【中华财税信息网北京01/04/2005信息】　第五节　租赁合同 　　一、租赁合同概述 　　租赁合同是出租人将租赁物交付承租人使用、收益，承租人支付租金的合同。租 赁合同为诺成合同，自双方意思表示一致时成立。租赁合同转让的是租赁物的使用权， 故租赁物一般应为特定的非消耗物。 　　租赁合同的内容包括租赁物的名称、数量、用途、租赁期限、租金及其支付期限 和方式、租赁物维修等条款。 　　租赁属临时性使用合同，故对合同的最长期限应有所限制。《合同法》规定，租 赁期限不得超过２０年。超过２０年的，超过部分无效。租赁期间届满，当事人可以 续订租赁合同，但约定的租赁期限自续订之日起仍不得超过２０年。租赁期限６个月 以上的，合同应当采用书面形式。当事人未采用书面形式的，视为不定期租赁。 　　二、当事人双方权利义务 　　出租人应当按照约定将租赁物交付承租人，并在租赁期间保持租赁物符合约定的 用途。承租人应当按照约定的方法使用租赁物。对租赁物的使用方法没有约定或者约 定不明确，依照《合同法》有关规定仍不能确定的，应当按照租赁物的性质使用。 　　承租人按照约定的方法或者租赁物的性质使用租赁物，致使租赁物受到损耗的， 不承担损害赔偿责任。承租人未按照约定的方法或者租赁物的性质使用租赁物，致使 租赁物受到损失的，出租人可以解除合同并要求赔偿损失。 　　出租人应当履行租赁物的维修义务，但当事人另有约定的除外。承租人在租赁物 需要维修时可以要求出租人在合理期限内维修。出租人未履行维修义务的，承租人可 以自行维修，维修费用由出租人负担。因维修租赁物影响承租人使用的，应当相应减 少租金或者延长租期。 　　承租人应当妥善保管租赁物，因保管不善造成租赁物毁损、灭失的，应当承担损 害赔偿责任。 　　承租人经出租人同意，可以对租赁物进行改善或者增设他物。承租人未经出租人 同意，对租赁物进行改善或者增设他物的，出租人可以要求承租人恢复原状或者赔偿 损失。 　　承租人经出租人同意，可以将租赁物转租给第三人。承租人转租的，承租人与出 租人之间的租赁合同继续有效，第三人对租赁物造成损失的，承租人应当赔偿损失。 承租人未经出租人同意转租的，出租人可以解除合同。 　　在租赁期间因占有、使用租赁物获得的收益，归承租人所有，但当事人另有约定 的除外。 　　承租人应当按照约定的期限支付租金。对支付期限没有约定或者约定不明确，依 照《合同法》有关规定仍不能确定的，租赁期间不满１年的，应当在租赁期间届满时 支付；租赁期间１年以上的，应当在每届满１年时支付，剩余期间不满１年的，应当 在租赁期间届满时支付。 　　承租人无正当理由未支付或者迟延支付租金的，出租人可以要求承租人在合理期 限内支付。承租人逾期不支付的，出租人可以解除合同。 　　因第三人主张权利，致使承租人不能对租赁物使用、收益的，承租人可以要求减 少租金或者不支付租金。第三人主张权利的，承租人应当及时通知出租人。 　　租赁物在租赁期间发生所有权变动的，不影响租赁合同的效力，即实行“买卖不 破租赁”的原则。出租人出卖租赁房屋的，应当在出卖之前的合理期限内通知承租人， 承租人享有以同等条件优先购买的权利。 　　三、租赁合同的解除与延期 　　因不可归责于承租人的事由，致使租赁物部分或者全部毁损、灭失的，承租人可 以要求减少租金或者不支付租金；因租赁物部分或者全部毁损、灭失，致使不能实现 合同目的的，承租人可以解除合同。 　　当事人对租赁期限没有约定或者约定不明确，依照《合同法》有关规定仍不能确 定的，视为不定期租赁。当事人可以随时解除合同，但出租人解除合同应当在合理期 限之前通知承租人。 　　租赁物危及承租人的安全或者健康的，即使承租人订立合同时明知该租赁物质量 不合格，承租人仍然可以随时解除合同。 　　租赁期间届满，承租人应当返还租赁物。返还的租赁物应当符合按照约定或者按 照租赁物的性质使用后的状态。 　　租赁期间届满，承租人继续使用租赁物，出租人没有提出异议的，原租赁合同继 续有效，但租赁期限为不定期。 　　承租人在房屋租赁期间死亡的，与其生前共同居住的人可以按照原租赁合同租赁 该房屋。 　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　（４）