【中华财税网北京12/22/2003信息】　租赁，是指在约定的期间内，出租人将资 产使用权让与承租人以获取租金的行为方式。租赁的主要特征是转移资产的使用权， 而不是转移资产的所有权，并且这种转移是有偿的，取得使用权必须以支付租金为代 价。根据租赁的目的，与租赁资产所有权有关的风险和报酬归属出租人或承租人的程 度为依据，将其分为融资租赁和经营租赁两类。承租人和出租人应视租赁的经济实质 对租赁进行分类。“实质重于形式”作为会计核算的一般原则，是会计人员处理会计 业务与纳税应遵须的一个重要原则。以房屋租赁为例区别税费的种类，对出租和承租 各方所涉及的各种税费及其会计业务处理加以分析。 根据房产税的有关规定，对拥有房屋产权的单位和个人在房产税开征范围内出租 房产，还应按租金收入以12％的税率从租计征房产税。对以劳务或其他形式抵付房屋 租金的，按当地同类房产租金水平确定所谓房产即有屋面和围护结构(有墙或两边有 柱)，能够遮风避雨，可提供人们在其中生产、学习、工作、娱乐、居住或储藏物资 的场所。 需要明确的是，房产税的征税范围包括城市、县城、建制镇和工矿区，不包括农 村。房产税在房产所在地缴纳。对于个人按市场价格出租的居民住房，可暂减按4％ 的税率征收房产税。 计提出租房产应缴纳房产税时的会计分录为： 借：其他业务支出(如是以从事租赁业务为主的企业则为"主营业务成本"或管理 费用 　贷：应交税金--应交房产税 二、城镇土地使用税 根据城镇土地使用税的有关规定，对在城市、县城、建制镇和工矿区范围内拥有 土地使用权的单位和个人，按其实际占用的土地面积和规定的土地等级征收城镇土地 使用税(对外资企业、外国企业和外籍人员暂不征收)，包括出租资产实际占用的土地。 城镇土地使用税采用定额税率，即有幅度的差别税额。 城镇土地使用税的纳税义务人通常包括：拥有使用权的单位和个人；实际使用人 和代管人；使用权共有的共有单位和个人。中国消费者协会近期发布了《房屋租赁合 同》示范文本，明确了对个人房屋租赁过程中涉及的税费承担问题：租赁期间房屋和 土地的产权税由出租方依法缴纳。如果发生政府有关部门征收本合同未列出项目但与 该房屋有关的费用，也应由出租方负担。即房屋出租方应承担房屋租赁期间的全部相 关税费。此规范尽管不在税法的范畴内，但从合同规范的角度对双方可能涉及的税费 承担问题在合同签订时即予以明确，大大避免了事后因税费承担问题可能产生的纠纷。 计提与该租赁资产有关的应纳土地使用税的会计分录为： 借：其他业务支出(如是以从事租赁业务为主的企业则为“主营业务成本”或 “管理费用”。) 　 贷：应交税金--应交土地使用税 按照《财政部国家税务总局关了营业税若干政策问题的通知》(财税[2003]16号) 的有关规定、双方签订承包、租赁合同或协议，将企业或企业部分资产出包、租赁， 出包、出租者向承包、承租方收取的承包费、租赁费(以下统称为“承租费”)要按“ 服务业”税目征收营业税。出包方收取的承包费凡同时符合以下三个条件的，属于企 业内部分配行为，不征收营业税： (一)、承包方以出包方的名义对外经营，由出包方承担相关的法律责任； (二)、承包方的经营收支全部纳入出包方的利润核算； (三)、出包方与承包方的利益分配以出包方的利润为基础。 当前，出租方以承租方不办理工商注册登记和税务登记，或以联营、承包、内部 分配等名义，有的甚至以签订假合同、假协议的手段来规避此项租金收入应纳营业税 的现象较为普遍，承租方(承包方)多是以出租方(出包方)的名义对外经营，出租方实 际上承担着承租方经营过程中本应由承租方承担的有关法律责任，一旦承租方未能如 实履行纳税义务，出租方还要承担纳税连带责任。上述二条规定对承包收入是认定为 内部分配行为，还是认定为租赁性收入，从经济实质上给出了较为清晰的界定。未能 同时符合上述三个条件的，出租方(出包方)对此项业务收入按“服务业”5％的税率 缴纳营业税。对按政府规定价格出租的公有住房和廉租住房暂免征收营业税；对个人 按市场价格出租的居民住房，暂按3％的税率征收营业税。 对于经营营业税应税项目的个人，税法规定了起征点。营业额达到或超过起征点 即照章全额计算纳税，营业额低于起征点则免于征收营业税。税法规定的起征点为按 期纳税的起征点，即月营业额200-800元。具体执行时各地一般会有明确的规定，即 月租金收入未达到当地规定的起征点的免征营业税。另外，根据《财政部、国家税务 总局关于下岗失业人员再就业有关税收政策问题的通知》的规定，在2003年1月1日至 2005年1月31日的优惠期限内，在符合规定的条件下，起征点可享受1000-5000元优惠 政策，具体执行时，各地有明确的规定。 对租赁业务进行会计处理时，出租人在符合收入确认原则的情况下，应采用直线 法分配确认各期的租金收入(如果其他方法更合理，也可采用其他方法)，而不能依据 各期实际收到出租金确定。