外企终止经营厂房租赁征营业税问题吗？
录入时间：2007-09-04
问：我司是外商投资企业，成立于1992年。成立初期，以香港母公司的名义向经营地村委会购买一幢厂房作为经营场所。但因土地、厂房属于集体所有，不能作价转让，当时只能以租赁形式签订协议，租赁期限50年，一次性付给租金120万元，因而我司无法取得土地使用权证和房产证。但当时租入厂房时作固定资产处理，借：固定资产，贷：实收资本，并按入账价值每年缴纳房产税和计提折旧。
目前遇到的问题是，我司因经营不善终止经营，此幢租入厂房尚剩余使用年限36年，账面折余价为53万元，终止清算时作剩余资产移交给母公司。但当向主营税务机关办理税务注销时，有关税收管理员提出，此幢租赁厂房剩余使用年限要评估作价转让缴纳营业税后才能移交，他们所持的理由是：
一、终止清算的剩余财产一律要经过出售才算是清算，他们认定租入厂房剩余的使用年限就是房产价值，外商投资企业与投资母公司是两个经济实体，剩余财产不能直接移交给母公司，应通过转让方式按评估值缴纳销售不动产营业税后移交。
二、如果我们不接受上述意见处理，按原租赁协议是由村委会租赁厂房给母公司，视同香港母公司再转租给我司，上溯追补1992年以来租赁营业税和预提所得税。
对上述意见，我们想不通，剩余租赁权，按道理应待母公司再出租时才缴纳营业税。母公司与我司没有发生租赁关系更没有理由追溯10多年的租赁营业税（按审批机关办理注册规定，我司未成立前经营场地合同应由母公司与出租者签订），退一步说，厂房所有权属我公司（假设有房产证），清算结束时把厂房移交给投资者（香港母公司），要不要缴纳营业税？请指明税法依据。
答： 1、贵公司对房产虽然签订的是租赁协议，但按照实质终于形式的原则，并参照《企业会计准则第4号——固定资产》第二章第四条的规定：固定资产同时满足下列条件的。才能予以确认：
（一） 与该固定资产有关的经济利益很可能流入企业；
（二） 该固定资产的成本能够可靠的计量。
所以，贵公司将剩余资产移交给母公司，应进行评估清算，缴纳相关税金，按照《外商投资企业和外国企业所得税法》第十八条规定：“外商投资企业进行清算时，其资产净额或者剩余财产减除企业未分配的利润、各项基金和清算费用后的余额，超过实缴资本的部分为清算所得，应当依照本法规定缴纳所得税”。在计算企业的清算收益时，要对企业现存的财产重新进行估价。对于评估价值比原账面价值高的部分，应贷记“清算损益”科目，低的部分应借记“清算损益”科目。对于清算收益应比作利润缴纳企业所得税。
2、关于房屋是否应通过转让方式按评估值缴纳销售不动产营业税后移交的问题，税法上没有专门的文件规定，但可以参照《山东省国家税务局外商投资企业解散清算中应注意的几个问题》中的第五、要做好清算期间的其它税收事宜：外商投资企业解散清算，一般都走普通清算程序，不走破产清算程序，由企业投资方或大股东组成清算委员会自行组织清算。清算期间，主管税务部门要做好对清算委员会的税收政策宣传，对企业清算委员会在清算期间处置各类资产要做好相关税收征收事宜，主要是以下几个方面:一是对企业清算处置产成品时，应按小规模纳税人对待，不论是否开具发票均应按6％的征收率征收增值税，需要开具普通发票者由主管税务部门代开，并及时完税；二是对企业清算处置固定资产时，要按照财政部、国家税务总局财税[2002]029号文《关于旧货和旧机动车增值税政策的通知》和国家税务总局国税函发[1995]288号文《关于印发增值税问题解答(之一)的通知》执行，对企业处置销售使用过的属于应征消费税的机动车、摩托车、游艇，售价超过原值的，按照4％的征收率减半征收增值税，未超过原值的免征；对企业处置使用过的其他属于货物的固定资产应同时具备以下几个条件:(1)属于企业固定资产目录所列货物；(2)企业按固定资产管理，并确已使用过的货物；(3)销售价格不超过原值的货物。对不同时具备上述条件的，无论会计制度规定如何，均应按6％的征收率征收增值税。三是对企业进口设备因企业解散复出口的，不征税；对企业要求开具出口发票的，主管税务部门应当提供，并监控由企业自行开具，但不予办理出口退税。
以上税法条文主要说明了对动产处理应纳增值税的问题，但根据以上文件的精神，处理不动产业也应缴纳营业税。所以假设您所说的厂房所有权属于贵公司（假设有房产证），清算结束时把厂房移交给投资者（香港母公司），则要缴纳营业税。
