最近，湖北省十堰市某不锈钢制品有限公司（属台资企业）财务人员拨打当地的12366纳税服务热线进行咨询：2006年2月，公司与所在地村民委员会（镇政府所在地）签订了土地使用权租赁合同，租用该村土地2000平方米用于兴建厂房，租金每年6元/平方米。所租用的土地在城镇土地使用税征税范围内。对公司实际占用的土地，究竟谁是城镇土地使用税的纳税人？ 

　　湖北省十堰市地税局12366坐席员结合有关城镇土地使用税政策告诉该财务人员，租用城镇土地使用税征税范围内的应税集体所有土地，应当区分两个阶段确定城镇土地使用税纳税人。 

　　第一个阶段：2006年5月1日以前租用期间。 

　　根据《城镇土地使用税暂行条例》及相关规定，在城市、县城、建制镇、工矿区范围内使用国家所有和集体所有土地的单位和个人，为城镇土地使用税的纳税义务人。另据国家税务总局《关于检发〈关于土地使用税若干具体问题的解释和暂行规定〉的通知》（国税地字〔1988〕15号）规定，土地使用税由拥有土地使用权的单位或个人缴纳。拥有土地使用权的纳税人不在土地所在地的，由代管人或实际使用人纳税；土地使用权未确定或权属纠纷未解决的，由实际使用人纳税；土地使用权共有的，由共有各方分别纳税。 

　　本案中，使用土地的主体有两个：一个是该村民委员会，根据《土地管理法》相关规定，集体所有的土地依照法律属于村农民集体所有，由村集体经济组织或者村民委员会经营、管理，行使使用、收益等相关权利，因此，该村民委员会是该地的第一使用人，其使用的途径是通过出租来获取租金收益；另一个使用主体是该公司，它是该地的第二使用人，其使用的途径是通过兴建厂房进行生产经营。谁拥有该土地的土地使用权，谁就是土地使用税的纳税人。根据《划拨土地使用权管理暂行办法》（国家土地管理局〔1992〕第1号令）的规定可知，土地使用者通常通过以下几种途径使用土地： 

　　1.土地使用权出让，是指国家以土地所有者的身份将土地使用权在一定年限内让与土地使用者，并由土地使用者向国家支付土地使用权出让金的行为。2.土地使用权转让，是指土地使用者将土地使用权再转移的行为，包括出售、交换和赠与。3.土地使用权划拨，是指土地使用者通过各种方式依法无偿取得的土地使用权。4.土地使用权出租，是指土地使用者将土地使用权单独或者随同地上建筑物、其他附着物租赁给他人使用，由他人向其支付租金的行为。 

　　毫无疑问，土地使用权出让时，受让人将拥有土地使用权；土地使用权转让时，受转让人将拥有土地使用权；土地使用权划拨时，受划拨人将拥有土地使用权。而土地使用权出租时，土地使用权仍应归出租人拥有。原因有三： 

　　1.是否拥有该地的土地使用权，可以看其是否拥有该地的土地使用权证，土地使用权出让、转让和划拨时，都要办理土地使用权过户手续，接受方是土地使用权人，而土地使用权出租时，不办理土地使用权过户手续，仅到土管部门办理出租登记手续。2.土地使用权出租，双方签订的是租赁合同，承租人向出租人支付的是租金，根据会计制度的规定，承租人支付的租金应计入有关费用，不计入无形资产，而土地使用权是一项无形资产，该单位不拥有此项无形资产，即不拥有该地的土地使用权。3.根据国税地字〔1988〕15号文件规定，土地实际使用人与拥有土地使用权的单位或个人本来就是两个不同的概念，对这种土地使用权出租的情况，出租人很明显是拥有土地使用权的单位或个人（法律规定，拥有土地使用权的单位或个人才能出租土地使用权），而承租人是土地的实际使用人。 

　　本案中，村民委员会拥有该土地的土地使用权，理所当然是该地的土地使用税纳税人，虽然其本身是免税单位，但该土地用途不属于免税范围，因此该村民委员会应当是该土地使用税的纳税义务人，应当缴纳该地的土地使用税。 

　　第二个阶段：2006年5月1日以后租用期间。 

　　根据财政部、国家税务总局《关于集体土地城镇土地使用税有关政策的通知》（财税〔2006〕56号）规定，在城镇土地使用税征税范围内实际使用应税集体所有建设用地、但未办理土地使用权流转手续的，由实际使用集体土地的单位和个人按规定缴纳城镇土地使用税。该规定自2006年5月1日起执行。也就是说，对租用应税集体所有的土地，从2006年5月1日以后，其城镇土地使用税纳税义务人由原来的拥有该土地使用权者缴纳改为由实际使用人缴纳，即公司成了城镇土地使用税纳税义务人。但因该公司属台资即外资企业，是否应当缴纳城镇土地使用税也区分两个不同时段： 

　　1.2007年1月1日以前租用期间。根据财政部《关于对外商投资企业和外国企业在华机构的用地不征收土地使用税的通知》（财税字〔1998〕260号）规定，《城镇土地使用税暂行条例》不适用于外商投资企业和外国企业在华机构的用地。所以，在此期间不征收城镇土地使用税。 

　　2.2007年1月1日以后租用期间。根据国务院《关于修改〈中华人民共和国城镇土地使用税暂行条例〉的决定》（国务院令〔2006〕483号）规定，外商投资企业和外国企业从2007年1月1日起列入城镇土地使用税纳税人范围。所以，对该公司2007年1月1日以后租用期间，应当由该公司依法缴纳城镇土地使用税。