【中华财税网北京02/23/2000信息】　土地增值税是对转让国有土地使用权、 地上建筑物及其附着物，并取得增值性收入的单位和个人征收的一种税。土地增 值税以转让房地产取得增值额为征税对象，征税面广，采用扣除法和评估法计算 增值额，实行超率累进税率，按次征收。 目前房地产业在激烈市场竞争中商品房价格仍居高不下，原因很多，土地增 值税的存在是原因之一。开发商开发一个项目，总要获得一定利润，而利润高低 又涉及土地增值税的多少，利润越大土地增值税缴得越多，房价就越高。在激烈 市场竞争中，如何使房价在同行中最低，应缴土地增值税最少，所获利润最佳， 就成为土地增值税税收筹划的重要内容。现有两个方案如下： 制定合适房价 降低土地增值税负 某开发商有可供销售的普通住房１万平方米，每平方米可有Ａ、Ｂ、Ｃ三种 价格，允许扣除项目金额大体一致（如附表一所列）。 Ａ．每平方米售价为 １４００元时增值率为１９．９７％，增值率未超过扣 除项目金额２０％，免征土地增值税，获得２３３万元的利润。 Ｂ．每平方米售价为１５００元时增值率为２８．４８％，增值率超过允许 扣除项目金额２０％，但不超过５０％，应缴土地增值税９９．７５万元，可获 得２３２．７５万元的利润。 Ｃ．每平方米售价为１６００元时增值率为３５．８２％，超过允许扣除项 目金额２０％，但不超过５０％，应缴土地增值税１２６．６万元，可获得２９ ５．４万元的利润。 通过比较可见，三种不同售价从表面上看Ｃ为最高，利润最大，但存在风险 也大。如果空房在一定时间内销售不出，开发商所负担的超过贷款期限的利息和 罚息均不允许扣除，实际得到的利润可能不如Ａ或Ｂ。 其次Ａ和Ｂ对比，Ａ售价每平方米低于Ｂ１００元，但一共可少缴土地增值 税９９．７５万元，所得利润高于Ｂ。同时在价格上有优势，Ａ最容易占领市场， 因此，一般应该选择Ａ。 加大投入 提高市场竞争力 按《土地增值税暂行条例实施细则》规定，在房地产开发成本中包括很多可 扣除的内容：土地征用及拆迁补偿费；前期工程费；建筑安装工程费；基础设施 费；公共配套设施费；开发间接费用。其中公共配套设施费和开发间接费用很值 得筹划。 例如，某房地产开发商计划开发１万平方米普通商品住房，售价预定为每平 方米１８００元。为吸引更多客户，决定增加开发成本，改善住房环境，增大投 入主要用于公共配套设施费和开发间接费用两项，其他允许扣除项目金额大体一 致（如附表二所列）。 在Ａ的基础上，Ｂ增加开发成本１００万元，相应也增加其他扣除项目２０ 万元，增值率为２５．９６％，应缴土地增值税１１１．３万元，利润２５９． ７万元。 Ｃ在Ｂ的基础上，增加开发成本１００万元，同时也增加其他扣除项目２０ 万元，增值率为１６．２％，不超过允许扣除项目金额的２０％，免征土地增值 税，可获利润２５１万元。 Ｃ与Ｂ比虽然多投入１００万元，可免征土地增值税１１１．３万元，且所 获得利润只比Ｂ少８．７万元，关键是进一步改善了住房环境，很受购房者欢迎， 在激烈的市场竞争中能获一席之地。因此，Ｂ与Ｃ比应该选择Ｃ。 Ａ开发成本相对于Ｂ、Ｃ要少，所获得利润比Ｂ、Ｃ多，但住房环境不如Ｂ、 Ｃ，如果发生空房滞销其所负担的超过贷款期限的利息和罚息均不允许扣除，实 际所得利润可能要比Ｂ、Ｃ少。