二手房交易如何认定购房时间
录入时间：2007-11-26
近日，某城镇居民小张向专家询问：“我于2004年初购买了一套普通住房，于当年5月取得契税完税证明。由于各种原因，2006年1月才拿到该套住房的房产证。现在我急需资金，准备将该套住房对外销售。但我和几个好友在住房购买时间的确定上出现了分歧，有人说应该以契税完税证明上的时间作为购房时间，也有人说应该按照房产证上注明的时间为购房时间。由于购房时间的确定涉及税收减免等问题，请问我购买房屋的时间究竟如何确定？”
小张同时帮朋友询问另一个关于房产的涉税问题：他的朋友老李于2006年10月20日分别通过受赠方式取得A、B两套市价均为50万元的住房，其中A套所赠房产的原价为20万元，购房时间是2002年1月30日，是老李的一个移居国外的亲戚无偿赠送给他的。B套房产的原价也为20万元，购房时间也是2002年1月30日，是通过继承方式取得的。现在老李准备于2007年12月转让其中的一套，转让哪套住房的税收成本比较低呢？
专家结合现行税收政策，对小张的问题分别作了详细的解答。
根据国家税务总局《关于加强住房营业税征收管理有关问题的通知》（国税发〔2006〕74号）规定，从2006年6月1日起，个人将购买不足5年的住房对外销售的，应全额征收营业税；个人将购买超过5年（含5年）的普通住房对外销售的，免征营业税；个人将购买超过5年（含5年）的非普通住房对外销售的，按其售房收入减去购买房屋的价款后的余额征收营业税。在此税收政策规定中，购房时间认定非常关键。
对于小张和老李来说，两人都涉及有关住房的购买时间如何确定的问题。根据国家税务总局、财政部、建设部《关于加强房地产税收管理的通知》（国税发〔2005〕89号）第三条规定，个人购买住房以取得的房屋产权证或契税完税证明上注明的时间作为其购买房屋的时间。同时，国家税务总局《关于房地产税收政策执行中几个具体问题的通知》（国税发〔2005〕172号）规定，国税发〔2005〕89号文件第三条规定的“契税完税证明上注明的时间”，是指契税完税证明上注明的填发日期。纳税人申报时，同时出具房屋产权证和契税完税证明且二者所注明的时间不一致的，按照“孰先”的原则确定购买房屋的时间。即房屋产权证上注明的时间早于契税完税证明上注明时间的，以房屋产权证注明的时间为购买房屋的时间；契税完税证明上注明的时间早于房屋产权证上注明的时间的，以契税完税证明上注明的时间为购买房屋的时间。所以小张购买住房取得契税完税证明是2004年5月，虽然他直到2006年1月才拿到该套住房的房产证，但按照“孰先”的原则，确定小张购买房屋的时间应为2004年5月。
对于老李来说，国税发〔2005〕172号文件第四条规定，个人将通过受赠、继承、离婚财产分割等非购买形式取得的住房对外销售的行为，也适用国税发〔2005〕89号文件的有关规定，其购房时间按发生受赠、继承、离婚财产分割行为前的购房时间确定。不过，国家税务总局《关于加强房地产市场个人无偿赠与不动产税收管理有关问题的通知》（国税发〔2006〕144号）对有关个人无偿赠与不动产税收政策进行了调整。国税发〔2006〕144号文件规定，个人将通过无偿受赠方式取得的住房对外销售征收营业税时，对通过继承、遗嘱、离婚、赡养关系、直系亲属赠与方式取得的住房，该住房的购房时间按照国税发〔2005〕172号文件中第四条有关购房时间的规定执行；对通过其他无偿受赠方式（如不存在直系亲属或承担直接赡养义务关系的朋友间赠送）取得的住房，该住房的购房时间按照发生受赠行为后新的房屋产权证或契税完税证明上注明的时间确定，不再执行国税发〔2005〕172号文件第四条有关购房时间的规定。
也就是说，现行税收政策将无偿赠与行为区分为一般赠与行为（包括继承、遗嘱、离婚、赡养关系、直系亲属赠与）和其他无偿赠与行为两类。老李通过继承方式取得的B套住房，属于按一般赠与方式取得的住房，其购房时间按发生继承财产分割行为前的购房时间确定，即为2002年1月30日；A套住房，老李是通过继承、遗嘱、离婚、赡养关系、直系亲属赠与之外方式取得的，属于按其他无偿受赠方式取得的住房，购房时间按照发生受赠行为后新的房屋产权证或契税完税证明上注明的时间确定，即为2006年10月20日。
从上述政策可知，对于非遗嘱、继承等的其他无偿赠与行为来说，购房时间将会重新计算。如果转让A套住房，根据国税发〔2006〕144号文件规定，由于购房时间为2006年10月20日，老李在2007年12月转让该住房，远远没有达到5年免征或减征营业税的要求，要全额缴纳营业税及附加27500元（500000×5.5%）（不考虑其他税收）。
如果转让B套住房，根据国税发〔2006〕144号文件规定，其购房时间为2002年1月30日，在2007年12月转让该住房，符合5年免征或减征营业税的要求：如果是普通住房，则免纳营业税，应纳营业税额为0；如果是非普通住房，按其售房收入减去购买房屋的价款后的余额缴纳营业税，则应纳营业税及其附加=（500000-200000）×5.5%=16500（元）。比较可知，在不考虑其他税收的前提下，转让B套住房比转让A套住房至少可以节税11000（27500-16500）元，甚至于可节税27500（27500-0）元。
