【中华财税网北京12/15/2004信息】　十一、住房出租个人所得税的特殊问题 　　（一）例：个体户王某在市区拥有商品房两套，一套自用，另一套于２００１年 １月１日出租给李某夫妇居住。协议规定，租期１年，每月租金１０００元，于每月 初支付。３月份新购置门面房一套，并于２００１年４月１日租赁给某服装店作经营 使用。协议规定，租期１年，从２００１年４月１日至２００２年３月３１日，月租 金４０００元，于每月初支付。 　　（二）要求：请根据上述资料，分别计算王某２００１年应缴纳的营业税、城市 维护建设税、教育费附加、房产税、印花税、个人所得税各是多少？　（城市维护建 设税税率为７％，教育费附加征收率为３％）。 　　（三）解答：财税［２０００］１２５号《关于调整住房租赁市场税收政策的通 知》规定，从２００１年１月１日起，对个人按市场价格出租的居民住房，其应缴纳 的营业税暂减按３％的税率征收，房产税暂减按４％的税率征收。对个人出租房屋取 得的所得暂减按１０％的税率征收个人所得税。 　　对照上述规定，王某２００１年应纳的各项税额计算如下： 　　１．出租住房应纳营业税＝１０００×１２×３％＝３６０（元） 　　出租门面房应纳营业税＝４０００×９×５％＝１８００（元） 　　应纳营业税合计＝３６０＋１８００ 　　＝２１６０（元） 　　２．应纳城市维护建设税＝２１６０×７％ 　　＝１５１．２０（元） 　　应纳教育费附加＝２１６０×３％ 　 　＝６４．８０（元） 　　３．出租住房应纳房产税＝１０００×１２×４％ 　　＝４８０（元） 　　出租门面房应纳房产税＝４０００×９×１２％ 　 　＝４３２０（元） 　　应纳房产税合计＝４８０＋４３２０ 　 　＝４８００（元） 　　４．元月１日应纳印花税＝１２０００×１‰ 　 　＝１２（元） 　　４月１日应纳印花税＝４０００×１２×１‰ 　　 ＝４８（元） 　　应纳印花税合计＝１２＋４８ 　 　＝６０（元） 　　５．个人所得税计算过程如下： 　　１月份应扣除税额＝１０００×３％×（１＋７％＋３％）＋１０００×４％ ＋１２＝８５（元） 　　１月份应纳个人所得税＝（１０００－８５－８００）×１０％ 　 　＝１１．５０（元） 　　２、３月份各月应扣除税额＝１０００×３％×（１＋７％＋３％）＋１０００ ×４％＝７３（元） 　　２～３月份应纳个人所得税＝［（１０００－７３－８００）×１０％］×２ 　　 ＝２５．４０（元） 　　４～１２月份王某取得的财产租赁所得由住房租赁所得和门面房租赁所得组成。 按照个人所得税法规定，财产租赁所得以一个月取得的租赁所得为一次。因此，应将 上述两项租赁收入额合并计算，但由于两类不同的租赁收入分别适用不同的税率，故 不能把租赁所得直接按１０％的税率计算，也不能直接按２０％的税率计算。如果两 类租赁的月收入均超过４０００元，则可分别计算。如果两类租赁的月收入有一项不 超过４０００元，或两项均不超过４０００元，则分别计算就有可能出现扣除不准确 的问题。财税［２０００］１２５号文件对同一纳税人同一月份取得的“两类”租赁 收入如何计算个人所得税没有作出明确规定。对此，我们认为首先应对“两类”租赁 收入合并计算确定应纳税所得，然后按照“两类”租赁收入各自占总收入的比例对当 月应纳税所得进行合理划分，再按各自所得对照适用税率分别计算应纳税额，最后计 算“两类”租赁收入应纳税额之和，即为实际应纳个人所得税额。上述方法可称之为 “先合、后分、再税”。计算过程如下： 　　４月份应扣除税额＝１０００×３％×（１＋７％＋３％）＋４０００×５％× （１＋７％＋３％）＋１０００×４％＋４０００×１２％＋４８＝３３＋２２０＋ ４０＋４８０＋４８＝８２１（元） 　　４月份应纳税所得额＝（１０００＋４０００－８２１）×（１－２０％） 　 　＝３３４３．２０（元） 　　住房租赁所得＝１０００÷（１０００＋４０００）×３３４３．２０ 　 　＝６６８．６４（元） 　　住房租赁所得应纳税额＝６６８．６４×１０％ 　 　＝６６．８６（元） 　　门面房租赁所得＝４０００÷（１０００＋４０００）×３３４３．２０ 　　＝２６７４．５６（元） 　　门面房租赁所得应纳税额＝２６７４．５６×２０％ 　 　＝５３４．９１（元） 　　４月份应纳税额合计＝６６．８６＋５３４．９１ 　 　＝６０１．７７（元） 　　５～１２月份各月应扣除税额＝１０００×３％×（１＋７％＋３％）＋ ４０００×５％×（１＋７％＋３％）＋１０００×４％＋４０００×１２％＝３３ ＋２２０＋４０＋４８０＝７７３（元） 　　各月应纳税所得额＝（１０００＋４０００－７７３）×（１－２０％） 　 　＝３３８１．６０（元） 　　住房租赁所得＝１０００÷（１０００＋４０００）×３３８１．６０ 　 　＝６７６．３２（元） 　　住房租赁所得应纳税额＝６７６．３２×１０％ 　 　＝６７．６３（元） 　　门面房租赁所得＝４０００÷（１０００＋４０００）×３３８１．６０ 　 　＝２７０５．２８（元） 　　门面房租赁所得应纳税额＝２７０５．２８×２０％ 　　 ＝５４１．０６（元） 　　５～１２月份应纳税额合计＝（６７．６３＋５４１．０６）×８ 　　＝４８６９．５２（元） 　　应纳个人所得税合计＝１１．５０＋２５．４０＋６０１．７７＋４８６９．５２ 　 　＝５５０８．１９（元） 　　解题指导： 　　１．对于个人租赁房屋一般以房屋的用途来判别是否享受税收优惠。如果个人将 原有住房用于对外出租作营业使用，则不得享受税收优惠； 　　２．对于两类租赁的月收入均超过４０００元的情形，采用上述方法计算的结果 与分别计算的结果相同。 　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　 　（４）