房地产开发企业汇算时如何计算预售毛利额
录入时间：2007-05-14
问：总局［０６］３１号文对房地产开发在核算企业所得税时，对已完工产品和未完工产品在计算所得税有规定，完工产品的毛利额好理解，而未完工产品的毛利额是按预售收入配比原则预计成本后得出毛利，还是用已完工产品的毛利率计算？如０６年我们当年完工产品确认的收入３.１３亿元，成本２.５２亿元，毛利额６０４０万元，未完工产品预售收入５０５８万元，预计成本：我们是用完工产品的毛利率１９.２９％（６０４０万元÷３１３１８万元）×预售收入５０５８万元＝９７５７１２５.０７元，毛利额４０８２４１３５.０２元，０６年应纳税所得额＝６０４０４４３９.０２＋４０８２４１３５.０２＝１０１２２８５７４.０４元，这样计算对吗？
答：根据《国家税务总局关于房地产开发业务征收企业所得税问题的通知》（国税发[2006]31号）文件的规定：“一、关于未完工开发产品的税务处理问题，开发企业开发、建造的住宅、商业用房以及其他建筑物、附着物、配套设施等开发产品，在其未完工前采取预售方式销售的，其预售收入先按预计计税毛利率分季（或月）计算出当期毛利额，扣除相关的期间费用、营业税金及附加后再计入当期应纳税所得额，待开发产品结算计税成本后再行调整。”对预计毛利率的确定上述文件只规定了一个限定比例，对此各地会根据不同的经济条件做进一步的规定，如沈阳市的规定是由主管税务机关核定，大连市及南京市的规定是按不同的地区规定一个固定的比例，请贵单位查询所在地主管税务机关关于31号文件的相关个具体规定，您的思路是以已完工产品的利率来作为未完工产品的预计毛利率显然是不正确的，应该是按不同项目确定不同的毛利率（包括预计毛利率）。
沈阳地方税务局转发省地税局所转发的国家税务总局关于房地产开发业务征收企业所得税问题的通知 沈地税函[2007]13号
（一）计税毛利率的适用范围
房开企业开发项目预售收入的计税毛利率，由主管地税机关进行核定，一个开发项目只核定一次。对房开企业同时有两个以上开发项目的，主管地税机关要按照开发项目所在地的不同，分别核定其开发项目预售收入的计税毛利率。
大连市国家税务局、大连市地方税务局转发国家税务总局关于房地产开发业务征收企业所得税问题的通知
大国税发[2006]188号
三、预计计税毛利率的确定
（一）经济适用房开发项目的计税毛利率为9%；
（二）非经济适用房开发项目预计计税毛利率按下列规定确定：
1、一般商品住房（包括写字楼、工业厂房及其他建筑物、附着物、配套设施等开发产品）的计税毛利率为20%；
2、商业网点房（公建）的计税毛利率为25%；
3、别墅计税毛利率为30%.
上述各类开发产品的划分，按规划、房屋、建设等行政主管部门批准的相关文件执行。对同一开发项目（成本核算对象）中含有不同类别开发产品的，应按上述规定的计税毛利率，分别计算预售收入预计计税毛利额。
南京市地方税务局、南京市国家税务局转发关于房地产开发业务征收企业所得税问题的通知
宁地税发[2006]170号
一、预计计税毛利率确定
1、普通商品房开发项目位于我市城区和郊区（包括江宁、六合、浦口三区）的，计税毛利率定为20%；位于高淳和溧水两县的，计税毛利率定为15%.
2、非普通商品房项目中，经济适用房计税毛利率一律定为3%；别墅项目计税毛利率一律定为30%.
3、纳税人兼营不同商品房开发项目的，应分别核算；未分别核算的，从高核定预计计税毛利率。
4、纳税人2006年1月1日后取得的预售收入应按本通知规定的预计计税毛利率计算预计毛利额。
