房地产企业在销售不动产的营业额中是否可以扣除购置土地使用权的金额？
录入时间：2007-07-05
问：我公司是一家房地产企业，《国家税务总局关于营业税若干政策问题的批复》（国税函［2005］83号）规定：“单位和个人销售或转让其购置的不动产或受让的土地使用权。无论该不动产或土地使用权上一杯节是否已缴纳营业税。均应按照财税［2003］16号文件第三条第（二十）项的有关规定，以全部收入减去该不动产或土地使用权的购置或受让原价后的余额为计税营业税。”请问按照上述规定。房地产企业在销售不动产的营业额中是否可以扣除购置土地使用权的金额？
答：自国税函［2005］85号文发布后，有很多人提出此类问题，但据了解各地均答复为不能扣除。
按我们理解，财务［2003］16号文中规定的“单位和个人销售或转让其购置的不动产或受让的土地使用权，以全部收入减去不动产或土地使用权的购置或受让原价后的余额为营业额，适用于单位和个人购入不动产或受让土地使用权后，未改变资产形态即予以转让的情况，按税务总局对咨询问题的解答精神，该规定主要适用于房地产三级市场产权的转让，如以每亩10万元的价格购入土地使用权，然后按每亩12万元的价格转让，这种情况下可以扣除原购买价款后的金额为营业额，而对于房地产开发企业，如果其购入土地使用权并进行了土地开发后，仍转让土地使用权的，我们理解可以按差额作为营业额，但建房后卖房的，则属于资产形态发生了变化，其营业额就不再扣除原购买土地的价款。
