【中华财税网北京01/11/2001信息】　二、案例点评 企业兴衰乃兵家胜败之常事，通常不足为怪。然而，玫瑰园破产案却引起了社会 的广泛关注，玫瑰园的不同寻常在于它拥有几项之"最"：北京开发最早、规模最大的 别墅区；涉及纠纷最多、被媒体披露最多的别墅区；京城首家破产房地产企业，全国 破产标的最大的企业。这桩破产大案，无论对中国的房地产业，还是其他行业，都敲 响了一记令人警思的重槌。对于国内那些期待"一合资就灵"，"一搞房地产就赢"和缺 乏危机意识的企业来讲，"玫瑰园"更是一个前车之鉴。此外，"玫瑰园"的拍卖成功也 颇具借鉴意义。"玫瑰园"终于有了着落，以一场资本不实的闹剧开始，以一场破产悲 剧落幕，个中事由给人以警示和启迪。 △资产缩水是企业财务经营的苦水，破产的根源 企业的资产价值有许多表现形式：涨面价值、市场价值、评估价值、清算价值、 拍卖低价、拍卖成交价。每一种价值形式都有其特定的功能，但是从本案例我们可以 清楚的发现什么价值最有用，企业的账面价值仅仅是账目的数值，仅仅反映资产购置、 建造的花费；评估价值5．9956亿元，也是资产价值的参考数据。拍卖成交价3．98亿 元是市价，这个价格与资产账本上价值就是资产的升水或资产缩水。企业财务管理目 标是企业价值最大化，然而其基础是资产不能缩水。企业资不抵债的价值判断都是基 于资产、负债的市场价值。 提升企业价值的关键是企业自身资本金实力和未来的获利能力。资本金是企业的 生命源泉，资本不到位，资金不充实的企业，必然根基不稳。资本金制度很重要的一 条就是资本充实原则。 由于我国市场经济还不规范，引进外资还欠健全，所以有的房地产公司虽搞了合 资，但却实际上没有多少真正的外资引进，只是利用了优惠政策，没有后续资金，建 设资金完全使用银行贷款，甚至连正常的管理经营也过多地依赖信贷，简直是搞"无本 买卖"。这不仅使企业背上沉重的利息负担，而且使企业担负的偿债风险极大，"玫瑰 园"破产就是一个很好的例子。 企业资产的价值也决定于特定的市场环境。偏偏"玫瑰园""生不逢时"，正赶上国 内房地产市场低迷，资产价值大大缩小，"玫瑰园"陷于困境也就在所难免。加之许多 房产商都贪图暴利，预期暴利很大，一旦风吹草动，国内外市场不振，资产价值降低， 房地产企业破产倒闭，也就司空见惯了。国内"玫瑰园"破产，国外日本地产泡沫的破 灭就是明证。 △财务混乱、风险失控是破产的病因 在市场经济条件下，企业竞争激烈、风险丛生。要使企业"青山常在，绿水常流"： 首先，应理清企业财务，避免财务风险过度，强化风险意识，慎重贷款决策。" 首都第一别墅－玫瑰园"不是一般人所能为的，发展商的资金实力和融资实力至关重 要。在融资方面，玫瑰园董事长邓智仁犯的忌讳是拆借短期高息资金、短贷长投。殊 不知房地产开发的投资回报相对漫长，房地产企业不像一般工业、商业企业那样，生 产经营具有常规性、稳定性、连续性，而房地产企业往往有其特定性、跳跃性、波动 性、不确定性。房地产企业犹如办果园，种果树，数年后才能开花结果。当"玫瑰园" 有限公司从银行贷不到款后，邓智仁便找一些有背景的公司从银行套钱，这些公司从 银行拿出的贷款利息已经很高，中间再转几道手，几家公司以互相担保为名，层层加 码，资金到了邓智仁之手利息高得吓人。实际上，邓智仁并未拿到多少"实钱"，但在 他离开时，利滚利已使玫瑰园债台高筑6．5亿元。加之96～98年，世界经济动荡，国 内需求不旺；玫瑰园利润率远低于借款利息率，致使"玫瑰园"不能偿还到期本息。本 来企业追求发展壮大是无可非议的，但决不能让发展影响生存，或者不能只有前进， 而没有后退之路。现在不仅市场竞争激烈，而且市场变化很快，不少情况甚至难以预 测，"先见之明"越发困难。对此，企业不能光研究发展，单纯追求扩张，求大求全， 尤其是不能"病急乱投医"，"临死抱佛脚"--瞎借款，而要善于对危及企业生存的诸多 因素作出正确判断，经常进行危机分析并制定相应的反危机策略与应急措施，防范和 化解风险，确保企业立于不败之地。