详解房产交易环节税、费的收取比例和流程
录入时间：2007-03-01
2006年是房产交易税费变动较大的一年。在交易中，有的中介会提供后续的手续办理服务，不良中介往往会利用消费者不明就里从中渔利。本文列出各种房产交易类型的税、费收取，以防买卖双方在不知情的情况下中招。
[二手住宅交易]
普通住房、非普通住房、5年以上（含5年）、5年以内
名词解释：普通住房应同时满足以下条件：住宅小区建筑容积率在1.0以上；单套建筑面积在144平以下；实际成交价格低于同级别土地上住房平均交易价格1.44倍以下。
不同时满足以上条件的为非普通住房。
A：5年以上普通住房
举例说明：鲁先生去年11月在皇姑区买了一套建筑面积80平的二手房，市场价为3700元/平，房子的成交价为29.6万元。这套房子是他的唯一一套住房，产权证下发日期为2000年7月8日，属于5年以上的二手房转手，且符合普通住宅标准。
鲁先生交易这套房子需要缴纳以下费用：
■营业税：因为是超过5年的普通住房，免征营业税。
■个人所得税：5年以上，且为唯一家庭生活用房，免征个人所得税。
■契税：1.5%（总房款×税率=29.6万元×1.5%=4440元）
■印花税：1％。（总房款×税率=29.6万元×1％。=296元）
■土地增值税：免征
■交易手续费：6元/平（80平×6元/平=480元）
■查档费：100元/件
■工本费：80元/本
鲁先生在交易过程中交纳的各种费用总额为5396元
B：5年以内普通住房
举例说明：祝女士去年10月末在铁西区购买了一套72平的二手房，这套房子是2004年下发的房产证，且有原始发票，原来的房子20万元，交易中装修核定价格为25000元，这次交易的总房款为25.9万元。
交易时，由于房子取得不足5年，祝女士多缴了不少费用：
■营业税：5.55%（总房款×5.55%=25.9万元×5.55%=14374元）
■契税：1.5%（总房款×税率=25.9万元×1.5%=3885元）
■印花税：1％。（总房款×税率=25.9万元×1％。=259元）
■土地增值税：免征
■个人所得税：税率差额20%（（交易价格-原值-其它税金-装修费）×20%=（25.9万元-20万元-（14374元+3885元+259元）-25000元）×20%=3096元）
■交易手续费：6元/平（72平×6元/平=432元）
■查档费：100元/件
■工本费：80元/本
祝女士在交易过程中交纳的各种费用总额为22226元
C：5年以内非普通住房
举例说明：田先生于去年9月以45万元转让大东区一套150平的三居室住宅，这套房子是他在2004年10月买的，能够提供购房时的发票，发票金额为34.5万元，并提供了购房时缴纳契税的凭证13800元，装修核定价格5万元。
田先生应缴费用如下：
■营业税：5.55%（45万元×5.55%=24975元）
■契税：4%（交易价格×4%=45万元×4%=18000元）
■印花税：1％。（总房款×1％。=45万元×1％。=450元）
■个人所得税：差额20%计算（交易价格-原值-其它税金-装修费）×20%=（45万元-34.5万元-（24975元+18000元+450元）-50000元）×20%=2315元
■土地增值税：税率为30%—60%（增值额×适用税率-扣除项目金额×速算扣除系数）
能提供发票的扣除项目金额=购房发票金额×（1+5%×年限）+购房时缴纳的契税+转让时缴纳的税金+其它允许扣除金额=34.5万元×（1+5%/12×24个月）+24975元+2315元+13800元=42万元
（注：5%是税务部门根据土地转让扣除金额计算出的税率，为固定值。）
增值额=45万元-42万元=30000元
增值额与扣除项目金额之比=30000元/42万元=7.1%（确定适用税率30%，速算扣除系数为0）
应缴纳税额=30000×30%=9000元
■交易手续费：1%（总房款×1%=45万元×1%=4500元）
