房地产企业如何享受西部大开发税收政策优惠
录入时间：2007-01-15
自2001年1月1日起，对于处于“西部地区”（是指重庆市、四川省、贵州省、云南省、西藏自治区、陕西省、甘肃省、宁夏回族自治区、青海省、新疆维吾尔自治区、新疆生产建设兵团、内蒙古自治区和广西壮族自治区，湖南省湘西土家族苗族自治州、湖北省恩施土家族苗族自治州、吉林省延边朝鲜族自治州可以比照西部地区的税收优惠政策执行）的房地产企业，可以享受《财政部国家税务总局海关总署关于西部大开发税收优惠政策问题的通知》（财税[2001]202号）规定中如下优惠：
第二条第一款：对设在西部地区国家鼓励类产业的内资企业和外商投资企业，在2001年至2010年期间，减按15%的税率征收企业所得税。国家鼓励类产业的内资企业是指以《当前国家重点鼓励发展的产业、产品和技术目录（2000年修订）》中规定的产业项目为主营业务，其主营业务收入占企业总收入70%以上的企业。国家鼓励类的外商投资企业是指以《外商投资产业指导目录》中规定的鼓励类项目和由国家经济贸易委员会、国家发展计划委员会和对外经济贸易合作部联合发布的《中西部地区外商投资优势产业目录》（第18号令）中规定的产业项目为主营业务，其主营业务收入占企业总收入70%以上的企业。
第二条第二款：经省级人民政府批准，民族自治地方的内资企业可以定期减征或免征企业所得税，外商投资企业可以减征或免征地方所得税。中央企业所得税减免的审批权限和程序按现行有关规定执行。
以前年度已批准减免税的，可享受至期满为止。
但是，内资房地产企业欲享受上述税收优惠政策，必须注意以下事项：
一、享受第二条第一款优惠必须同时满足的条件（一）设在西部地区（不强调必须是新办企业）。
（二）属于国家鼓励类产业，既要从事城镇园林绿化及生态小区建设、城市立体停车场建设、经济适用住房建设（2006年1月1日起调整为国家住宅示范工程），还必须是投资主体自建、运营，单纯承揽项目建设的施工企业不属于此列，此外，企业申请减免时需要取得省级以上（含省级）有关行业主管部门出具的国家重点鼓励的产业证明文件。
（三）鼓励类产业项目为主营业务，其主营业务收入占企业总收入70%以上。
二、目录变更带来的税收优惠政策衔接问题
2005年12月，根据《国务院关于发布实施<促进产业结构调整暂行规定）的决定》（国发[2005]40号），原国家计委、国家经贸委印发的《当前国家重点鼓励发展的产业、产品和技术目录（2000年修订）》同时废止，对依据原目录执行的有关优惠政策，调整为依据《产业结构调整指导目录（2005年本）》鼓励类目录执行。为进一步贯彻落实国发[2005]40号文件精神，《财政部国家税务总局关于西部大开发税收优惠政策适用目录变更问题的通知》（财税[2006]165号）将西部大开发税收优惠政策适用目录变更问题规定如下：（一）自2006年1月1日起，对享受西部大开发税收优惠政策的国家鼓励类产业内资企业按照《产业结构调整指导目录（2005年本）》鼓励类目录的标准进行审核确认。《财政部国家税务总局海关总署关于西部大开发税收优惠政策问题的通知》（财税[2001]202号）中“国家鼓励类产业的内资企业是指以《当前国家重点鼓励发展的产业、产品和技术目录（2000年修订）》中规定产业项目为主营业务，其主营业务收入占企业总收入70%以上的企业”的规定停止执行。需要注意的是，《国家税务总局关于进一步明确西部大开发税收优惠政策适用目录变更问题的通知》（国税函[2006]1231号）明确：《财政部国家税务总局关于西部大开发税收优惠政策适用目录变更问题的通知》（财税[2006]165号）仅涉及目录变更问题，不涉及政策调整。目录变更后，享受西部大开发税收优惠政策的国家鼓励类产业内资企业是指以《产业结构调整指导目录（2005年本）》中鼓励类产业项目为主营业务且主营业务收入占企业总收入70%以上的企业。
（二）2006年1月1日前已按原目录审核享受税收优惠政策的企业，除属于新目录中限制类、淘汰类外，均不再调整，可继续执行到期满为止；对属于新目录中限制类、淘汰类的企业，应停止执行西部大开发税收优惠政策。
（三）对符合新目录鼓励类标准但不符合原目录标准的企业，应从2006年度起享受所得税优惠政策。
因此，结合新目录来看：①城镇园林绿化及生态小区建设和城市立体停车场建设仍然属于鼓励类项目，可继续享受税收优惠到期满为止。②经济适用住房建设虽然没有被列入新目录的鼓励类项目，但是也没有被列入限制类、淘汰类，所以也可继续享受税收优惠到期满为止。③国家住宅示范工程建设属于符合新目录鼓励类标准但不符合原目录标准，所以国家住宅示范工程建设除了既是经济适用住房建设又是国家住宅示范工程建设的项目外，应从2006年度起享受所得税优惠政策。④别墅类房地产开发项目属于新目录的淘汰类，在原目录中也没有被列入鼓励类、限制类和淘汰类。所以无论新旧目录，都不得享受所得税优惠。