从国内众多处于困境的企业看，大多也是盲目投 资，短贷长投，热衷于铺摊子，上项目所造成的。不少投资项目，只有投入，没有效 益，没有回收，风险在所难免。特别是前几年房地产热，很多企业参与了房地产投资。 随着房地产热降温，市场低走，成品房积压，有些项目后续资金跟不上，被迫停工， 前期投入资金只能无限期地等待新的资金投入。盲目发展，使大量资金被套，财务风 险大增。"玫瑰园"破产血淋淋的事实告诉我们：贯彻财务稳健原则，提高资产质量， 自力更生，适度负债，才是上策。 其次，要杜绝虚假财务信息，加强财务会计管理。在真实性原则下，财务会计可 以通过有关资料和信息清晰地反映出企业的业务发展情况，分析各种潜在问题和风险， 据此制定相应措施，从而促进企业健康、稳定发展。但如果在财会工作中注入了虚假 因素，后果则会相反。近几年，很多房地产公司财会核算的虚假性有日益严重的趋势， 如所有者权益虚置，资本金不真实；搞账外经营，设立账外账；会计科目混淆使用， 账账、账款、账实不符，通过人为调账装点财务报表等。财会信息的虚假性使得许多 企业长期粉饰太平，许多问题得不到及时发现，只有等到各种问题越积越多，企业发 展难以为继时，才惊慌失措，但这往往为时已晚。"玫瑰园"公司的会计核算极不规范， 会计资料极不完整，致使隐藏的大量问题得不到及时准确反映。财会核算的虚假性虽 然保住了企业的眼前利益，却断送了企业的长远利益和社会的整体利益。由此可见， 财务管理松懈是导致风险产生的一个重要原因。向管理要效益不应成为一句空洞的口 号。加强企业管理，克服短期行为，着眼长期应变，才能立于不败之地。而"玫瑰园" 公司股权频繁更迭，经理频繁更替以及高层内耗，无不削弱了管理，增大了风险，为 "玫瑰园"美梦的破灭打下了伏笔。 △政策扶持拍卖是破产制度的创新 企业破产制度是市场经济发展中一个必不可少的重要调节机制。它对维护市场经 济的有序发展，促进社会经济的高速增长，及时清理债权债务，具有重要意义。 《民事诉讼法》第一百九十九条规定："企业法人因严重亏损，无力清偿到期债 务，债权人可以向人民法院申请宣告债务人破产还债"，当企业资不抵债时，亦无债 务展期、和解、重整的可能性时，企业实际上已破产。从法律上理解，破产有两层含 义：其一是资不抵债时发生的实际上的破产，即债务人因负债超过资产，不能清偿到 期债务时发生的一种情况；其二是指债务人因不能清偿到期债务而被法院依法宣告破 产。此时债务人资产可能低于负债，也可能等于或超过负债。于是可能出现债务人资 产虽然超过负债，却因无法获得足够的现金或以债权人同意的其他方式偿还到期债务 不得不破产的情况。显而易见，"玫瑰园"符合破产条件。 民诉法同时规定，企业法人可以和债权人合议达成和解协议。但若债权人没有同 意和解方案，破产决定就由法院通过审理来裁定。"玫瑰园"破产案就是如此。由于大 多数债权人否决了和解方案，1998年7月21日，北京市第一人民法院因利达"玫瑰园"有 限公司长期无力偿还到期债务，依法裁定宣告北京利达玫瑰园有限公司破产；并于199 9年7月16日对"玫瑰园"进行一次性整体拍卖，底价为3．88亿元。 值得一提的是，在处理"玫瑰园"现有资产上，法院有两大突破：一是排除债权人 按比例将玫瑰园分切八块的做法，理由是"玫瑰园"就像一个盘子，完整时价值较高， 摔碎了就不太值钱，若分割处理势必影响项目的完整性和连续性，不利于保护债权人 最大利益。二是没有按市值5．99亿元起价拍卖，法院认为应该让竞买中标者启动项 目，使玫瑰园迅速产生效益。此外，政府采取的扶持政策为今后的房地产拍卖提供了 一个很好的范例，包括允许长周期的分期付款，银行提供担保等。这样就等于给予了 买受人以资金上的支持，使得买受人能够有较大的资金周转余地来启动拍卖项目。 法院、政府这些措施特别有助于解决过去"房地产热"时遗留下来的大量在建工程 和空置商品房，及连带的大量资金积压，债务纠纷等问题。"玫瑰园"拍卖的成功，经 验值得总结，思路值得进一步挖掘。