取得方式、地点、面积、租金或出让金的总金 额、单位金额、期限、合同、土地证号、当地的政策以及土地的主要用途等几方面进 行披露。 　　其次，是在财务报告中的披露。在资产负债表中按照对土地使用权的确认与计量 进行充分的披露：对于租入的土地使用权在资产负债表中的披露，应规定“租赁土地 使用权资产”与“租赁土地使用权负债”，增设“应付土地使用权租赁款”，编制“ 尚待清偿的土地使用权租赁负债”附表，对企业要支付的土地使用权的租赁款总额和 净额加以说明。在现金流量表中，应披露定期支付的租金数额，以及对租金的支付能 力等。 （c2003052801312）(4)