《财政部、税务总局关于个人取得有关收入适用个人所得税应税所得项目的公告》（财政部、税务总局公告2019年第74号）二、房屋产权所有人将房屋产权无偿赠与他人的，受赠人因无偿受赠房屋取得的受赠收入，按照“偶然所得”项目计算缴纳个人所得税。按照《财政部、国家税务总局关于个人无偿受赠房屋有关个人所得税问题的通知》（财税〔2009〕78号）第一条规定，符合以下情形的，对当事双方不征收个人所得税：

　　（一）房屋产权所有人将房屋产权无偿赠与配偶、父母、子女、祖父母、外祖父母、孙子女、外孙子女、兄弟姐妹；

　　（二）房屋产权所有人将房屋产权无偿赠与对其承担直接抚养或者赡养义务的抚养人或者赡养人；

　　（三）房屋产权所有人死亡，依法取得房屋产权的法定继承人、遗嘱继承人或者受遗赠人。

　　前款所称受赠收入的应纳税所得额按照《财政部 国家税务总局关于个人无偿受赠房屋有关个人所得税问题的通知》（财税〔2009〕78号）第四条规定计算。

　　政策要点一：房屋产权所有人将房屋产权无偿赠与他人的（规定的免税情形外），受赠人因无偿受赠房屋取得的受赠收入，按照“偶然所得”项目计算缴纳个人所得税。

　　案例一、2010年，李先生以100万元价格购入南京市区一套住房，面积120平方米。2019年1月，李先生将该套住房赠送给好友张先生，签订房屋赠与合同，合同标明赠与房屋价值为100万元（当时经税务机关确认的不含税市场价格200万元）。赠与过程中，假设除税费外未发生其他费用。该地区自2019年自1月1日起，实行“六税二费”减半征收的小微优惠，契税税率为3%。

　　【解析】（一）赠送人涉税情况：

　　1.增值税：

　　（1）《财政部、国家税务总局关于全面推开营业税改征增值税试点的通知》（财税〔2016〕36号，以下简称“财税〔2016〕36号文件”）附件1：《营业税改征增值税试点实施办法》第十四条规定，单位或者个人向其他单位或者个人无偿转让无形资产或者不动产，除用于公益事业或者以社会公众为对象的外，视同销售服务、无形资产或者不动产，应当缴纳增值税。因此，个人赠与住房，应当视同销售不动产，缴纳增值税。

　　（2）《财政部、国家税务总局关于全面推开营业税改征增值税试点的通知》（财税〔2016〕36号）附件3《营业税改征增值税试点过渡政策的规定》一、下列项目免征增值税 五、个人将购买不足2年的住房对外销售的，按照5%的征收率全额缴纳增值税；个人将购买2年以上（含2年）的住房对外销售的，免征增值税（上述政策适用于北京市、上海市、广州市和深圳市之外的地区）。

　　根据上述规定，李先生符合个人将购买2年以上（含2年）的住房对外销售免征增值税相关规定，赠送房屋产权行为免征增值税。

　　2.印花税：

　　《印花税暂行条例》及实施细则规定，在中国境内因产权的买卖、继承、赠与、交换、分割等行为而书立、领受产权转移书据应税凭证的单位和个人，应依法缴纳印花税。

　　根据上述规定，李先生将住房无偿赠与张先生，属于印花税应税范围，双方都需要按照税务机关确认的房屋价值缴纳印花税：2000000*0.05%*50%=500元。

　　（二）受赠人涉税情况：

　　1.契税：

　　《契税暂行条例》及实施细则规定，在中国境内赠与房屋，接受赠与的承受单位和个人需要依法缴纳契税。

　　《国家税务总局关于加强房地产交易个人无偿赠与不动产税收管理有关问题的通知》（国税发〔2006〕144号）规定，对于个人无偿赠与不动产行为，应对受赠人全额征收契税。

　　《契税暂行条例》规定，房屋赠与，由征收机关参照房屋买卖的市场价格核定，并依法征收。其税率的执行，应当按照房产所在地省政府确定的契税税率执行。

　　张先生接受赠与应纳契税：2000000*3%=60000元（接受赠与，无论第几套房，都应按3%计算缴纳契税）

　　2.印花税：

　　按照税务机关确认的房屋价值缴纳印花税：2000000*0.05%*50%=500元。

　　3.个人所得税：

　　《关于个人无偿受赠房屋有关个人所得税问题的通知》（财税〔2009〕78号）规定，对受赠人无偿受赠房屋计征个人所得税时，其应纳税所得额为房地产赠与合同上标明的赠与房屋价值减除赠与过程中受赠人支付的相关税费后的余额。赠与合同标明的房屋价值明显低于市场价格或房地产赠与合同未标明赠与房屋价值的，税务机关可依据受赠房屋的市场评估价格或采取其他合理方式确定受赠人的应纳税所得额。

