【中华财税网北京09/06/2004信息】 九、一份合同节省一亿元营业税 　　Ａ市有两家中外合资企业，分别为“何兴房地产开发公司（以下简称‘何兴公司’）”、 “华兴商贸公司（以下简称‘华兴公司’）”。两企业中方及外方均为同一出资人， 两企业中外方出资比例均为２：８。何兴公司注册资本８０００万元，华兴公司注册 资本４００００万元。何兴公司主要从事房地产开发业务，华兴公司主要经营商品流 通、房产租赁、娱乐业等。 　　为适应经营业务的需要，华兴公司于２０００年８月，投资兴建一幢综合大楼。 由于华兴公司没有建房资质，所以以何兴公司的名义投资兴建。华兴公司将所需资金 转至何兴公司银行账户，两公司均作“往来”账处理。至２００１年１１月份，大厦 已建成装修完毕，并于当月办理竣工决算手续。 　　由于何兴公司自己没有施工队伍，全部建筑工程均由其他建筑公司承建，建筑安 装业营业税已由建筑公司和安装公司缴纳，何兴公司根据建筑安装业发票作为在建工 程入账的原始凭证。截至竣工，何兴公司“在建工程--华兴大厦”总金额达２０．５ 亿元。 　　目前，何兴公司需要将在建工程转至华兴公司名下，但在税收上却遇到了难题： 华兴大厦的财产所有权归属于何兴公司，如果要转移至华兴公司名下需要按“销售不 动产”税目缴纳一道５％的营业税。按当地规定的成本利润率１０％计算： 　　应纳营业税＝２０．５×（１＋１０％）÷（１－５％）×５％ 　　　　　　　≈１．１９（亿元） 　　这是笔者在Ａ市授课时，该公司财务人员向笔者反映的真实情况。现在，让我们 一起来分析一下何兴公司和华兴公司的上述业务。 　　如果华兴公司委托何兴公司代建房，那么何兴公司就无需缴纳１．１９亿元的营 业税，而只需按照手续费收入缴纳营业税即可。 　　根据现行税法的有关规定，房屋开发公司承办国家机关、企事业单位的统建房， 如委托建房单位能提供土地使用权证书和有关部门的建设项目批准书以及基建计划， 且房屋开发公司（即受托方）不垫付资金，同时符合“其他代理服务”条件的，对房 屋开发公司取得的手续费收入按“服务业”税目计征营业税，否则，应全额按“销售 不动产”计征营业税。其中所说的“其他代理业务”是指受托方与委托方实行全额结 算（原票转交），只向委托方收取手续费的业务。 　　华兴公司应当于２０００年８月份与何兴公司签订一份“委托代建”合同，然后 由华兴公司直接将工程款支付给施工单位，施工单位将发票直接开给华兴公司，由何 兴公司将发票转交给华兴公司。华兴公司据此作“在建工程”入账即可。 　　可是，笔者在得知这一消息时，已是２００１年１２月中旬。现在还可以进行筹 划吗？回答是肯定的。 　　国税发［１９９３］１４９号文件规定，以不动产投资入股，参与接受投资方利 润分配，共同承担投资风险的行为，不征营业税。但转让该项股权，应按本税目征税。 根据这一规定，如果何兴公司以该项不动产对华兴公司进行股权投资，则无需缴纳营 业税。更何况，何兴公司与华兴公司的投资者均为同一出资人，根本无需进行股权转 让。这样，何兴公司就可免除１．１９亿元的营业税。 　　何兴公司只需与华兴公司签订一份投资合同，并作如下账务处理： 　　借：长期股权投资--华兴公司　　２０５０００００００ 　　　贷：固定资产--华兴大厦　　２０５０００００００ 　　以不动产投资的税收筹划在实际操作中切实可行，纳税人应当运用这一政策精心 筹划，以降低税负：站在完善税收政策的角度，笔者认为这一政策有失公允，有待修 改和完善。 　　笔者认为，以不动产投资入股，其缴纳“销售不动产”营业税的纳税环节不应规 定为股权转让时，而应确定为不动产所有权转让时。其理由如下： 　　第一，与“销售不动产”营业税税目的规定不符。《营业税暂行条例实施细则》 第四条规定，销售不动产是指有偿转让不动产所有权的行为。按照《中华人民共和国 城市房地产管理法》的规定，房地产转让，是指房地产权利人通过买卖、赠与或者其 他合法方式（如对外投资）将其房地产转移给他人的行为。房地产转让，应当首先签 订书面合同，然后到房地产管理部门办理房产权属变更手续。房地产转让时，房屋的 所有权同时转让。由此可见，单位以不动产投资入股，其实质是以不动产的所有权换 取被投资企业的股权，投资方可以按照其在被投资企业所占的股份享有权益或承担责 任。投资后，被投资方享有房产的所有权，即享有该房产占有、使用、收益和处分的 四项权利。从财务处理的角度来看，投资后，投资方账面的不动产即“消失”，而由 被投资方按照“接受投资的固定资产”的计价原则确认该项固定资产，并可按规定提 取折旧。由此可以得到结论，单位以不动产对外投资是有偿（获得股权，可以享有被 投资方利润分配）转让不动产的行为，应在不动产转让时按照评估价计征营业税。 　　第二，与捐赠不动产征收营业税的规定不符。国税发［１９９３］１４９号文件 规定，单位以不动产对外捐赠，应视同销售征收营业税。以不动产对外投资和以不动 产对外捐赠，都是有偿或视同有偿转让不动产享有权的行为，对后者征收营业税，而 前者不征，有失公允。 　　第三，与房产投资征收契税的规定不符。契税法（财农税字［１９９１］３８号） 规定，以房产作价投资或作股权转让的行为，应视同房屋买卖，由产权承受方缴纳契 税。纳税人应当持契税完税凭证和其他规定的文件材料，依法向土地管理部门、房产 管理部门办理有关土地、房屋的权属变更登记手续。由此可见，以房产作价投资应视 同房屋买卖征收契税，却不视同房屋销售征收营业税。对同一性质的房产交易作出不 同的税收规定，不符合情理。 　　第四，与房产投资征收企业所得税的规定不符。国税发［２０００］１１８号文 件规定，企业以经营活动的部分非货币性资产对外投资，应在投资交易发生时将其分 解为按公允价值销售有关非货币性资产和投资两项经济业务进行所得税处理。并接规 定计算确认资产转让所得或损失。以不动产对外投资，在投资环节“视同销售”征收 企业所得税，却不“视同销售”征收营业税。同是国家税务总局文件，两者自相矛盾。 　　第五，对股权转让收入征收营业税在操作上难以到位。首先，按照现行税法的规 定，除金融部门转让股票（金融商品）征收营业税外，其他股权转让均不征收营业税。 对不动产投资换取的股权在转让时征收营业税，没有相应的税目，不属于营业税的征 税范围；其次，企业享有的股权由于共同承担风险，可能会由于被投资方企业的亏损 而逐渐减少，甚至得不到被投资方的清算分配。股权转让价格高于、等于、低于房产 投资时的评估价或者为零的情况均会存在，在股权转让环节征收营业税会导致税收流 失；再次，股权转让的时间具有不确定性，企业如果长期持有股权不转让，将导致营 业税无法征收。 　　综上，笔者建议将上述政策作如下修改：以不动产投资入股，参与接受投资方利 润分配、共同承担投资风险的行为，应视同销售按照房屋的评估价或双方协议价征收 营业税。该项股权在转让或清算时，不再征收营业税。 　　在该政策尚未调整之前，纳税人可运用这一政策进行筹划。 　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　 　　(4)