２００２年年１１月２７日　厦地税发［２００２］１２９号 各区地方税务局、直征局、外税分局、稽查局、信息技术分局：　 　　为方便征管，现将《财政部、国家税务总局关于调整房地产市场若干税收政策的 通知》（财税字［１９９９］２１０号）、《财政部、国家税务总局、建设部关于个 人出售住房所得征收个人所得税有关问题的通知》（财税字［１９９９］２７８号）、 《福建省人民政府关于加快发展住房二级市场的通知》（闽政［２００１］４３号）、 《厦门市地方税务局关于房地产三级市场税收有关问题的函》（厦地税征［２０００］ ９号）、《厦门市地方税务局关于房地产三级市场若干税收问题补充通知》（厦地税 函［２００２］４３号）和厦门市国土资源与房产管理局、厦门市地方税务局和厦门 市财政局《关于调整高档住宅和普通住宅界定的通知》（联合发文［２００２］ １４５号）等文件中有关房地产三级市场税收政策汇总如下。　 　　一、征税规定　 　　（一）营业税　 　　１、单位销售房产、转让土地使用权，以成交价（或评估价，下同）为计税依据， 按５％的税率计征营业税。　 　　２、个人转让土地使用权，个人出售高档住宅、非住宅项目（写字楼、商场、店 面、厂房、仓库等）、非自用普通住宅（即产权人没有实际居住的普通住宅）以及个 人出售不符合免税规定的房产，以成交价为计税依据，按５％的税率计征营业税。　 　　３、单位或个人置换房产，以置换双方房产评估价的差额部分为计税依据，按 ５％的税率计征营业税。　 　　（二）营业税附加：以应纳营业税额为计税（费）依据　 　　１、城市维护建设税按市区（含海沧投资区及集美区、杏林区、同安区的区政府 所在地的城区）７％的征收率计征，集美区、杏林区、同安区的镇按５％的征收率计 征（外资企业、外籍个人免征）。　 　　２、教育费附加按３％的征收率计征（外资企业、外籍个人免征）。　 　　３、地方教育附加风的征收率计征。　 　　（三）个人所得税　 　　１、个人出售房产，有增值但不符合免税条件的，接收入全额征收１．５％的个 人所得税。　 　　为鼓励个人购换住房，对出售自有住房并拟在现住房出售前后一年内按市场价重 新购房的纳税人，其出售现住房所应缴纳的个人所得税税款，应在办理产权过户手续 前，似纳税保证金形式向我局缴纳或直接以个人所得税形式缴纳。个人出售现住房前 后一年内以个人、儿女、夫妻名义购房以及与儿女、夫妻共同购房的，凭户口簿或户 籍管理部门的身份关系证明材料及有关售购房资料，经税务部门审核后可按照购房金 额大小相应退还全部或部分己缴纳的纳税保证金或个人所得税。申请个人所得税退库 的，须经市局征管处会同计财处审核确认后，到税款入库局办理。　 　　申请退还纳税保证金或个人所得税的时限：个人出售房产缴纳的纳税保证金或个 人所得税，应从缴纳之日起一年内办理退还手续，纳税清算期内（缴纳之日起一年内） 没有前来办理退还手续的，视同自动放弃减免优惠，不再给予办理。对于确有特殊原 因不能在纳税清算期内办理退还手续的，应在纳税清算期内到市局征管处申请，经批 准可适当延长纳税清算期，但最长不得超过三个月。　 　　２、个人置换房产，以置换双方房产评估价的差额部分为计税依据，按１．５％ 的征收率计征个人所得税。　 　　３、个人转让土地使用权，接收入全额征收２％的个人所得税。　 　　（四）印花税：个人出售房产，以成交价为计税依据；个人置换房产，以置换双 方房产总价为计税依据，按０．０５％的税率计征。　 　　二、减免税规定　 　　（一）个人上市出售自用普通住房、出售自建自用住宅，免征营业税。　 　　符合以下条件之一的住宅界定为高档住宅：（１）别墅、度假村；（２）住宅每 单位建筑面积售价岛内超过５０００元／Ｍ２，杏林区（含海沧区）、集美区超过 ３６００元／Ｍ２，同安区超过３０００元／Ｍ２。高档住宅除外的住宅界定为普通 住宅（本界定从２００２年９月１日起执行，２００２年９月１日以前已签订房产买 卖合同，仍按原政策执行。　 　　（二）城市维护建设税、教育费附加、地方教育附加随同营业税一并征免。　 　　（三）个人首次上市出售房改房（包括出售已购公有住房、集资建房、经济适用 房），免征个人所得税。　 　　个人出售住房（不含个人首次上市出售房改房），虽有增值的，但只要产权人住 满５年以上，且是唯一家庭生活用房，产权人必须向代征人厦门市房地产交易中心提 供唯一家庭生活用房声明，经代征人厦门市房地产交易中心审核，符合上述条件可直 接予以免征个人所得税。　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　(3)