　　《关于个人取得有关收入适用个人所得税应税所得项目的公告》（财政部 税务总局公告2019年笫74号）规定，自2019年1月1日起，房屋产权所有人将房屋产权无偿赠送他人的，受赠人因无偿受赠取得的受赠收入，按照“偶然所得”项目计算缴纳个人所得税。

　　根据上述规定，张先生受赠住房，虽然赠与合同标明房屋价值为100万元，但当时经税务机关确认的不含税市场价格为200万元，其应纳税所得额为受赠房屋的不含税市场价格减除赠与过程中受赠人支付的相关税费后的余额，即：2000000-60000-500=1939500元。应交个人所得税：1939500*20%=387900元。

　　政策要点二：房屋产权所有人将房屋产权无偿赠与配偶、父母、子女、祖父母、外祖父母、孙子女、外孙子女、兄弟姐妹；无偿赠与对其承担直接抚养或者赡养义务的抚养人或者赡养人；或者房屋产权所有人死亡，依法取得房屋产权的法定继承人、遗嘱继承人或者受遗赠人。

　　思考：房屋产权所有人将房屋产权无偿赠与子女等享受个人所得税免税政策一定是最佳选择吗？

　　答：一般都认为亲子之间房产过户以赠予的形式税负最轻，这仅仅是一种表面现象。也就是说仅考虑赠予本身，其税负的确是最轻的，但如果考虑到未来子女再将房产出售，其税负就比较高了。如果父母名下只有一套住房，而且持有时间也比较长，出售给子女，往往也是不需要缴纳增值税和个人所得税的：

　　个人所得税：《财政部、国家税务总局、建设部关于个人出售住房所得征收个人所得税有关问题的通知》（税字〔1999〕278号）第四条：对个人转让自用5年以上、并且是家庭唯一生活用房取得的所得，继续免征个人所得税。

　　增值税：《财政部、国家税务总局关于全面推开营业税改征增值税试点的通知》（财税〔2016〕36号）附件3《营业税改征增值税试点过渡政策的规定》一、下列项目免征增值税 五、个人将购买不足2年的住房对外销售的，按照5%的征收率全额缴纳增值税；个人将购买2年以上（含2年）的住房对外销售的，免征增值税（上述政策适用于北京市、上海市、广州市和深圳市之外的地区）。

　　由于是亲子之间买卖，往往只是形式的买卖，实际并不支付价款，因此，房屋买卖与房屋赠予相比并不会增加子女的负担。

　　案例二、2010年1月，李某以100万元价格购入南京市区一套住房（该住房为李某唯一一套住房），面积120平方米。2019年1月，李某准备将该套住房过户给自己的儿子小李（当时经税务机关确认的不含税市场价格200万元），小李已有一套住房。假设其儿子持有2年以后再以250万元的价格将该套住房出售给了小王。除相关税费外，不考虑转让过程中的其他费用。该地区2019年自1月1日起，实行“六税二费”减半征收的小微优惠，契税税率为3%。

　　【解析】方案一：李某采取赠与方式将房屋过户给儿子小李，两年后小李再将房屋出售。

　　（一）赠送环节：

　　1.赠送人（李某）涉税情况：

　　（1）增值税：免征增值税。财税〔2016〕36号文件附件3：《营业税改征增值税试点过渡政策的规定》规定，涉及家庭财产分割的个人无偿转让不动产、土地使用权的免征增值税。家庭财产分割，包括下列情形：离婚财产分割；无偿赠与配偶、父母、子女、祖父母、外祖父母、孙子女、外孙子女、兄弟姐妹；无偿赠与对其承担直接抚养或者赡养义务的抚养人或者赡养人；房屋产权所有人死亡，法定继承人、遗嘱继承人或者受遗赠人依法取得房屋产权。

　　（2）印花税：《印花税暂行条例》及实施细则规定，在中国境内因产权的买卖、继承、赠与、交换、分割等行为而书立、领受产权转移书据应税凭证的单位和个人，应依法缴纳印花税。

　　根据上述规定，李先生将住房无偿赠与小李，属于印花税应税范围，双方都需要按照税务机关确认的房屋价值缴纳印花税：2000000*0.05%*50%=500元。

　　李某交税500元。

　　2.受赠人（小李）涉税情况：

　　（1）契税：《契税暂行条例》及实施细则规定，在中国境内赠与房屋，接受赠与的承受单位和个人需要依法缴纳契税。

　　《国家税务总局关于加强房地产交易个人无偿赠与不动产税收管理有关问题的通知》（国税发〔2006〕144号）规定，对于个人无偿赠与不动产行为，应对受赠人全额征收契税。

