房地产开发公司购买一个破产企业的房地产，是否属于视同销售行为？
录入时间：2007-01-29
问：我们是一家房地产开发公司。有以下问题咨询：（1）公司购买一个破产企业的房地产，原有的大部分建筑现已拆除，但有一栋状况较好的建筑未拆除，重新装修以后作为社区物业（物业是开发公司的子公司）的办公场所。现在税务机关要求把这栋楼作为视同销售纳税，这栋楼不是我公司的开发产品，需要视同销售补税吗?（2）公司开发的小区有部分物业用房以及给当地派出所的用房，税务局说这块也要视同销售补税，我们理解按“国税发[2006]31号”文中第六条和第八条规定是不应该视同销售的，请问这样理解正确吗?
答：（1）按我们理解，旧房改造后由子公司使用，可能涉及两方面应税行为，一是改造的建筑施工及装饰装修劳务，无论是你公司自行施工还是由独立的施工企业施工；二是改造后的房屋，由子公司使用，如果该子公司是独立法人，那么该使用行为可能被视同租赁，如果办理了产权转移手续，则属于视同销售行为。
（2）第二个问题的实质和上述第二种情况有类似之处。如果子公司是独立法人，则属于发生了租赁或实质转让行为，《国家税务总局关于房地产开发业务征收企业所得税问题的通知》（国税发[2006]31号）规定：“开发企业将开发产品先出租再出售的，凡将开发产品转作固定资产的，其租赁期间取得的价款应按租金确认收入的实现，出售时再按销售固定资产确认收入的实现；凡未将开发产品转作固定资产的，其租赁期间取得的价款应按租金确认收入的实现，出售时再按销售开发产品确认收入的实现。”如果子公司不是独立法人，则贵单位发生了将开发产品转做固定资产行为，“国税发[2006]31号”第六条规定：“开发企业将开发产品转作固定资产或用于捐赠、赞助、职工福利、奖励、对外投资、分配给股东或投资人、抵偿债务、换取其他企事业单位和个人的非货币性资产等行为，应视同销售，于开发产品所有权或使用权转移，或于实际取得利益权利时确认收入（或利润）的实现。”即你物业及派出所用房要么是因转为固定资产后出租使用、要么是实质转让，均发生了视同销售行为。