■查档费：100元/件
■工本费：80元/本
田先生在交易过程中交纳的各种费用总额为59420元
D：5年以上非普通住宅
举例说明：仍以田先生的房子为例，如果这套房子交易时房龄为5年以上，则营业税为差额5.55%（即（交易价格-原值）×5.55%=（45万元-34.5万元）×5.55%=5827元，免征个人所得税和土地增值税。
附注：1.如果田先生的房子不能提供购房发票，但能提供房地产评估价格时，则扣除项目金额=（重置成本×成新度折扣率）+转让时缴纳的税金+其它允许扣除金额。
2.如果既没评估价格，又没购房发票的，由地方税务机关参照契证所载“房地产土地价值”核定。扣除项目金额=房产土地价值×（1+5%×年限）+购房时缴纳的契税+转让时缴纳的税金+其它允许扣除金额。
[二手非住宅交易]
契税4%
举例说明：刘女士2006年10月末在北行附近购买了一套门市，当时的成交价为70万元，原房主不能提供原始发票。这时她应缴纳的费用为：
■营业税：5.55%
■个人所得税：按总房款1%
■契税：4%
■印花税：1％。
■土地增值税：税率为30%—60%
■交易手续费：1%
■查档费：100元/件
■工本费：80元/本
[商品房交易]
维修资金
举例说明：谢先生今年1月在房产超市购买了一套皇姑区塔湾附近的商品房，建筑面积60平，房价为3200元/平，总房款19.2万元。
■契税：普通住房1.5%（非普通住房或非住宅4%）
■维修资金：宅建筑面积高于每平2300元（含2300元）价格的，按每平2300元的2.5%比例计缴；低于每平2300元的按实际购房款的2.5%比例计缴。
■房产测绘费：0.61元/平
■工本费：80元/本
■出具产籍图费：30元/栋
[赠与房产]
普通住宅、非普通住宅、非住宅
A：普通住房
举例说明：去年12月，张女士将自己和平区38平的现有住房以赠与方式给了女儿。
应交纳的费用为：
■营业税：免征
■个人所得税：免征
■契税：1.5%
■印花税：1％。
■土地增值税：免征
■交易手续费：6元/平
■查档费：100元/件
■工本费：80元/本
■公证费：2%
B：非普通住房
举例说明：李女士在皇姑区有一套160平的住房，她在去年9月份赠给了自己的妹妹。
在变更中交的费用为：
■营业税：免征
■个人所得税：免征
■契税：非普通住房和非住宅4%
■印花税：1％。
■土地增值税：免征
■交易手续费：（非普通住房和非住宅）1%
■查档费：100元/件
■工本费：80元/本
■公证费：2%
[继承房产]
继承方
A：夫妻继承
举例说明：郭先生的父亲在今年1月份去世了，位于沈河区的住房由他的母亲继承。
发生的费用为：
■营业税：免征
■个人所得税：免征
■契税：夫妻继承关系，免征
■印花税：1％。
■土地增值税：免征
■交易手续费：夫妻继承关系，3元/平
■查档费：100元/件
■工本费：80元/本
■公证费：2%
B：子女继承
举例说明：仍以郭先生的情况为例，如果是由作为子女的他本人继承，那费用就有所不同：
■营业税：免征
■个人所得税：免征
■契税：父母有一人健在，住宅0.75%，非住宅2%；父母双亡，则免征
■印花税：1％。
■土地增值税：免征
■交易手续费：夫妻以外继承关系，6元/平
■查档费：100元/件
■工本费：80元/本
■公证费：2%
[办理房屋所有权证时限]
商品房、动回迁、房改登记：有效工作日21天
产权转移、变更登记：有效工作日10天
新建商品房：90个工作日
[两种收费]
在房产交易收费中，可以分两种情况，其它都是不合理收费。
A：行政事业性收费
所（共）有权工本费：10元/本（补证）
所有权证登记费：20元/本（房改）
工本费：10元/本（房改）
所有权证登记费：80元/本（交易变更）
B：经营性收费
档案查询费（出具房地产证明费）：100元/件（个人）；300元/件（单位）
房产测绘费：0.61元/平
出具产籍图费：30元/栋（个人）；100元/栋（单位）