　　《契税暂行条例》规定，房屋赠与，由征收机关参照房屋买卖的市场价格核定，并依法征收。其税率的执行，应当按照房产所在地省政府确定的契税税率执行。

　　小李受赠应纳契税：2000000*3%=60000元。

　　（2）印花税：按照税务机关确认的房屋价值缴纳印花税：2000000*0.05%*50%=500元。

　　（3）个人所得税：免税。《关于个人取得有关收入适用个人所得税应税所得项目的公告》（财政部、税务总局公告2019年笫74号）规定，自2019年1月1日起， 房屋产权所有人将房屋产权无偿赠与子女免征个人所得税。

　　小李共交税60500元。

　　赠与环节：李某和小李共交税61000元。

　　（二）出售环节：假设小李持有2年以后（不足2年，则需缴纳增值税及其附加）再以250万元的价格将该套住房出售给小王。除相关税费外，不考虑转让过程中的其他费用。

　　1.增值税：

　　免税。《财政部、国家税务总局关于全面推开营业税改征增值税试点的通知》（财税〔2016〕36号）附件3《营业税改征增值税试点过渡政策的规定》一、下列项目免征增值税 五、个人将购买不足2年的住房对外销售的，按照5%的征收率全额缴纳增值税；个人将购买2年以上（含2年）的住房对外销售的，免征增值税（上述政策适用于北京市、上海市、广州市和深圳市之外的地区）。

　　2.印花税和土地增值税：

　　免税。《财政部、国家税务总局关于调整房地产交易环节税收政策的通知》（财税〔2008〕137号）二、对个人销售或购买住房暂免征收印花税。三、对个人销售住房暂免征收土地增值税。

　　3.个人所得税：

　　《关于个人无偿受赠房屋有关个人所得税问题的通知》财税〔2009〕78号文第五条规定：受赠人转让受赠房屋的，以其转让受赠房屋的收入减除原捐赠人取得该房屋的实际购置成本以及赠与和转让过程中受赠人支付的相关税费后的余额，为受赠人的应纳税所得额，依法计征个人所得税。受赠人转让受赠房屋价格明显偏低且无正当理由的，税务机关可以依据该房屋的市场评估价格或其他合理方式确定的价格核定其转让收入。

　　（2500000-1000000-60000-500）×20%＝1439500×20%=287900元

　　小李出售环节：共缴税287900元。

　　此方案下，李某和小李合计税收负担：61000+287900＝348900元。

　　方案二：李某先将该住房以200万元的价格出售给小李，两年后小李再以250万元的价格对外出售。

　　（一）李某出售住房环节：

　　1.出售人（李某）涉税情况：免交增值税、印花税、土地增值税和契税。

　　2.购房人（小李）涉税情况：

　　（1）契税：《关于调整房地产交易环节契税、营业税优惠政策的通知》（财税〔2016〕23号）规定：个人购买家庭唯一住房（家庭成员范围包括购房人、配偶以及未成年子女，下同），面积为90平方米及以下的，减按1%的税率缴纳契税；面积为90平方米以上的，减按1.5%的税率缴纳契税。对个人购买家庭第二套改善性住房，面积为90平方米及以下的，减按1%的税率缴纳契税；面积为90平方米以上的，减按2%的税率缴纳契税。

　　由于小李是购买第二套住房，面积为90平方米以上，减按2%的税率缴纳契税：2000000*2%=40000元 .

　　（2）印花税：免税。

　　李某出售环节，李某和小李共缴税40000元。

　　（二）小李出售环节：

　　1.增值税：属于个人将购买2年以上（含2年）的住房对外销售的，免征增值税。

　　2.印花税和土地增值税免：属于个人销售住房暂免征收印花税和土地增值税。

　　3.个人所得税：出售时需缴纳个人所得税：（2500000-2000000-40000）×20%＝460000×20%=92000元。

　　小李出售环节，共缴税92000元。

　　此方案下，李某和小李合计税收负担：40000+920000＝132000元。比方案一少交：348450-132000=216450元。

　　方案三：父母直接将房产出售，再将出售房产的货币赠予子女。即：李某再持有两年后直接按250万元出售，将250万元货币赠与小李。

　　（一）出售环节：李某涉税情况：

　　1.增值税：属于个人将购买2年以上（含2年）的住房对外销售的，免征增值税。

　　2.印花税和土地增值税：属于个人销售住房暂免征收印花税和土地增值税。

　　3.个人所得税：属于个人转让自用5年以上、并且是家庭唯一生活用房，免征个人所得税。

　　（二）赠与环节：

　　目前，亲子之间货币的赠予是没有任何税收负担的。

　　赠送人（李某）：货币赠与无税收负担。

　　受赠人（小李）：接受货币赠送无税收负担。

　　此方案下，税负为零。