【中华财税网北京12/15/98信息】　随着市场经济的不断发展，房地产业成 为各方投资的热点，由于征管不力及房地产评估严重滞后造成税收流失，已经引 起各级地税机关高度重视。 　　房地产税收不好管 　　地方税务机关从强化征管入手，把房地产税作为一个新的税收增长点，进行 挖潜堵漏，取得了一定成效。房产税不仅每年完成收入任务，而且连连实现了递 增。尽管如此，征管方面仍然存在一些不容忽视的问题。比如，目前张家界市房 产税、土地增值税的完成数占总收入的比重一直徘徊在７％左右，１９９５年为 ６．８４％，１９９７年为７．３％，１９９６年最高额达到８．０５％，而在 一些实行分税制的发达国家，房地产收入一般能占地方收入的３０％以上，因此 房地产税收总量显得严重不足。 　　从总体看，我们对房地产税收的征管还是比较落后的。由于房地产在交易、 出租、转让等环节和过程中具有较大的隐蔽性和流动性，税源分散，征收难度大 等特点，各级地税部门对这部分税收的征管大多是采取委托代征和组织清理的办 法，由于代征部门缺乏刚性约束，少征或不征等现象时有发生。某代征单位１９ ９４年～１９９５年间，漏征、少征税款近百万元。对于少数纳税人不缴税款时， 代征单位也很为难，个别代征单位有时只收足本单位的各项费用，对税收却予以 放行。另一方面每年通过由政府部门牵头，组织税务、公安、办事处、居委会等 单位和部门，开展对出租房屋、柜组转让等零散税源的大规模清理检查，实行逐 街逐户地清理，投入的人力、财力很大，但收效甚微，税务登记、纳税申报等制 度仍不能落实。 　　由于经营方式的多样性，偷逃税款的手段也变化多样。有的企业单位和个人 实行资产评估不入账，偷逃税款。某市直企业在准备与一外商合资经营之前，通 过房产评估部门依据该企业房产所处的地段及当时的市场价格，评估该企业房屋 等固定资产为１０００万元，但该企业迟迟不入账，造成税款流失近１０万元。 企业和个人在房地产交易时，采取隐蔽交易收入进行愉逃税。某房地产开发商， 在进行一栋写字楼交易时，隐瞒收入近百万元，偷逃房产各税２０多万元。个人 进行房屋出租时，采取“假出租”、“假挂靠”等方式躲避税收，有的个人借口 是亲属借用，有的房主推说是自己经营，有的房主与租房户共同编制谎言，制造 假的租用合同或协议逃避税收检查，偷逃税款。 　　房地产评估水分大 　　房地产税收是随着市场经济的不断建立和发展而壮大起来的新兴产业，时代 性强，政策要求高，税务人员未从思想上很好地认识这一新生事物，从技术上也 未很好地适应这一新兴产业税收的征管要求，忽视了对一些有效征管办法和措施 的研究和探索。 　　房地产税收本身带有的许多特性，一方面加大了征管难度，另一方面也使税 务部门孤掌难鸣，显得力度不够，对部分项目的房地产税收征管在一定程度上处 于“边管边流”、“边堵边漏”的状况。 　　税务部门没有自己的评估机构，房产税、土地增值税的征收，只能由社会评 估部门确定固定资产升值与否，土地增值税的扣除标准。这样，评估的好歹，扣 除的多少由社会评估部门说了算，而且随着经济发展，企业在经营过程中大多出 于贷款、抵押、合资、转让等目的而去组织的不同评估活动，评估部门由于评估 师个人素质及评估单位的要求不同，选择的评估方式也不一样，导致了评估的尺 度有别，形成税收计算上的差异，直接影响了房地产税收的征管工作。如一家大 酒店，房产原值为２０００多万元，后来想把酒店卖给一家企业，出售前通过房 地产评估部门评估，评估值为６０００万元，但后来没有出售成，该酒店又到评 估机构对房产进行评估，最后评估值定为３０００多万元，前后不到一年，评估 值相差３０００多万元。 　　因此，从制度建设上，地方税务部门应建立税务部门自己的评估机构，依据 一定的条件和标准以及评估的实际操作规范，开展房地产评估活动，实行以市场 价格为计税依据，壮大地方税源。要进一步拓宽房地产税收征管领域，全面推行 税务机关的房地产完税证明制度，各房管部门或房产权力证照发放部门一律凭已 税通知单，办理房地产交易、房地产产权或使用权证件的发放，共同控管税收流 失。 　　　　　　　　　　　　　　 （zsb981214020502）