关于房地产企业所得税汇算问题
录入时间：2007-04-25
问：A公司为服务行业,同时于2005年起又从事房地产开发业务.2006年其开发项目尚未完工,但已取得预收收入,同时也其开发的成本及费用分别在开发成本和开发间接费列支。现2006年所得税汇算期间,根据国税[2006]31号文规定,对尚未完工的开发项目按预计毛利率(为20%)-期间费用和相关税费确认利润并预征。但,该公司的期间费用涉及服务业的期间费用,试问：对于象A企业这种综合性兼房地产开发企业的所得税汇算,其涉及房产的利润率该怎样计算.31号文的期间费用怎样鉴定？
答：《企业所得税预缴纳税申报表》填报说明对房地产开发业务纳税人的预售收入如何填制有明确规定，但企业所得税汇缴时如何进行所得税申报没有明确规定，贵公司的情况还请咨询当地主管税务机关为好。另外，预计毛利率由主管税务机关核定，贵公司可参考下述文件看当地有无类似的规定来进行处理。
《企业所得税预缴纳税申报表》填报说明
2、第2、3行：填报按照税收规定应做纳税调整的项目。从事房地产开发业务纳税人的”利润总额”应包括本期取得的预售收入计算的预计利润;在将预售收入结转为销售收入的当期,减去已计算缴纳企业所得税的原预售收入计算的预计利润。
沈阳地方税务局转发省地税局所转发的国家税务总局关于房地产开发业务征收企业所得税问题的通知
沈地税函[2007]13号
二、关于未完工开发产品的税务处理问题
（一）计税毛利率的适用范围
房开企业开发项目预售收入的计税毛利率，由主管地税机关进行核定，一个开发项目只核定一次。对房开企业同时有两个以上开发项目的，主管地税机关要按照开发项目所在地的不同，分别核定其开发项目预售收入的计税毛利率。
（二）计税毛利率的确定问题
1.沈阳市行政区域内的开发项目预售收入预计计税毛利率按以下规定确定：
（1）非经济适用房开发项目位于沈阳市行政区域内（辽中、新民、法库、康平除外）的，不得低于20%.
（2）非经济适用房开发项目位于辽中、新民、法库、康平行政区域内的，不得低于10%.
（3）经济适用房开发项目不得低于3%.
2.房开企业取得相关部门批准的开发项目立项文件后一个月内，要将相关部门批准的开发项目立项文件报送主管地税机关；房开企业未按规定时限向主管地税机关报送相关部门批准的开发项目立项文件的，以及房开企业未经主管地税机关核定计税毛利率取得预售收入时，主管地税机关要及时对房开企业补办计税毛利率核定手续。
3.主管地税机关对房开企业的计税毛利率核定要填写“房地产开发企业预售收入计税毛利率核定表”。
八、关于房开企业所得税纳税申报问题
根据省地税局《关于金税三期上线后有关企业所得税申报、管理问题解决办法的通知》（辽地税办发〔2006〕47号）第一条（三）“关于房地产开发企业申报问题”规定，房开企业所得税纳税申报时，一律要在辽宁省地方税费综合申报表和企业所得税申报表（适用查账征收纳税人）中填报计算的依据（指收入、扣除额、所得额、所得税额等项）。
（一）预缴期企业所得税的计算和纳税申报
1. 预缴期企业所得税的计算
（1）预缴期企业应纳税所得额=销售完工开发产品应纳税所得额+其他应税收入计算的应纳税所得额+调整增加额（含本期预售收入的预计利润）-调整减少额（含本期已转销售收入的预售收入的预计利润）-弥补亏损额
（2）销售完工开发产品的应纳税所得额
=本期销售收入×预缴率
（3）本期预售收入的预计利润=（本期取得的预售收入×计税毛利率-对应部分期间费用、营业税金及附加）
（4）本期已转销售收入的预售收入的预计利润=（本期已转销售收入的预售收入×计税毛利率-对应部分期间费用、营业税金及附加）
2. 预缴期企业所得税的纳税申报
房开企业在所得税预缴期申报时，按照上述要求填写“企业所得税预缴纳税申报表”和“辽宁省地方税费综合申报表（查帐征收）”。具体项目填写要求：
1.“企业所得税预缴纳税申报表”的第5行“应纳税所得额”填写企业按上述要求计算出的预缴期企业应纳税所得额；第2行“纳税调整增加额”填写本期纳税调整增加项目的数额（含本期预售收入的预计利润）；第3行“纳税调整减少额”填写本期纳税调整减少项目的数额（含本期已转销售收入的预售收入的预计利润）；第1行“利润总额”=第5行-第2行+第3行+第4行。
2.“辽宁省地方税费综合申报表”第4栏“收入总额”填写收入总额和预售收入合计数；第6栏“计税金额”=“企业所得税预缴纳税申报表”第5行；第5栏“允许扣除金额”=4栏-6栏。
（二）企业所得税汇算清缴时的计算和纳税申报
企业所得税汇算清缴时，要按照查实征收规定计算企业应纳税所得额，并填报“企业所得税年度纳税申报表”（简称“主表”）及其附表和“辽宁省地方税费综合申报表”。
1.主表及附表要按照《国家税务总局关于修改企业所得税纳税申报表的通知》（国税发［2006］56号）规定要求填写。
2.企业所得税汇算时，“辽宁省地方税费综合申报表”第4栏=主表6行（此处填写与预缴时不同，只填写“收入总额”部分）；第6栏“计税金额”填写=主表22行；第5栏“允许扣除金额”=4栏-6栏。