在对租方提供了免租期的情况下，应将租金总额在整个租 赁期内，而不是租赁期扣除免租期后的期间内进行分配确认为收入；在承担了承租人 的某些费用的情况下，应将该费用从租金总额中扣除，并将租金在租赁期内进行分配 确认为收入。应注意的是，在进行会计业务处理时，收入的确认要按会计准则、会计 制度的规定确认，而据以计算应纳税额的营业额要按税法的规定确认，二者并非总能 相等。 对于预收性质的租金，其营业税纳税义务发生时间以按照财务会计制度的规定， 该项预收性质的租金被确认为收入的时间为准。 出租人确认每期收入时的会计分录为： 借：其他应收款 　 贷：其他业务收入--经营租赁收入 收到租赁费(或预收租赁费)时： 借：银行存款 　 贷：其他应收款 如果出租人是专门从事租赁业务的企业，确认每期收入时的会计分录为： 借：应收经营租赁款 　贷：主营业务收入--租金收入 收到租赁款(或预收租赁款)时的会计分录为： 借：银行存款 　 贷：应收经营租赁款 计算缴纳营业税时的会计分录为： 借：其他业务支出(如是专门从事租赁业务的企业则为“主营业务税金及附加”) 　 贷：应交税金--应交营业税 与出租人对租金收入的确认相对应，承租人在经营租赁下发生的租金支出也应当 在租赁期内的各个期间按直线法确认为费用(如果其他方法更合理，也可采用其他方 法)。在出租人提供了免租期的情况下，应将租金总额在整个租赁期内，而不是在租 赁期扣除免租期后的期间内进行分摊；在分摊时应视租赁资产的具体用途进行相应的 会计处理。确认各期费用时的会计分录为： 借：营业费用(或管理费用) 　 贷：其他应付款 实际支付时的会计分录为： 借：其他应付款 　 贷：银行存款 如一次性预付租金，则会计分录为： 借：待摊费用 　贷：银行存款 确认费用时的会计分录为： 借：营业费用(或管理费用) 　 贷：待摊费用 四、城市维护建设税 出租资产的租赁费收入在计算缴纳营业税的同时，应以实际缴纳的营业税税额为 计税依据，按适用的税率缴纳城市维护建设税。城建税因纳税人所在地不同，适用不 同的税率：纳税人所在地为市区的，税率为7％；在县城、镇的，税率为5％；不在市 区、县城或者镇的，税率为1％。对外商投资企业和外国企业不征收此税。 计算缴纳城市维护建设税时的会计分录为： 借：其他业务支出(如是以从事租赁业务为主的企业则为“主营业务税金及附加”) 　 贷：应交税金--城市维护建设税 五、教育费附加 在以实际缴纳的营业税计算缴纳城市维护建设税的同时，还应以同样的计征依据 计算缴纳教育费附加。教育费附加是为发展地方教育事业征收的一项专用基金，现行 教育费附加征收比率为3％，与营业税同时缴纳。 计算缴纳教育费附加时的会计分录为： 借：其他业务支出(如是以从事租赁业务为主的企业则为“主营业务税金及附加”) 　 贷：其他应交款--应交教育费附加 六、印花税 出租方与承租方应于签订租赁合同(协议)时，按双方订立合同(协议)所载租赁金 额1‰贴花，税额不足一元的按一元贴花。融资租赁合同属于借款合同，不属于财产 租赁合同。需要注意的是，出租方与承租方都是印花税的纳税义务人，应就此合同计 算的应贴花金额分别贴花。出租方(承租方)计算贴花的会计分录为： 借：管理费用--印花税 　 贷：银行存款(或现金) 七、企业所得税 出租方为企业的，应将与出租该资产有关的收入和支出的成本、费用、相关税费 并入企业的财务核算中，根据年末企业的应纳税所得额计算缴纳企业所得税。这里需 要说明的是，如果经营性租赁资产属于应计提折旧的固定资产，则应由出租方计提折 旧，作为与租赁收入相配比的成本支出，承租方不计提折旧。 计提出租资产折旧时的会计分录： 借：其他业务支出(如是以租赁业务为主的企业则为“主营业务成本”) 　 贷：累计折旧 计提企业所得税的会计分录为： 借：所得税 　 贷：应交税金--应交所得税 八、个人所得税 出租方为个人的，按财产租赁所得计算缴纳个人所得税。月租金收入在4000元以 下的，应按月租金收入扣除800元费用后的应纳税所得额计算缴纳个人所得税；月租 金收入在4000元以上的，应按月租金收入扣除20％后的应纳税所得额计算缴纳个人所 得税。以上税率均为20％。此外，个人出租居住用房有如下特殊规定： (一)、财产租赁收入扣除费用包括：税费＋修缮费＋法定扣除标准，其中发生的 有关税费要有完税(缴款)凭证；修缮费每月以800元为限，未扣完的余额可无限期向 以后月份结转抵扣；法定扣除标准为800元(月收入不超过4000元的)或20％(月收入 4000元以上的)。 (二)、对个人按市场价出租的住房，暂减按10％的税率征收个人所得税。 承租方为个人，承包、承租人对企业经营成果不拥有所有权，仅是按合同(协议) 规定取得一定所得的，其所得按工资、薪金所得项