包括国家税务总局在内的中央七部门联合出台的《关于做好稳定住房价格工作意 见的通知》中对有关个人销售住宅营业税的优惠政策作出了调整。近日，不少房地产 开发商、房产经销商及普通消费者就各自关心的问题进行咨询。 　　问：这次税收政策调整涉及哪些内容？是有关房地产商的还是消费者个人的？ 　　答：这次调整主要涉及的是个人住房销售税收政策。《通知》规定，自２００５ 年６月１日起，对个人购买住房不足２年转手交易的，销售时按其取得的售房收入全 额征收营业税；个人购买普通住房超过２年（含２年）转手交易的，销售时免征营业 税；对个人购买非普通住房超过２年（含２年）转手交易的，销售时按其售房收入减 去购买房屋的价款后差额征收营业税。具体操作办法由国家税务总局会同建设部等部 门研究制定。 　　问：那么，以前规定是如何缴营业税的呢？ 　　答：《营业税暂行条例》规定：个人销售不动产，按销售额征收营业税。 　　在此之前，《财政部、国家税务总局关于调整房地产市场若干税收政策的通知》 （财税［１９９９］２１０号）规定：对个人购买并居住超过１年的普通住宅，销售 时免征营业税；个人购买并居住不足１年的普通住宅，销售时营业税按销售价减去购 入原价后的差额计征；个人自建自用住房，销售时免征营业税。《财政部、国家税务 总局关于营业税若干政策问题的通知》（财税［２００３］０１６号）规定：单位和 个人销售或转让其购置的不动产或受让的土地使用权，以全部收入减去不动产或土地 使用权的购置或受让原价后的余额为营业额。 　　国家税务总有关负责人表示，这次政策调整，一是为了体现对商业性买卖和消费 性买卖的区别，对个人购买住房不足２年转手交易的，销售时不再享受按售房收入减 去购买房屋价款后的差额征收营业税的优惠政策，而恢复为按售房收入全额征收营业 税。目的是为了防止炒卖普通住宅，损害广大群众对普通住宅的消费性需求，对这种 销售行为的营业税政策不再区别普通住宅和非普通住宅。二是对于个人购买住房超过 ２年转手交易的，为了体现对普通住宅和非普通住宅的区别，凡普通住宅可以继续享 受免征营业税的优惠政策，对非普通住宅则只能继续享受按售房收入减去购房价款后 的差额征收营业税的优惠政策。而且现行对个人销售住宅的优惠政策在这次调整中只 调整了营业税，而契税、土地增值税、个人所得税的优惠政策仍继续执行。 　　事实上，房地产业在国民经济发展中从来都是一个非常重要的支柱型产业。 １９９９年和２００３年，为了贯彻国家积极的财政政策，鼓励房地产业的发展，对 个人购买住房又对外销售的，制定了以下几项优惠政策。 　　土地增值税 《土地增值税暂行条例》规定：转让地上建筑物并取得收入的个人 按规定缴纳土地增值税。纳税人建造普通标准住宅出售，增值额未超过扣除项目金额 ２０％的免征土地增值税。 　　优惠政策：财税［１９９９］２１０号文件规定：对居民个人拥有的普通住宅， 在其转让时暂免征收土地增值税。 　　个人所得税 《个人所得税法》规定：个人出售自有住房取得的所得按“财产转 让所得”项目征收个人所得税，税率为２０％。 　　优惠政策：《财政部、国家税务总局、建设部关于个人出售住房所得征收个人所 得税有关问题的通知》（财税［１９９９］２７８号）文件规定：为鼓励个人换购住 房，对出售自有住房并拟在现住房出售１年内按市场价重新购房的纳税人，其出售现 住房所缴纳的个人所得税，视其重新购房的价值可全部或部分予以免税；对个人转让 自用５年以上，并且是家庭惟一生活用房取得的所得，继续免征个人所得税。 　　契税 《契税暂行条例》规定：个人转移房屋权属按成交价格的３％～５％征收 契税。 　　优惠政策：财税［１９９９］２１０号文件规定，个人购买自用普通住宅，暂减 半征收契税。 　　另外，按照国家有关规定，有些省、市出台了相关防止房地产市场泡沫、平抑房 地产价格的税收政策。如上海市地税局明确，自２００５年３月７日起，个人购买上 海市行政区域范围内的普通住房，居住不满１年出售的，销售时按销售价减去购入原 价后的差额依５％的税率征收营业税，并按规定征收城建税、教育费附加和河道整治 费；购买后居住满１年的，出售时免征营业税及附加。自２００５年３月７日起，个 人购买上海市行政区域范围内的普通住房，居住不满１年出售的，销售时按销售价减 去购入原价后的差额依５％的税率征收营业税。因此，有关房地产具体的税收政策还 应进一步向当地税务机关咨询。（20050613a） (4)