【中华财税网北京09/17/2003信息】　一、个人租赁房屋应缴纳的税收 个人出租房屋所涉及的税种是多种多样的。主要有6税1费，即房产税、营业税、 个人所得税、城市维护建设税、印花税、城镇土地使用税和教育费附加，具体内容是： ①房产税，即拥有房屋产权的个人在住房税开征范围内出租房屋时，个人应按租金收 入的12％缴纳房产税。②城镇土地使用税，即拥有房屋产权的个人，出租房屋应按房 屋占地面积依土地等级缴纳城镇土地使用税。北京市将土地分为6个等级，一～六级土 地每平方米的税额分别为10元、8元、6元、4元、1元、0．5元。③营业税，即个人出 租房屋应按租金收入的5％缴纳营业税。④城市维护建设说，即个人应以缴纳的营业税 额为准，按其适用税率交纳城市维护建设税，北京市城市维护建设税率为7％。⑤印花 税，即个人出租自有房屋，应在签订合同时按租金额的1‰贴花，贴花不足1元的，按1 元贴花。⑥个人出租自有房屋，月租金在4000元以下的，应按月租金收入和扣除800元 费用后的金额计算个人所得税；月租金收入在4000元以上的，应按月租金收入扣除20％ 后的应纳税所得额计算个人所得税，税率均为20％。在出租过程中发生的有关费税， 可在缴纳个人所得税前扣除。⑦教育费附加，即个人在缴纳营业税时，应按缴纳营业 税税额的3％缴纳教育费附加。 二、充分利用优惠政策 为了促进我国住房市场的发展，减少房屋租赁中的交易成本，我国税法对个人出 租住房给个人居民有一系列的优惠措施，充分利用这些措施，能够大大地减少税收， 具体有：①财税[2000]125号文件中第一点规定：“对按政府规定价格出租的公有住房 和廉价租房，包括企业和自收自支事业单位向职工出租的单位自有住房；房管部门向 居民出租的公有住房；落实私房政策中代户发放产权并以政府规定租金标准向居民出 租的私有住房等，暂免征收房产税、营业税”。②第二点规定：“对个人按市场价格 出租的居民住房，其应缴纳的营业税暂按3％的税率征收，房产税暂按4％的税率征 收”。③第三点规定，“对个人出租房屋取得的所得减按10％的税率征收个人所得 税”。必须注意，这两条规定均是指个人将居民住房出租，并且出租后房屋仍然用于 民用居住时才享受此优惠政策。如果居民将住房出租用于商业经营，将不能享受此优 惠政策，也就是说，在这种情况下出租住房时，营业税的税率仍为5％，房产税税率 仍为12％，个人所得税税率仍为20％。 假设杨某有一私人租房，每月取得租金收入4000元，他将缴纳的税收具体计算为： 应纳房产税＝4000元×4％＝160元； 应纳营业税＝4000元×5％＝200元； 应纳城镇土地使用税＝50元(按100平方米的三级土地计算为每年600元，每月50元)； 应纳城建税及教育费附加＝200元×10％＝20元； 应纳印花税为4元； 这样，每月合计的纳税为434元。 三、租赁与自营的选择 对于同样的房屋，采取租赁方式还是自营方式其税收是不一样的。对于房地产来 说，有两种不同的计税方式，一种是按租赁所得的12％缴纳；一种是按房产原值的 1．2％缴纳。如果出租房屋，所缴纳的税收有6税1费。而自营则只有房产税和与企业 经营有关的税收，因此，在可行的情况下，纳税人最好选择自营方式。 但有些纳税人通过假自营的方式偷逃税款，则不值得提倡。 例如，某房地产主人杨某拥有一个店面，店面的原值是20万元。如果他出租这个 店面的话，则每年可以取得5万元的租金。但出租房屋除了要按房产原值的12％缴纳 房产税，还要缴纳各种税收，初步估计为1．7万元。为此，他采取了这样的一种变通 方式，他先是和承租人签订合同，招聘承租人为门市部经理，然后由承租人经营1年， 每年交给杨先生5万元的管理费，盈亏自负。这样一来，他认为就属于自营房屋，申 报房产税时则可按房屋原值计算，只要缴纳2400元，大大减少了税负。但后来，税务 局在进行纳税检查时，认为这种行为是违反法律规定的，因为杨先生以这种方式“自 营”，其实是租赁。杨先生以自己的名义领取的营业执照是不符合税收规定的，应该 变更税务登记。因此，杨先生不但要补缴税款，而且还要缴纳罚款。 四、租房合同的筹划 企业在出租房屋时，往往涉及到水电费的问题，如果将两者共同签订租赁合同的 话，会加重企业的税收负担；而分开签订，则可巧妙地减少税收。例如，某企业为增 值税的一般纳税人，2000年1月将以600平方米的房屋出租给一个商贸公司，租金为每 平方米200元，包括水电费后的每月租金为12万元。当月供应商贸公司用电7000度， 购进价为0．4元每度；用水1500吨，购进价为1．2元每吨。根据税法规定，该企业应 该缴纳营业税为120000元×5％＝6000元，房产税为120000元×12％＝14400元，根据 《增值税暂行条例》第十条规定，用于非应税项目的购进货物，其进项税额不得从销 项税额中抵扣。因此，水电费的进项税额应转出，其金额为(7000×0．4×0．17＋ 1500×1．2×0．13)元＝710元。倘若企业通过适当的筹划，与该商贸公司分别签订 转售水电合同、房屋租赁合同，分别核算两者的收入，使得房屋租赁价格变为115400 元(120000元－4600元)，则可节省营业税和房产税为4600元×(5％＋12％)＝782元。 由以上分析可知，两方案差异在于对转售水电这一经营行为的处理方式不同。前一种 方式只签订了一个租赁方案，而后一种方式将水电费从租赁费中剔除，作为货物的销 售，可以将水电费的进项税额从销项税额中转出，这样确实减轻了企业税负。如果水 电费比较多的话，减轻的税收更多。 (1)