【中华财税信息网北京03/08/2005信息】　会计制度与税法在房地产开发企业收 入的确认上存在一定的差异。对于将开发产品用于本企业自用、捐赠、赞助、广告、 样品、职工福利、奖励等方面，会计上认为是一种内部结转关系，不符合一般商品销 售收入的确认原则，不作销售处理，按成本转账；税法则规定应视同销售确认相关的 收入、成本和费用。下面以房地产开发企业将开发的房地产用于对外出租为例，说明 视同销售业务的会计处理与纳税调整。 　　例：甲公司是一家房地产开发企业，２００４年６月３０日，将一栋刚刚开发完 工的房产出租给乙公司，租期２年，租金总额为２４００００元。该房产的账面价值 为８０００００元，市场价格为１００００００元。租赁到期后，甲公司将该房产出 售给丙公司，售价１１０００００元。假定甲公司按２０年摊销该房屋的成本，不考 虑残值，于每年末确认租赁收入并摊销相关费用，城建税７％，教育费附加３％。 ２００４年６月，甲公司将房屋出租给乙公司： 　　借：出租开发产品——出租产品　　 ８０００００ 　　　贷：库存商品　 　８０００００ 　　２００４年１２月３１日，甲公司确认房产租赁收入６００００元 （２４００００÷２４个月×６个月）： 　　借：银行存款（或应收账款）　　 ６００００ 　　　贷：其他业务收入　 　６００００ 　　应缴营业税＝６００００×５％＝３０００（元）； 　　应缴城市维护建设税＝３０００×７％＝２１０（元）； 　　应交教育费附加＝３０００×３％＝９０（元）。 　　借：其他业务支出　　 ３３００ 　　　贷：应交税金——应交营业税　　 ３０００ 　　　　　应交税金——应交城市维护建设税　　 ２１０ 　　　　　其他应交款——应交教育费附加 　９０ 　　同时，摊销出租房屋成本２００００［８０００００÷（２０×１２）×６］： 　　借：其他业务支出　　 ２００００ 　　　贷：出租开发产品——出租产品摊销　　 ２００００ 　　２００４年，甲公司将开发完工的房屋出租给乙公司，会计上确认租赁业务的收 入、成本及税金。而根据相关税法规定，除确认租赁所得外，还应视同销售确认房屋 销售收入１００００００元、销售成本８０００００元，确认所得２０００００元。 　　另外，会计上摊销出租房屋的成本为２００００元，而该房屋的计税价值为 １００００００元，税务上应摊销出租房屋成本２５０００元［１００００００÷ （２０×１２）×６］．可见，２００４年税务处理比会计处理多计销售所得 ２０００００元，多摊销成本５０００元，因此，甲公司在申报２００４年企业所得 税时，应调增应纳税所得额１９５０００元。 　　２００５年，会计上摊销出租房屋的成本为４００００元，而税务上应摊销出租 房屋的成本为５００００元，会计处理比税务处理少计成本１００００元。因此，甲 公司在申报２００５年企业所得税时，应调减应纳税所得额１００００元。 　　２００６年６月３０日，甲公司将房屋出售给丙公司： 　　借：银行存款（或应收账款）　 　１１０００００ 　　　贷：主营业务收入　 １１０００００ 　　应缴营业税＝１１０００００×５％＝５５０００（元）； 　　应缴城市维护建设税＝５５０００×７％＝３８５０（元）； 　　应交教育费附加＝５５０００×３％＝１６５０（元）。 　　借：主营业务税金及附加　 　６０５００ 　　　贷：应交税金——应交营业税　 　 ５５０００ 　　　　　应交税金——应交城市维护建设税　　 ３８５０ 　　　　　其他应交款——应交教育费附加　　 １ ６５０ 　　此时，“出租开发产品——出租产品摊销”科目的余额为８００００元 （８０００００÷２０×２），结转房屋的销售成本： 　　借：主营业务成本　　７２００００ 　　　　出租开发产品——出租产品摊销　　 ８００００ 　　　贷：出租开发产品——出租产品　　 ８０００００ 　　２００６年，会计上摊销出租房屋的成本为２００００元［８０００００÷ （２０×１２）×６］，而税务上应摊销出租房屋的成本为２５０００元 ［１００００００÷（２０×１２）×６］，会计处理比税务处理少摊销成本 ５０００元。 　　另外，甲公司将该房屋出售时，会计和税务上均确认销售收入１１０００００元、 主营业务税金及附加６０５００元，但该房产的会计成本为７２０００元，计税成本 为９０００００元（１００００００－１００００００÷２０×２），即会计处理比 税务处理少计销售成本１８００００元。 　　因此，甲公司在申报２００６年企业所得税时，应调减应纳税所得额 １８５０００元。 　　综上所述，如果将２００４年～２００６年作为一个期间看，应调增应纳税所得 额＝２００４年调增额＋２００５年调增额＋２００６年调增额＝１９５０００＋ （－１００００）＋（－１８５０００）＝０。 (4)