【中华财税网北京08/21/2002信息】　企业改制面临着众多的资产处置问题。目 前，在33万亿的国有资产总量中，国有土地资产就达25万亿之多。因此，土地资产的 估价就成为企业改制过程中资产处置与产权明晰工作的重要内容。 目前，土地资产评估的方法主要有：市场比较法、成本法、剩余法和收益法以及 基准地价系数修正法、路线价估价法等。为了得到真实、正确、公正的估价结果，在 土地资产评估中，一般综合运用多种方法。受各方面因素的限制及各种估价方法自身 特点的影响，目前在企业改制的土地资产评估中，较为常用的是市场比较法和成本法 等。 1．市场比较法。将待估土地与近期内发生交易的类似土地进行对照比较，并根据 已发生交易的土地价格，经过多种因素的修正后，求得待估土地价格的一种方法。市 场比较法是国际上最通用的土地估价方法之一。它运用的是地价评估的替代原理。 在运用市场比较法时要特别关注比较修正环节，在比较案例与评估对象在客观条 件一致，但价格内涵不同的情况下要进行合理的修正。如评估对象与比较案例的客观 开发程度均为“七通一平”，但由于资产界定等原因，二者的评估价格内涵却一个为 “三通一平”，一个为“七通一平”，此时就必须对比较案例进行修正，以保证市场 比较法评估的价格内涵与成本法评估的价格内涵的一致性。企业改制中用地规模的不 同，对土地价格会产生也很大的影响。为此，对土地面积的大小修正也必须引起注意， 具体可采用开发区内土地估价的方法，将选择的土地实例价格修正到与改制企业用地 面积相同的土地价格。此外，还要充分考虑土地利用现状与规划要求之间的差别，并 对土地利用的规划条件进行适当的修正。比较案例的土地价格一般是根据最佳利用原 则确定的，但有时待估对象与比较案例的规划条件一致，而待估土地现状却没有达到 规划条件，此时就应该对比较案例进行规划条件的修正，使其与待估土地条件一致。 2．成本法。即以购买及开发土地所消耗的各种费用之和为主要依据，在此基础上 再计加适当的利润和应缴纳的税费来确定土地价格的一种方法，又称原价法、加法、 成本法等。成本估算法的理论基础是生产价格论。 在运用成本法评估时一定要重置征地费，因为进行企业改制的许多土地是早期取 得的，时间上的差异造成征地费用的原值与评估时的差别很大。因此，在评估时必须 按评估对象所在的位置重新估算征地费或土地取得费，而不能用征地原值。同时对征 地费或上地取得费用，应该采用客观费用，而不是实际费用。同理，在确定开发费时， 也不应以实际的开发费用为依据，而是以界定后的土地资产的内涵为依据。 3．剩余法。又称倒算法。即将待估土地上的建筑物的出卖价格减去建筑成本、应 纳税金、利息、正常利润和专业费用，以其剩余部分作为待估土地价格的一种方法。 4．收益还原法。即将上地年纯收益(地租)按一定利率资本化的一种方法。其公式 为：土地的评估价格＝地租／资本化率。这种方法的关键在于地租和资本化率的确定。 （b2002081500212） (2)