三、享受第二条第二款优惠需要注意事项
2005年10月1日起执行的《税收减免管理办法（试行）》（国税发[2005]129号）第十四条规定：减免税期限超过1个纳税年度的，进行一次性审批。纳税人享受减免税的条件发生变化的，应自发生变化之日起15个工作日内向税务机关报告，经税务机关审核后，停止其减免税。另外《国家税务总局关于房地产开发业务征收企业所得税问题的通知》（国税发[2006]31号）第十条规定：自2006年1月1日起，根据房地产开发业务的特点，房地产开发企业和以销售（包括代理销售）开发产品为主的企业不得享受新办企业的税收优惠。因为民族自治地方的内资企业定期减征或免征企业所得税一般是针对新办企业，而且一批几年，所以在2006年以前年度已批准减免税的，可享受至期满为止。但是从2006年开始，由于新办房地产企业不能享受新办企业税收优惠，所以2006年度之后新办的内资房地产企业不能享受针对新办企业的民族自治地方的内资企业定期减征或免征企业所得税优惠，当然如果符合条件，仍然可以享受第二条第一款优惠，因为该条款并不是专门针对新办企业的税收优惠。
此外，外资房地产企业欲享受第二条第一款优惠，需要注意以下事项：一、同时满足的条件
（一）设在西部地区（不强调必须是新办企业）；
（二）属于国家鼓励类产业，即从事普通住宅的开发建设、旅游景区（点）开发及其配套设施建设、保护和经营；
（三）鼓励类产业项目为主营业务，其主营业务收入占企业总收入70%以上。
二、目录变更带来的税收优惠政策衔接问题
近年来，《外商投资产业指导目录》历经1997年修订、2002年修订、2004年修订；《中西部地区外商投资优势产业目录》历经2000年修订、2004年修订。那么外资企业税收优惠的衔接问题，可按《国家税务总局关于执行新〈外商投资产业指导目录〉有关税收问题的通知》（国税发[2002]63号）规定精神掌握。
（一）外商投资项目（包括增资项目）可行性研究报告在2002年4月1日以后批准的外商投资项目，或者无可行性研究报告批准环节的，其公司合同、章程或增资申请文件在2002年4月1日以后经审批部门批准的外商投资项目，应按新的《指导目录》确定鼓励类型。上述项目中属于按新的《指导目录》确定为鼓励类的外商投资项目，可适用现行规定的鼓励类项目各项税收优惠政策。
（二）保持政策的连续性，对2002年4月1日以前批准的外商投资项目，属于按老的《指导目录》确定为鼓励类或限制乙类的外商投资项目，继续享受现行规定鼓励类或限制乙类适用的各项税收优惠政策。
三、从事旅游景区（点）开发及其配套设施建设、保护和经营的外资房地产企业优惠政策的选择
为进一步扩大对外开放，开发利用我国丰富的旅游资源，促进我国旅游业由观光型向观光度假型转变，加快旅游事业发展，国务院决定在条件成熟的地方试办国家旅游度假区，鼓励外国和台湾、香港、澳门地区的企业和个人投资开发旅游设施和经营旅游项目。《国务院关于试办国家旅游度假区有关问题的通知》（国发[1992]46号）第二条第一款规定：在国家旅游度假区内兴办的外商投资企业，其所得税减按24%的税率征收；其中生产性外商投资企业，经营期在十年以上的，从企业获利年度起，第一年和第二年免征企业所得税，第三年至第五年减半征收企业所得税。因为《国家税务总局关于外商投资企业从事房地产开发经营征收所得税有关问题的通知》（国税发[1995]153号）第一条规定：专业从事房地产开发经营的外商投资企业，不得享受生产性外商投资企业的税收优惠待遇，所以在国家旅游度假区内兴办的外商投资企业，其所得税只能享受减按24%的税率征收优惠。但是，对于在西部地区国家旅游度假区内兴办的从事旅游景区（点）开发及其配套设施建设、保护和经营外商投资房地产企业其所得税可享受减按15%的税收优惠。这是因为企业同时符合两种或者两种以上企业所得税税收优惠时，只能选择其中最优惠的税收政策来适用。
除了上述企业所得税优惠政策外，西部地区房地产企业还应注意享受财税[2001]202号第二条第六款免征关税和进口环节增值税优惠政策：对西部地区内资鼓励类产业、外商投资鼓励类产业及优势产业的项目在投资总额内进口的自用设备，除《国内投资项目不予免税的进口商品目录（2000年修订）》和《外商投资项目不予免税的进口商品目录》所列商品外，免征关税和进口环节增值税。外资优势产业按国家经济贸易委员会、国家发展计划委员会和对外经济贸易合作部联合发布的《中西部地区外商投资优势产业目录》（第18号令）执行。上述免税政策按照《国务院关于调整进口设备税收政策的通知》（国发[1997]37号）的有关规定执行。
