“代建房”和“集资建房”在税法上应如何区分？
录入时间：2007-04-23
问：在房地产开发项日中，“代建房”和“集资建房”两种形式时有出现，并且两种形式下的营业税征管存在着明显的不同。请问，应如何合理的认定两种建房形式，以便准确区分和缴纳营业税？
答：各地方税务部门对“代建房”和“集资建房”和认定，一般以文件的形式予以规定。
一、代建房的认定
如四川省地税局1997年印发的《四川省业营业税征收管理暂行办法》明确纳税人同时符合下列两个条件的：可就实际收取的管理费按“服务业-代理业”税目依5％税率缴纳营业税，这两个条件是：l、建房单位自行立项，日行征基建计划，双方签订代建合同，房地产企业按一定比例收取管理费；2、房地产业按国家规定办理程清结算，不代垫工程款。反之，若纳税人不能同时符合这两个条件的，只能视同房地产的开发，就其收取的全部价款按“销售不动产”税目依5％税率缴纳营业税。
二、集资建房的认定
对集资建房的认定，四川省地税局1999年以川地税发[1999] 31号文件规定，“集资建房”应符合：1、四川省人民政府发[1995]18O号《四川省深化城镇住房制度故革》第三条规定：“集资合作建房应经县以上建设行政主管部门和房改部门批准”；2、房产证、产权证和土地使用权征的归属必须与集资合同(协议)方案的签订人一致；3、本单位职工花名册、工资表及同级人事或劳动部门的审核为准。
同时，总局对个人从事房地产经营业务征收营业税也作山规定：对个人以各购房户代表的身份与提供十地使用权的单位或个人签定联合建房协议，由个人出资并负责聘请施工队建房．房屋建成后，再由个人将分得的房屋销售给各购房产，应就个人向各购房户收取的全部价款和价外费用按“销售不动产”向个人征收营业税。四川省地税局作出补充规定，对单位以"合作建房"或"集资建房"名义从事房地产经营业务的，参照这一规定执行。
应当说，前述四川省的相关文件，对如何认定和区分“代建房”和“集资建房”是有其普遍意义的。
