投资与出租的涉税效益须分析
录入时间：2007-07-18
武汉信达信税务师事务有限责任公司在对A公司（非房地产开发企业）进行税务代理工作时，发现该企业准备将自有的一栋房产以投资形式，交付另一关联企业B公司（非房地产开发企业）做商场使用。该自有房产账面原值24000000元．已提折旧1000000元，评估价25000000元。该房产地处繁华地带，可租建面8000平方米，同地段同类房屋月租金均价为40元／平方。
A、B两家公司均由股东张某参股，并占绝对控股权。A公司由于不能准确核算成本费用，被税务机关确定为核定征收企业所得税，应税所得率为10％；B公司征收企业所得税方式为查账征收。两公司企业所得税率均为33％。
在了解了上述情况后，信达信税务师事务所对该经济行为的涉税事项进行了筹划分析（印花税、手续费等忽略不计），并提出以下两个方案供企业选择。
方案一：A公司将该房产作价25000000元投资入股B公司
一、在投资环节各税负分析
（一）对A公司在投资环节涉税分析。《国家税务总局关于企业股权投资业务若干所得税问题的通知》（国税发［2000］118号）第三条规定：“企业以经营活动的部分非货币性资产对外投资，包括股份公司的法人股东以其经营活动的部分非货币性资产向股份公司配购股票，应在投资交易发生时，将其分解为按公允价值销售有关非货币性资产和投资两项经济业务进行所得税处理，并按规定计算确认资产转让所得或损失。”根据此规定，分析应纳各税情况如下：
1、营业税。根据《财政部、国家税务总局关于股权转让有关营业税问题的通知》（财税［2002］191号）第一条规定：“以无形资产、不动产投资入股，参与接受投资方利润分配，共同承担投资风险的行为，不征收营业税．”
2、土地增值税。根据财税［1995］048号文件第一条规定：“对于以房地产进行投资、联营的，投资、联营的一方以土地（房地产）作价入股进行投资或作为联营条件，将房地产转让到所投资、联营的企业中时，暂免征收土地增值税。”
3、企业所得税。甲公司投资所得应纳企业所得税为：［25000000－（24000000－1000000）］×33％＝660000元，即A公司在投资环节现金流出量为660000元。
（二）对B公司在接受投资环节涉税分析。根据《中华人民共和国契税暂行条例细则》第八条第一款之规定：“以土地、房屋权属作价投资、入股的，应视同土地使用权转让、房屋买卖或者房屋赠与征税。”应纳契税25000000×4％＝1000000元。
因此，在投资环节，A、B两公司合计涉税现金流出量为：660000＋1000000＝1660000元。
二、B公司使用该房产时涉税效益分析
（一）A公司投资环节无税负。
（二）对B公司使用房产时涉税分析。
1、房产税。在接受投资后，B公司对该房产入账价值应确认为（评估价＋契税）＝（25000000＋1000000）＝26000000元，减除的损耗价值比例定为25％，则年应纳房产税26000000×（1－25％）×1．2％＝234000元。
2、该房产折旧能产生的抵税效益影响的涉税现金流量为（按二十年提取房屋折旧，残值率定为5％）：26000000×（1－5％）÷20×33％＝407550元，即涉税现金流出量为－407550元。
因而对B公司来说．接受该资产投资产生的年涉税现金流出量为：234000－407550＝－173550元，以10％为折现率，以5年为期限．则在投资行为发生后，A、B两公司合计涉税事项现金流出量折现值为：P＝A×［1－（1＋i）－n÷i］＝－173550×［1－（1＋10％）－5÷10％］＝－173550×3．7908＝－657893．34元。
综上，该方案涉税现金流出量净现值为：1660000－657893．34＝1002106．66元。
方案二：A公司将该房产按市场租价出租给B公司使用
一、对A公司在出租过程中涉税分析。A公司每年收取B公司租金为：8000×40×12＝3840000元．
1、年应纳租金收入部分营业税及附加（营业税及附加税费综合税率为5．8％）：3840000×5．8％＝222720元．
2、年应纳租金收入部分房产税：3840000×12％＝460800元。
3、年应纳租金收入部分企业所得税：3840000×10％×33％=126720元。
三项合计每年涉税现金流出量：222720＋460800＋126720＝810240
二、对B公司在承租过程中涉税分析。由于付出的租金可在企业所得税前列支，可抵减企业所得税额为（按33％的企业所得税率估计）：3840000×33％＝1267200元。
A、B两公司合计年现金流出量为810240—1267200＝－456960元。
以10％为折现率，同样以5年为期限，则在投资行为发生后，A、B两公司合计涉税事项现金流出量折现值为：P＝A×［1－（1＋i）－n÷i］＝－166875×［1－（1＋10％）－5÷10％］＝－456960×3．7908＝－1732243．97元。
综上，该方案涉税现金流出量净现值为一1732243．97元。也就是说，对于A、B两公司的总利益来说，该方案不仅不会增加税收负担，还会减少纳税现金流出量1732243．97元。
综上分析，将房产以出租形式交付B公司使用，与以投资形式将房产交付B公司相比，在可预测的五年内对A、B两公司总利益来说，将节约税收成本（1732243．97＋1002106．66）＝2734350．63元．
通过两种方案的比较，要注意在进行税收筹划时，应切合企业具体情况，要目光长远，对影响税收成本的因素应多方面考虑，比如在本方案中，主要考虑了以下因素：
一是涉税方案影响的长远性。由于按税收筹划方案实施后，企业的经营运作方式发生变化，将对涉税成本产生长期的、连续的影响，因此应考虑对日后经营活动中，投资和出租两方案所产生的后续影响，并将这种日后的涉税影响换算成现值定量分析后，才能在同一时点上对各方案的涉税现金流出量进行比较。
二是企业的税款征收方式。由于A公司的企业所得税是按应税所得定率征收，而B公司的企业所得税是查账征收。所以收取租金行为在A公司引起的涉税现金流出量，小于由于付出该租金在B公司所引起的抵税效益。
三是企业的特定具体情况。由于A、B两公司是关联企业的特殊情况，可以将两企业的经济效益合并综合考虑。表面上看起来，投资方案中A公司涉税现金流出量为660000元，小于出租方案中当年的涉税现金流出量810240元，但由于两公司的特殊关联关系，应同时也考虑方案对B公司涉税现金流出量的影响。将两公司作为一个利益集团，对涉税现金流出量合并考虑，这也是出租方案能够实施的关键原因之一。
其他需要考虑的因素还有：企业的经营性质与政策适用性（如果A、B公司为房地产开发企业，根据财税［2006］21号文件，则应考虑投资环节的土地增值税因素），所投资房产增值额的大小等，也都是影响筹划方案能否适用的因素。
