【中华财税网北京07/10/2002信息】　房产往往占企业固定资产的很大比例，数 额较大，因此，合理核算房产、对房产税进行筹划有重要意义。根据《房产税暂行条 例》的规定，企业自用房产依照房产原值一次减除10％-30％后的余值按1．2％的税 率计算缴纳，由此可见筹划房产税的关键在于正确核算房产原值。 要正确计算房产原值，必须明确房产的概念和范围。我国税法规定“房产是以房 屋形态表现的财产”。这就是说房产就是指房屋，而且包括与房屋不可分割的各种附 属设备或一般不单独计算价值的配套设施，例如暖气、卫生、通风、照明、煤气等设 备；各种管线，如蒸气、压缩空气、石油、给水排水等管道及电力、电讯、电缆导线； 电梯、升降机、过道、晒台等等。由于附属设备和配套设施往往不仅仅为房产服务， 税法同时规定“附属设备的水管、下水道、暖气管、煤气管等从最近的探视并或三通 管算起，电灯网、照明线从进线盒连接管算起”。这就为房产核算作出了明确的规定。 因此企业在建设房屋工程时，必须明确区分属于房产的附属设备、配套设施和不属于 房产的附属设备、配套设施的价值，并在会计账簿中分别记录。此外，企业使用的中 央空调，如何入账很关键。有时房产原值包括在中央空调设备中；但如果中央空调设 备作单项固定资产入账，单独核算并提取折旧，则房产原值不应包括中央空调设备。 关于旧房安装空调设备，一般都作单项固定资产入账，不应计入房产原值。因此，企 业应独立核算中央空调设备，以减少企业的税收负担。 关于房产范围的另一个主要问题是土地使用权是否计入房产原值?由于《房产税 暂行条例》是国务院于1986年颁布的，当时还不存在土地使用权的问题，因此也没有 明确规定。以后税法也没有作出明确的规定，各地地税机关执行的标准也参差不齐。 但是，根据税法规定，“房产原值是指纳税人按照会计制度规定，在账簿‘固定资产’ 科目中记载的房屋原价。”也就是说，土地使用权是否计入房产原值可以按会计制度 的规定处理。最早对这个问题作出规定的是《外商投资企业会计制度》，该制度规定 单独设立“场地使用权”科目核算投资者投入和购入的土地使用权。《国有建设单位 会计制度补充规定》和《企业基建业务有关会计处理办法》也规定：征地费，指通过 划拨方式取得土地而支付的地上附着物和青苗补偿费、安置补偿费以及发生的土地复 垦费等。不包括支付的土地使用权出让金。 《企业会计制度》规定土地使用权属于 无形资产；因此，会计制度一直是单独核算土地使用权，不并入房产原值，当然也就 不需要缴纳房产税。一般情况下，企业购入房产而支付的价款中往往包含着土地使用 权的费用，因此，需要在合同中分别明确房产和土地使用权的价款，并且在账簿中分 别核算，这样可以减少房产税的支出。 特殊建筑物是否计入房产原值也是房产税筹划的重要问题。税法规定：房产的范 围主要包括房屋和各种附属设备以及配套设施，但不包括独立于房屋之外的建筑物， 如围墙、烟囱、水塔、变电塔、油池油柜、酒窖菜窖、酒精池、糖蜜池、室外游泳池、 玻璃暖房、砖瓦石灰窑以及各种油气罐等等。因此在编制工程决算报告时，需要单独 列示不包括在房产内的建筑物，并在会计账簿中分别核算，这样也可以减少房产税支 出。 总之，要正确计算房产税，建立健全企业房产的会计核算是关键环节，只有正确 核算房产原值，才能做到合理正确地缴纳房产税。(a2002070900713) (2)