【中华财税网北京09/04/2001信息】 第十五章 契 税 法 契税法是指国家制定的调整契税征收与缴纳权利义务关系的法律规范。现行契税 的基本规范，是１９９７年７月７日国务院发布并于同年１０月１日开始施行的《中 华人民共和国契税暂行条例》（以下简称《契税暂行条例》）。 第一节 征税对象及纳税义务人 一、征税对象 契税的征税对象是境内转移土地、房屋权属。具体包括以下５项内容： （一）国有土地使用权出让 国有土地使用权出让是指土地使用者向国家交付土地使用权出让费用，国家将国 有土地使用权在一定年限内让与土地使用者的行为。 （二）土地使用权的转让 土地使用权的转让是指土地使用者以出售、赠与、交换或者其他方式将土地使用 权转移给其他单位和个人的行为。土地使用权的转让不包括农村集体土地承包经营权 的转移。 （三）房屋买卖 房屋买卖是指房屋所有者将其房屋出售，由承受者交付货币、实物、无形资产或 者其他经济利益的行为。 （四）房屋赠与 房屋赠与是指房屋所有者将其房屋无偿转让给受赠者的行为。 （五）房屋交换 房屋交换是指房屋所有者之间互相交换房屋的行为。 随着经济形势的发展，有些特殊方式转移土地、房屋权属的，也将视同土地使用 权转让、房屋买卖或者房屋赠与。一是以土地、房屋权属作价投资、入股；二是以土 地、房屋权属抵债；三是以获奖方式承受土地、房屋权属；四是以预购方式或者预付 集资建房款方式承受土地、房屋权属。 二、纳税义务人 契税的纳税义务人是境内转移土地、房屋权属，承受的单位和个人。境内是指中 华人民共和国实际税收行政管辖范围内。土地、房屋权属是指土地使用权和房屋所有 权。单位是指企业单位、事业单位、国家机关、军事单位和社会团体以及其他组织。 个人是指个体经营者及其他个人，包括中国公民和外籍人员。 第二节 税 率 契税实行３％～５％的幅度税率。实行幅度税率是考虑到我国经济发展的不平衡， 各地经济差别较大的实际情况。因此，各省、自治区、直辖市人民政府可以在３％～ ５％的幅度税率规定范围内，按照本地区的实际情况决定。 第三节 计税依据 契税的计税依据为不动产的价格。由于土地、房屋权属转移方式不同，定价方法 不同，因而具体计税依据视不同情况而决定。 （一）国有土地使用权出让、土地使用权出售、房屋买卖，以成交价格为计税依 据。成交价格是指土地、房屋权属转移合同确定的价格，包括承受者应交付的货币、 实物、无形资产或者其他经济利益。 （二）土地使用权赠与、房屋赠与，由征收机关参照土地使用权出售、房屋买卖 的市场价格核定。 （三）土地使用权交换、房屋交换，为所交换的土地使用权、房屋的价格差额。 就是说，交换价格相等时，免征契税；交换价格不等时，由多交付的货币、实物、无 形资产或者其他经济利益的一方交纳契税。 （四）以划拨方式取得土地使用权，经批准转让房地产时，由房地产转让者补交 契税。计税依据为补交的土地使用权出让费用或者土地收益。 为了避免偷、逃税款，税法规定，成交价格明显低于市场价格并且无正当理由的， 或者所交换土地使用权、房屋的价格的差额明显不合理并且无正当理由的，征收机关 可以参照市场价格核定计税依据。 第四节 应纳税额的计算 契税采用比例税率。当计税依据确定以后，应纳税额的计算就比较简单了。 应纳税额＝计税依据×税率 第五节 税收优惠 契税的税收优惠政策主要有： （一）国家机关、事业单位、社会团体、军事单位承受土地、房屋用于办公、教 学、医疗、科研和军事设施的，免征契税。 （二）城镇职工按规定第一次购买公有住房，免征契税。 此外，财政部、国家税务总局规定：自２０００年１１月２９日起，对各类公有 制单位为解决职工住房而采取集资建房方式建成的普通住房或由单位购买的普通商品 住房，经当地县以上人民政府房改部门批准、按照国家房改政策出售给本单位职工的， 如属职工首次购买住房，均可免征契税。 （三）因不可抗力灭失住房而重新购买住房的，酌情减免。不可抗力是指自然灾 害、战争等不能预见、不可避免，并不能克服的客观情况。 （四）土地、房屋被县级以上人民政府征用、占用后，重新承受土地、房屋权属 的，由省级人民政府确定是否减免。 （五）承受荒山、荒沟、荒丘、荒滩土地使用权，并用于农、林、牧、渔业生产 的，免征契税。 （六）经外交部确认，依照我国有关法律规定以及我国缔结或参加的双边和多边 条约或协定，应当予以免税的外国驻华使馆、领事馆、联合国驻华机构及其外交代表、 领事官员和其他外交人员承受土地、房屋权属。 以上经批准减免税的纳税人改变有关土地、房屋的用途，不在减免税之列，应当 补缴已经减免的税款。纳税义务发生时间为改变有关土地、房屋用途的当天。 符合减免税规定的纳税人，要在签订转移产权合同后１０日内向土地、房屋所在 地的征收机关办理减免税手续。 第六节 纳税申报及缴纳 纳税人在签定土地、房屋权属转移合同的当天，或者取得其他具有土地、房屋权 属转移合同性质凭证的当天为纳税义务发生时间。取得其他具有土地、房屋权属转移 合同性质凭证是指具有合同效力的契约、协议、和约、单据、确认书以及由省、自治 区、直辖市人民政府确定的其他凭证。 纳税人应当自纳税义务发生之日起１０日内，向土地、房屋所在地的契税征收机 关办理纳税申报，并在契税征收机关核定的期限内缴纳税款，索取完税凭证。 纳税人出具契税完税凭证，土地管理部门、房产管理部门才能办理变更登记手续。 主要税法依据： １．中华人民共和国契税暂行条例 １９９７年７月７日 国务院令第２２４号发布 ２．中华人民共和国契税暂行条例细则 １９９７年１０月２８日 财法字［１９９７］５２号 ３．国家税务总局关于契税征收管理若干具体事项的通知 １９９７年１１月２５日 国税发［１９９７］１７６号 ４．国家税务总局 国家土地管理局关于契税征收管理有关问题的通知 １９９８年３月９日 国税发［１９９８］０３１号 ５．财政部 国家税务总局关于契税征收中几个问题的批复 １９９８年５月２９日 财税字［１９９８］０９６号 (3)