【中华财税网北京11/15/2004信息】 最近，
国税发[２００４]１３７号文件规定
契税由征收机关直接征收，契税已成为地方税收的重要税种。那么，在契税的缴纳过
程中，有没有筹划的空间呢？答案是肯定的。下面举例说明。
例一：甲将自有普通住宅以４０万元的价格出售给乙，然后以１２０万元的价格
向丙购买了一幢别墅。（该地区规定契税的适用税率为４％，下同）
那么甲应缴纳契税＝１２０×４％＝４．８（万元）。
财税[１９９９]２１０号文件规定：“个人购买自用普通住宅，暂减半征收契税。”
因此，乙应缴纳契税＝４０×４％×５０％＝０．８（万元）
筹划方案：甲可先将自有普通住宅与丙的别墅进行交换，并支付补价８０万元，
然后由丙将普通住宅以４０万元的价格出售给乙。《
中华人民共和国契税暂行条例》
及其实施细则规定，房屋交换，契税的计税依据为所交换房屋价格的差额，由多交付
货币、实物、无形资产或者其他经济利益的一方缴纳税款，交换价格相等的，免征契
税。因此，按此方案实施后：
甲应缴纳契税＝８０×４％＝３．２（万元）
乙应缴纳契税＝４０×４％×５０％＝０．８（万元）
可见，按此方案实施，乙和丙的契税负担没有增加，而甲可以少负担契税１．６
万元（４．８－３．２）。
需要说明的是，
财税[２００３]１６号文件规定：“从２００３年１月１日起，
单位和个人销售或转让其购置的不动产或受让的土地使用权，以全部收入减去不动产
或土地使用权的购置或受让原价后的余额为营业额。”因此，按上述方案实施不会增
加营业税负担。此外，此方案也不会增加个人所得税和其他税收负担，如果准备改善
住房条件，应当考虑这一方案。
例二：陈某与他人共同投资兴办一家有限责任公司，陈某将价值１００万元的自
有房产投资于该公司。
以自有房产投资于有限责任公司，其房屋产权发生了转移，因此承受房产的有限
责任公司应缴纳契税：１００×４％＝４（万元）
筹划方案：陈某可先成立一家个人独资企业，并将自有房产投入个人独资企业，
然后对个人独资企业进行公司制改造，成立有限责任公司。个人以自有房产投入本人
独资经营的企业，产权所有人和使用人未发生变化，不需办理房产变更手续，因此不
需要缴纳契税。财税[２００３]１８４号文件规定：“非公司制企业，按照《中华人
民共和国公司法》的规定，整体改建为有限责任公司（含国有独资公司）或股份有限
公司，或者有限责任公司整体改建为股份有限公司的，对改建后的公司承受原企业土
地、房屋权属，免征契税。”因此，按此方案实施，有限责任公司可少负担契税４万
元。
例三：Ａ公司依照有关法律、法规的规定实施关闭，Ｂ公司以２００万元的价格
购买了Ａ公司的房产，Ａ公司将２００万元用于偿还所欠的Ｃ公司债务。
Ｂ公司应缴纳契税：２００×４％＝８（万元）
筹划方案：Ｂ公司可以先用２００万元购买Ｃ公司债权，成为Ａ公司的债权人，
然后接受Ａ公司以房产抵偿债务。财税[２００３]１８４号文件规定：“企业依照有
关法律、法规的规定实施关闭、破产后，债权人（包括关闭、破产企业职工）承受关
闭、破产企业土地、房屋权属以抵偿债务的，免征契税”。因此，按此方案实施，Ｂ
公司可少负担契税８万元。需要注意的是，《合同法》规定，法律法规规定或当事人
约定债权不得转让的债权，以及根据合同性质不得转让的债权不能进行债权转让。债
权人转让债权应当通知债务人，未经通知，该转让对债务人不发生效力。Ｂ公司在实
施上述方案时，应当注意以上限制性规定。
例四：Ｄ公司向某国有独资公司购买一幢办公楼，支付价款５００万元。
Ｄ公司应缴纳契税：５００×４％＝２０（万元）
筹划方案：Ｄ公司可以要求国有独资公司以该办公楼作为投资，共同组建新公司
Ｅ公司，并保证国有独资公司在Ｅ公司中所占股份超过５０％，然后由Ｄ公司吸收合
并Ｅ公司，最后国有独资企业以５００万元的价格将股权转让给Ｄ公司。
财税
[２００３]１８４号文件规定：“非公司制国有独资企业或国有独资有限责任公司，
以其部分资产与他人组建新公司，且该国有独资企业（公司）在新设公司中所占股份
超过５０％的，对新设公司承受该国有独资企业（公司）的土地、房屋权属，免征契
税；两个或两个以上的企业，依据法律规定、合同约定，合并改建为一个企业，对其
合并后的企业承受原合并各方的土地、房屋权属，免征契税。”可见，按此方案实施，
Ｄ公司可少负担契税２０万元。需要说明的是，此方案实际操作虽然较为复杂，但是
国有独资公司将转让办公楼改为先入股再转让股权，可免征销售不动产营业税和土地
增值税等相关税收，买卖双方应当对比测算筹划成本和收益，如果收益大于成本，可
按上述筹划方案实施。（bu20041112）
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