【中华财税网北京09/03/2001信息】 第四节 确定增值额的扣除项目 计算土地增值税应纳税额，并不是直接对转让房地产所取得的收入征税，而是要 对收入额减除国家规定的各项扣除项目金额后的余额计算征税（这个余额就是纳税人 在转让房地产中获取的增值额）。因此，要计算增值额，首先必须确定扣除项目。税 法准予纳税人从转让收入额减除的扣除项目包括如下几项： 一、取得土地使用权所支付的金额 它包括两方面的内容： （一）纳税人为取得土地使用权所支付的地价款。如果是以协议、招标、拍卖等 出让方式取得土地使用权的，地价款为纳税人所支付的土地出让金；如果是以行政划 拨方式取得土地使用权的，地价款为按照国家有关规定补交的土地出让金；如果是以 转让方式取得土地使用权的，地价款为向原土地使用权人实际支付的地价款。 （二）纳税人在取得土地使用权时按国家统一规定交纳的有关费用。它系指纳税 人在取得土地使用权过程中为办理有关手续，按国家统一规定缴纳的有关登记、过户 手续费。 二、房地产开发成本 它是指纳税人房地产开发项目实际发生的成本。包括土地的征用及拆迁补偿费、 前期工程费、建筑安装工程费、基础设施费、公共配套设施费、开发间接费用等。 （一）土地征用及拆迁补偿费，包括土地征用费、耕地占用税、劳动力安置费及 有关地上、地下附着物拆迁补偿的净支出、安置动迁用房支出等。 （二）前期工程费。包括规划、设计、项目可行性研究和水文、地质、勘察、测 绘、“三通一平”等支出。 （三）建筑安装工程费。指以出包方式支付给承包单位的建筑安装工程费，以自 营方式发生的建筑安装工程费。 （四）基础设施费。包括开发小区内道路、供水、供电、供气、排污、排洪、通 讯、照明、环卫、绿化等工程发生的支出。 （五）公共配套设施费。包括不能有偿转让的开发小区内公共配套设施发生的支 出。 （六）开发间接费用。指直接组织、管理开发项目发生的费用，包括工资、职工 福利费、折旧费、修理费、办公费、水电费、劳动保护费、周转房摊销等。 三、房地产开发费用 它指与房地产开发项目有关的销售费用、管理费用和财务费用。根据现行财务会 计制度的规定，这三项费用作为期间费用，直接计入当期损益，不按成本核算对象进 行分摊。故作为土地增值税扣除项目的房地产开发费用，不按纳税人房地产开发项目 实际发生的费用进行扣除，而按《实施细则》的标准进行扣除。 《实施细则》规定，财务费用中的利息支出，凡能够按转让房地产项目计算分摊 并提供金融机构证明的，允许据实扣除，但最高不能超过按商业银行同类同期贷款利 率计算的金额。其他房地产开发费用，按《实施细则》第７条（一）、（二）项规定 （即取得土地使用权所支付的金额和房地产开发成本，下同）计算的金额之和的５％ 以内计算扣除。凡不能按转让房地产项目计算分摊利息支出或不能提供金融机构证明 的，房地产开发费用按《实施细则》第７条（一）、（二）项规定计算的金额之和的 １０％以内计算扣除。计算扣除的具体比例，由各省、自治区、直辖市人民政府规定。 上述规定的具体含义是： 纳税人能够按转让房地产项目计算分摊利息支出，并能提供金融机构的贷款证明 的，其允许扣除的房地产开发费用为：利息＋（取得土地使用权所支付的金额＋房地 产开发成本）×５％以内（注：利息最高不能超过按商业银行同类同期贷款利率计算 的金额）。 纳税人不能按转让房地产项目计算分摊利息支出或不能提供金融机构贷款证明的， 其允许扣除的房地产开发费用为：（取得土地使用权所支付的金额＋房地产开发成本） ×１０％以内。 此外，财政部、国家税务总局还对扣除项目金额中利息支出的计算问题作了两点 专门规定：一是利息的上浮幅度按国家的有关规定执行，超过上浮幅度的部分不允许 扣除；二是对于超过贷款期限的利息部分和加罚的利息不允许扣除。 四、旧房及建筑物的评估价格 它指在转让已使用的房屋及建筑物时，由政府批准设立的房地产评估机构评定的 重置成本价乘以成新度折扣率后的价格。评估价格须经当地税务机关确认。 重置成本价的含义是：对旧房及建筑物，按转让时的建材价格及人工费用计算， 建造同样面积、同样层次、同样结构、同样建设标准的新房及建筑物所需花费的成本 费用。成新度折扣率的含义是：按旧房的新旧程度作一定比例的折扣。例如：一栋房 屋已使用近１０年，建造时的造价为１０００万元，按转让时的建材及人工费用计算， 建同样的新房需花费４０００万元，该房有六成新，则该房的评估价格为： ４０００×６０％＝２４００（万元） 五、与转让房地产有关的税金 与转让房地产有关的税金是指在转让房地产时缴纳的营业税、城市维护建设税、 印花税。因转让房地产交纳的教育费附加，也可视同税金予以扣除。 需要明确的是：房地产开发企业按照《施工、房地产开发企业财务制度》有关规 定，其在转让时缴纳的印花税因列入管理费用中，故在此不允许扣除。其他纳税人缴 纳的印花税（按产权转移书据所载金额的万分之５贴花）允许在此扣除。 六、财政部规定的其他扣除项目 《实施细则》规定，对从事房地产开发的纳税人可按《实施细则》第７条（一）、 （二）项规定计算的金额之和，加计２０％的扣除。在此，应特别指出的是：此条优 惠只适用于从事房地产开发的纳税人，除此之外的其他纳税人不适用。这样规定，目 的是为了抑制炒买炒卖房地产的投机行为，保护正常开发投资者的积极性。 此外，财政部、国家税务总局还发出通知，对转让旧房如何确定扣除项目金额的 问题作了规定。《通知》指出：转让旧房的，应按房屋及建筑物的评估价格、取得土 地使用权所支付的地价款和按国家统一规定交纳的有关费用及在转让环节缴纳的税金 作为扣除项目金额计征土地增值税。对取得土地使用权时未支付地价款或不能提供已 支付的地价款凭据的，在计征土地增值税时不允许扣除。 (3)