问：我公司现在与一家单位共建一个项目（市场共六层）。由对方出土地（房地产不过户），我司出资共建，在建成以后对方获取一至二楼的商业用房（房产权办理对方的）。我司分得三至六层的住宅，此房由我司自行出售（房产权办理各业主的）收入归我司，请问老师我司该如何处理此帐务？１、将对方的土地进行评估当作投资入帐（与分的房产同价）与我司的销售收入一同缴纳税金，２、或者我司只做销售三至六层的收入及出资建设的成本费用，交纳税金也只按实际收入的金额缴纳？
　　答：根据《国家税务总局关于印发〈营业税问题解答（之一）〉的通知》（１９９５－４－１７国税发［１９９５］１５６号）第十七条“第二种方式是甲方以土地使用权、乙方以货币资金合股，成立合营企业，合作建房。对此种形式的合作建房，则要视具体情况确定如何征税”，“如果房屋建成后双方按一定比例分配房屋，则此种经营行为，也未构成营业税所称的以无形资产投资入股，共同承担风险的不征营业税的行为。因此，首先对甲方向合营企业转让的土地，按‘转让无形资产’征税，其营业额按实施细则第十五条的规定核定。其次，对合营企业的房屋，在分配给甲、乙方后，如果各自销售，则再按‘销售不动产’征税”，及其他相关税法之规定，对于合作建房，应分别按“转让无形资产”和“销售不动产”进行处理。
　　适用前述文件的前提条件，是一方提供土地使用权，并将该土地使用权过户至双方合作成立的新企业的名下。而你公司与其他单位共建市场的行为，该土地使用权并未办理过户，根据《国家税务总局关于中国ＸＸ化学工程公司征收营业税问题的批复》（１９９６－４－１７国税函［１９９６］１７４号）的规定及其精神，并不存在按“转让无形资产”征税之情形。
　　但是，根据你所陈述，你公司合作建房，既不属于前述第一种方式，也不符合前述第二种方式，因为土地使用权自始未发生转移；而你公司在分得三至六层的住宅时，并未实际取得产权证，而仅由你公司自行对外销售，不构成前述１５６号文件规定之“分配给甲、乙方后”再“各自销售”的情况，其销售所取得的相应收入依照合作合同归你公司所有。我们认为，在这种情况下，就房地产的转移角度看，其中一至二楼的商业用房由合作单位自用；而三至六层的住宅则仍然是由合作单位与各小业主签订房地产买卖合同并过户至各小业主名下。其实质上，仍然为合作单位的转让不动产行为，应对合作单位的该种行为，按取得的销售收入征收营业税。对你公司而言，该取得收入的行为不存在缴纳营业税的问题。对此，《国家税务总局关于合作建房营业税问题的批复》（国税函［２００５］１００３号２００５－１０－２４）予以了明确的规定，“鉴于该项目开发建设过程中，土地使用权人和房屋所有权人均为甲方，未发生《中华人民共和国营业税条例》规定的转让无形资产的行为。因此，甲方提供土地使用权，乙方提供所需资金，以甲方名义合作开发房地产项目的行为，不属于合作建房，不适用《国家税务总局关于印发〈营业税问题解答（之一）〉的通知》（国税发［１９９５］１５６号）第十七条有关合作建房征收营业税的规定”。