【中华财税网四川11/13/2003信息】　近年来，教育产业投资很热，某地一些中 小学校利用引进外资修建学生公寓，学生公寓建成后，投资商收取学生公寓住宿费20 ～30年，收费期满后，学生公寓产权归属学校；并且学生公寓住宿费经市或县级物价 部门审核批准。相当于投资商在学校修建了一座旅店，20～30年内学校负责保证较稳 定的客源，收费期满后，旅店就归属学校了。收费期间，学校代收学生公寓住宿费， 每学期学校按一定的比例提取公寓管理费。问：1、学校按物价部门收取的学生公寓 住宿费(该费用实质是代投资商收取的回报款)能否参照执行高校后勤经营实体税收政 策，免征该项收费的营业税、房产税及学生公寓的土地使用税。2、教育产业投资肯 定要产生利润回报，估计10年左右，投资商就能收回成本，该如何计征投资商的个人 所得税。3、学校计提的学生公寓管理费、能否按手续费计征营业税。4、以上税收如 果要征收，税务机关能否委托学校代征，或者要求学校必须履行代扣代缴义务。 　　答：在这一个案中，学校与投资商之间形成了非常复杂的关系，而且由于有些问 题没有明确(如学生公寓的立项、建设中．学校是什么名义，而建成后公寓在法律上 办理的产权到底是谁、等等)。该行为实质上是学校以出让20～30年收费权为代价换 取房屋所有权。具体分析，外商投资建学生公寓，建成后，学生公寓由学校管理，但 学生公寓住宿费20～30年内由外商取得(学校代收)。 　　在这一经营过程中，外商是以学生公寓为代价换得20～30年的收费权，学校是由 出让20～30年收费权为代价换取学生公寓产权。外商发生了销售不动产的行为，对其 按“销售不动产”征收营业税，其计税依据按细则第十五条规定核定。 　　根据川地税发[2003]31号规定，对学校代收的学生公寓住宿费，如按规定经同级 财政、物价、教育部门批准，并进行公示的，不征营业税。 　　对学校从代收的学生公寓住宿费中计提的学生公寓管理费，因未纳入财政预算管 理或财政专户管理且未列入行政事业性收费免税名单，应按“服务业”征营业税。 　　再说其他税收，如果产权证上是外商，其房产税内外商按房产原值计缴；如果是 学校，作为事业单位自用，免房产税。土地使用权一直在学校，按规定也不征。外商 如果是个人，销售不动产收入扣除有关费用后，应按“转让财产所得”缴纳个人所得 税。 　　可以委托学校代征，但要取得学校同意：除了个人所得税，其他税收学校都没有 法律上的代扣代缴义务 　　　　　　　　　　　　 　　(m 2003 011 049 13）(4)