【中华财税网北京09/22/2004信息】　４．２　个人出售自有住房相关的税收政 策 　　一、营业税 　　根据京地税营［２００２］３１１号文件及财税字［１９９９］２１０号《关于 调整房地产市场若干税收政策的通知》规定： 　　１．对个人购买并居住超过一年的普通住宅，销售时免征营业税。 　　个人购买并居住超过一年的普通住宅，系指能够提供其自住户籍证明复印件（无 户籍在京购房和京籍人户分离者，凭该住宅所在地居民管理机构提供其实际居住证明） 的，自其支付第一笔购房款（以合法付款发票上注明的日期为准）之日起，至其销售 该住房之日止，期满一年（含一年）以上。个人购买并居住不足一年的普通住宅，销 售时营业税按销售价减去购入原价后的差额计征，适用税率为５％。 　　２．个人自建自用住房，销售时免征营业税。个人自建自用住房，系指能够由该 住房所在地居民管理机构提供售房个人自建并自行居住证明的生活用居住房。 　　二、个人所得税 　　（一）根据财税字［１９９９］２７８号文件规定： 　　个人出售自有住房取得的所得应按照“财产转让所得”项目征收个人所得税，适 用税率为２０％。 　　（二）根据《关于个人出售住房征收个人所得税有关问题的通知》（京财税 ［２００３］７３２号）个人出售自有住房的应纳税额，按以下规定确定： 　　１．出售已购公有住房 　　已购公有住房是指城镇职工根据国家和县级（含县级）以上人民政府有关城镇住 房制度改革政策规定，按照成本价（或标准价）购买的公有住房。 　　个人出售已购公有住房，其应纳税所得额为个人出售已购公有住房的售房款，减 去住房面积的经济适用住房价款、向财政或原产权单位缴纳的所得收益以及税法规定 的合理费用后的余额。其中，经济适用住房价格按县级（含县级）以上地方人民政府 规定的标准确定，目前暂按每建筑平方米４０００元掌握。其应纳个人所得税税额的 计算公式为： 　　应纳税所得额＝售房款－住房建筑面积×４０００元／平方米－合理费用 　　应纳税额＝应纳税所得额×２０％ 　　合理费用包括已购公有住房购买、出售过程中按规定缴纳的税费（下同）。 　　２．出售商品房 　　（１）根据京政发［２００３］３号的规定，已购公有住房产权人补交土地出让 金后，所购公有住房即变成商品房。出售此类商品房，其应纳税所得额为商品房销售 款，减去住房面积的经济适用住房价款、补交的土地出让金以及税法规定的合理费用 后的余额。其应纳个人所得税额的计算公式为： 　　应纳税所得额＝销售额－住房建筑面积×４０００元／平方米－补交的土地出让 金－合理费用 　　应纳税额＝应纳税所得额×２０％ 　　（２）个人从市场上购买已购公有住房，按规定补交土地出让金后，此公有住房 变成商品房。出售此类商品房，其应纳税所得额为商品房销售额，减去购买价款、补 交的土地出让金和合理费用后的余额。其应纳个人所得税税额的计算公式为： 　　应纳税所得额＝销售额－购买价款－补交的土地出让金－合理费用 　　应纳税额＝应纳税所得额×２０％ 　　（３）其他商品房。个人从市场上购买的其他商品房，出售时的应纳税所得额为 商品房销售款，减去购买价款和合理费用后的余额。其应纳个人所得税税额的计算公 式为： 　　应纳税所得额＝销售额－购买价款－合理费用 　　应纳税额＝应纳税所得额×２０％ 　　３．职工以成本价（或标准价）出资的集资合作建房、安居工程住房、经济适用 住房以及拆迁安置住房，比照已购公有住房确定应纳税所得额。职工按房改政策规定， 超过房改成本价标准购买公有住房或参加集资建房，此类房屋上市出售，其购买或集 资价格每建筑平方米低于４０００元的，住房面积的经济适用住房价款按每建筑平方 米４０００元掌握。超过每建筑平方米４０００元的，比照其他商品房确定应纳税所 得额。 　　（三）对个人转让自用５年以上、并且是家庭唯一生活用房取得的所得，免征个 人所得税。纳税人需持房地产管理部门提供的有关证明，到主管税务机关办理免征手 续。 　　（四）为了鼓励个人换购住房，对出售自有住房前后１年内按市场价格购房的纳 税人，其出售现住房所应缴纳个人所得税，视其购房的价值可全部或部分予以免税。 具体办法为： 　　１．个人出售自有住房前１年内购买住房的，其购房金额大于或等于现住房销售 额的，免征现住房销售时应缴纳的个人所得税；购房金额小于现住房销售额（现住房 为已购公有住房的，其销售额应扣除已按规定向财政或原产权单位缴纳的所得收益或 补交的土地出让金，下同）的，按照购房金额占现住房销售额的比例，予以减征同比 例的应纳个人所得税。 　　２．个人出售自有住房后１年内购买住房的，其购房金额大于或等于原住房销售 额的，可申请全额退还出售住房时应缴纳的个人所得税；购房金额小于原住房销售额 的，按照购房金额占原住房销售额的比例，可申请同比例退还出售住房时应缴纳的个 人所得税。 　　纳税人应提供购买商品住房的购买合同等有关资料，经税务机关确认，按规定享 受上述优惠政策。 　　三、契税 　　根据《北京市财政局、北京市地方税务局转发北京市人民政府关于修改北京市契 税管理规定的决定的通知》（京财税［２００２］１９２６号）规定： 　　１．个人购买普通住宅，在３％税率基础上减半征收契税。别墅、度假村以及每 建筑平方米价格超过上年度商品住房平均价格一倍以上的为高档住宅，不享受减半征 收契税的优惠政策；其他住宅为普通住宅。 　　２．根据《北京市人民政府关于印发北京市已购公有住房上市出售实施办法的通 知》（京政发［２００３］３号）第九条规定：居民上市出售已购公有住房一年内新 购商品房的，按新购商品房与出售公有住房成交价的差额计征契税。 　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　 （4）