玩法一 加大成本 人为降低利润 　　通过制造“虚假成本”使房地产销售成本与收入相差无几，近而降低所得税。目 前多数房地产企业跨时间、跨地域滚动开发，给房地产税收检查带来了很大困难。 　　据了解，与我国房地产开发有关的成本包括租、税、费三部分，理论上租、税、 费三个经济范畴区别明显，互不重复。但在实践中，由于存在部门利益分割，每个部 门从自身利益出发，都对土地和房地产开发进行管制并收取相应的租、税、费，由此 以税代租、以费代税、以费挤税的现象非常普遍。我国房地产覆盖多税种给税种确定、 纳税义务人确定、税率核定方面带来了许多问题。因为现实中经常是交叉缴费，所以 许多企业都能够利用这种税率差逃税。 　　一般来说，内资房地产企业在所得税上采取“加大成本”，即制造“虚假成本” 的方式较多，而外资房地产企业则擅长运用“转让定价”的手法避税。所谓“虚假成 本”，就是通过虚增成本，尽量使房地产开发项目产生的利润降至最低甚至亏损来逃 避所得税征收。在企业所得税方面通过虚假成本模式增加成本，使房地产销售整体出 现成本和收入相差无几的局面，近而降低所得税。 　　“目前多数房地产企业都是跨时间、跨地域滚动开发，这就给房地产税收检查带 来困难。因为税务局检查税收情况时，一般都以年度为单位，但事实上，房地产企业 的项目决算要等到整个项目工程通过验收之后才能进行。”中央财经大学证券税收研 究所所长刘恒教授说。也就是说，一天没通过验收，项目本身就不能算出利润，而此 时，很多房地产企业通过控制收盘周期，把前一项目中赚来的钱投入到下一个项目中 去，从账面看来，房地产企业是亏本的。 　　玩法二 利用子公司完成利润转移 　　目前房地产企业最主要的涉税问题还表现为取得定金和预售房款未按规定申报纳 税；索取代开发票滥摊成本；不按期申报纳税等。 　　而据北京一家房地产开发公司相关负责人透露，他们公司主要业务就是房地产开 发，分公司则有装饰公司、广告文化公司、建筑公司、物业管理公司及俱乐部等。对 外号称多元化经营，实则利用这些公司进行关联交易完成利润转移。 　　“这些公司都是一套人马，通过其他子公司运作，把房地产开发公司的利润分拆 到这些公司，然后通过这些公司转变成所谓的固定资产，以完成最后的利润转移。” 杜猛指出。 　　据王纪平介绍，根据北京市地方税务局近三年的检查结果来看，最主要的涉税问 题是取得定金和预售房款未按规定申报纳税；索取代开发票滥摊成本；不按期申报纳 税等问题，同时还发现了利用“假按揭”方式进行偷税。“不少开发商拿到一个项目 成立一个新公司，等到这个项目完成后，新公司就注销掉了，这种现象防不胜防。” 　　事实上，房地产企业费用构成不规范、夸大成本、票据缺乏真实性、公司资产不 合理摊销现象都可使开发商得以避税。