【中华财税网北京10/30/2003信息】　在我国，物业管理是一个新兴行业，为了 规范物业管理企业的财务管理与会计核算，财政部于1998年4月30日颁布了《物业管理 企业财务管理规定》；在新会计制度未颁布之前，物业管理企业主要是执行《房地产 开发企业会计制度》，新会计制度颁布之后，物业管理企业统一执行《企业会计制度》。 由于物业管理企业的经营活动的特殊性，按照《企业会计制度》的要求进行会计 核算存在一些问题。笔者根据所在物业管理公司的实际情况，结合其他物业管理公司 的情况，对物业管理企业会计核算存在的几个问题进行分析，提出改进的建议，供同 仁们参考。 　　物业管理公司根据与发展商或业主要员会签订的物业管理合同，在合同期内对物 业进行专业化管理，并从中获取收益。根据物业管理的有关法规条例，物业管理公司 应对管理的物业进行独立核算，并定期公布收支账目。其收益的取得方式有两种，一 种是包干制，另一种是管理酬金制(佣金制)。包干制是指物业管理费收入减去物业管 理成本后的差额为物业管理企业的利润，因物业管理而产生的资产、负债属物业管理 公司；管理酬金制是指物业管理企业按物业管理费收入或物业管理成本的一定比例提 取管理酬金(提取比例不能超过一定限额，如深圳市物业管理的有关条例规定：物业管 理企业的管理酬金收入不得超过物业管理成本的10％)，物业管理费收入减去费用支出 (含管理酬金)后的节余。属业主所有，不足部分也由业主承担。 　　一、管理酬金制下的账务合并问题 　　目前，物业管理公司对管理处(直属物业管理公司的非独立法人单位)的核算主要 有两种形式一是管理处完全独立核算，二是对管理处实行统管分账核算。在管理酬金 制下，无论采取哪种核算方式，管理处的资产、负债都是属业主所有。那么，管理处 的资产、负债是否能纳入物业管理公司的会计报表? 　　如果管理处的资产、负债纳入物业管理公司的会计报表，由于管理处的资产、负 债不属于物业管理公司，合并报表不能反映物业管理公司的真实情况，而且，随着物 业管理合同的解除，物业管理公司的会计报表将发生较大变动；如果管理处的资产、 负债不纳入物业管理企业的会计报表，那么，由于管理处不是独立的法人，其会计核 算资料将无法反映。 　　笔者认为应采取第一种方式，将管理处的核算纳入物业管理公司的会计报表中， 但物业管理公司本身的会计报表要同时单独反映，并在会计报表附注中说明。 　　二、物业管理费收入确认问题 　　大多数物业管理公司对物业管理费收入确认采用收付实现制的会计原则，即在收 到业主交来物业管理费时才确认为收入(当然，也不是完全意义上的收付实现制，如当 期收到以后各期的物业管理费，则作预收款挂账，而不是作为当期收入)。《企业会计 制度》明确规定劳务收入确认的原则为：(1)劳务收入总成本能够可靠地计量；(2)与 交易相关的经济利益能够流入企业；(3)劳务的完成程度能够可靠地确定。当三个条件 满足，就要确认为收入，而不论是否已经收到款项。许多物业管理公司现行的做法， 与《企业会计制度》的要求相背离，如何解决物业管理企业收入确认的问题，笔者提 出如下思路：考虑物业管理行业的特点，合理运用谨慎性原则，对物业管理费收入可 酌情采取收付实现制，并采取备查账的方式进行管理。 　　三、管理酬金的账务处理问题 　　在管理酬金制下，物业管理公司根据管理合同约定的管理酬金计提比例提取管理 酬金，相应地，管理处的账务处理方式有两种，一种是管理酬金直接作为物业管理成 本；另一种是管理酬金体现为管理处的利润。如2002年，某管理处收入500万元，发生 管理成本380万元，应交各种税金25万元，收入抵减成本后尚余95万元，计提物业管理 公司管理酬金38万元(按管理成本的10％计提)，这样，收支节余57万元。 　　第一种方式下，管理处的账务处理为： 　　借：物业管理成本-管理酬金　　38万元 　　贷：银行存款　　38万元 　　第二种方式下，管理处的账务处理为： 　　借：物业管理成本-管理费节余　　57万元 　　贷：其他应付款-管理费节余　　57万元 　　调整后，管理处的利润为38万元，正好为物业管理公司的管理酬金数。 　　以上两种处理方法，笔者认为第二种较为科学合理，理由是：第一种方式下，物 业管理公司收到管理酬金后，要作收入处理，显然，增加了公司的税负。 　　四、管理酬金制下收支节余的税务问题 　　在管理酬金制下，收支节余属业主所有，并不是物业管理公司的利润，在理论上， 是业主多交的物业管理费，应退还业主或抵作下一年度业主缴纳的物业管理费。但 在实际中，收支节余视同利润需要交纳企业所得税。以笔者服务的物业管理公司为例， 2002年，公司收支节余410万元，按15％交纳了61．5万元的企业所得税。对收支结 余是否需要缴纳所得税，笔者认为收支节余不应交纳企业所得税，理由是：收支节余 属业主所有，从所有权关系上讲，是业主的，是业主多交的管理费，根据管理合同， 应退还给业主，但由于业主下年度仍然要交管理费，实际操作中，物业管理企业将节 余暂时挂账处理，作为业主下年度的管理费使用。 　　五、维修基金核算问题 　　根据物业管理的有关法规条例，业主需要交纳维修基金(如深圳市规定住宅物业在 竣工交付使用保修期满后的第一个月起，按月向物业管理公司下属的管理处缴交维修 基金，且业主发生变更时，原业主所交的维修基金不予退还)。维修基金主要用于物业 共用部位的维修养护，从所有权关系上讲，属业主所有。目前，物业管理公司对维修 基金的核算的主要方法是：管理处在收到业主交纳的维修基金时，作长期应付款挂账， 发生维修基金支付时，冲减长期应付款。财政部财基字[1998]7号文件明确规定维修 基金为代管基金，但是否需要交营业税，税务方面没有用确规定，有的物业管理公司 缴纳了营业税，有的物业管理公司没有缴纳营业税。业主缴纳的维修基金需不需要纳 营业税呢?笔者认为，维修基金不需要纳营业税，理由是：从维修基金的用途来看，其 是用于物业共用部位的维修养护，不是物业管理公司的服务内容，而且，从所有权关 系上看，是业主的，物业管理公司仅是代管而已，因此，不应作为交纳营业税的税基。 　　六、公共水电费核算问题 　　对公共水电费的核算，物业管理公司也有两种核算方式。一是发生的公共水电费 直接计入物业管理成本；二是公共水电费作为代收代付款，在业主交纳的物业管理费 中抵扣。笔者认为应采取第二种方式，理由是：水电是由供水供电部门提供的，供水 供电部门销售水电，已向消费者收取了增值税，不应再收取营业税，从这个意义上来 说，公共水电费应作为代收代付款处理。 （at20030704812）(4)